“小产权房的归宿：转正还是彻底清除？”

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经过记者王杰从北京出发

3日，国土部网站消息，北京国土局已挂牌联合经营天价小产权别墅案，小产权房未来命运问题再次扑面而来。

必然加分，完全清除，全面清除，还是阶段性压迫？ 业界的人看法不同。

无证点火

近年来，小产权房成交旺盛，统计数据可以证明一切。

根据国家统计局公布的数据，全年全国商品房销售面积为10亿9900万平方米。 据国土资源部门不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积达到66亿平方米，约为全年全国商品房销售面积的6倍。

全连研究院副院长陈宝存在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前没有权威的统计数据证明国内小产权房的具体面积量，但在部分城市，小产权房的面积和商品房的面积约占50%。

接受《每日经济信息》记者采访的中国房地产学会副会长陈国强对此分析认为，低售价、低租金已成为低收入者收购小产权住宅的首要推动力。

其次，近年来打压小产权房的政策层出不穷，但在实际操作层面上，政府基本上没有采取有力的处罚手段。 由于这种监管不足，小产权房正在迅速蔓延。

第三，基层乡政府、村政府需要基于优势默许推进，许多小产权项目打着新农村建设的名义快速发展。

此外，小产权房购房法不怪大众心理，也是助长小产权房迅速蔓延的客观原因。

陈宝存也赞同陈国强的意见。 他指出，近年来，在商品房房价暴涨的情况下，小产权房价低的特点是逆市而火的最重要原因。

北京中原三级市场研究部研究总监张大伟对《每日经济信息》记者补充说，小产权房首要集中在一二线城市，毕竟高房价在于挤出小产权房的刚性诉求。 因为通常该区域内小产权房的单价至少比普通商品房的单价便宜一半。

错综复杂的好处链

小产权房的整理工作在实践上仍然很困难，首要病根是小产权房建设的背后牵涉到错综复杂的好处链。

第一，农村土地是集体所有制，目前流入市场新增的小产权房主要以集体用地为基础，占有耕地的一部分。 村干部手持村村集体用地印章，擅自出售土地很容易，不需要交纳土地出让金和各种税费的，作为小产权户主导者的村一级或镇一级政府可以获得超额利润。

第二，合作开发者也可以按比例划分。 由于不需要支付土地出让金和各种税，小产权房的收益通常也超过商品房开发的收益。

第三，村民除了自己家以外，还获得了住宅开发的红利。

第四，与价格高的商品房相比，购房者买了便宜的房子，实现了住房的梦想。

陈国强表示，小产权房未纳入城市用地范畴，主要利用农村集体用地，用地性质未发生变更，村镇政府、农民、购房者、租客均受益。 由于小产权房的“非法”身份，他们的利益没有法律保障，但在实践中利益已经固化。 现行的土地征用、管理制度越来越倾向于土地征用方的利益，忽视了土地农民和村镇政府的利益。 土地征用和管理制度给予村镇政府和农民合理利益保障的，小产权房没有生存空的时间。

张大伟对此认为，小产权房形成背后的根本原因是两种不同的土地出让制度产生不同的房屋属性。 在这种二元化的土地制度下，农村宅基地禁止自由流转，而城市土地公开招标制度无形中提高了土地价格和相应地跟着土地上的房子的房价，促使了小产权房的刚性诉求。 在这样的诉求推动下，农村宅基地流转，唯一的出路就是开发小产权房。

小产权房生死迷局

3日，国土资源部网站上刊登的“北京市2块招牌告示物非法侵占集体土地事件”新闻复印件显示，6月21日，北京国土局2块招牌告示物非法侵占集体土地事件之一，是一套售价高达5000万元的小产权别墅项目。

对此，张大伟的态度比较“乐观”。 他认为，这是一个典型的例子，至少可以证明在国土资源部清理小产权房的大背景下，小产权房的违规执法力度正在加强。 但是他还警告说，小产权房涉及农村宅基地流转的问题，目前还很难完全贯彻。 根本原因是城市化进程过快，城市土地逐渐匮乏，持续占领周边农村地块，应产生小产权房。

陈宝存“冷静”地指出，本届政府挂牌运营小产权房的行动只是案例，不具代表性。 他解释说，此次调查的小产权类型为别墅，购房群体主要为投资者，与以居住为主的小产权普通住宅有一定差异。 其次，现在公开的州长小产权项目，通常是曝光在媒体上的项目，比如这次州长的“水城御墅”就是典型的。 政府并不是主动出击，而是在舆论的压力下“被知事”的意思。

在小产权房清理的大势下，小产权房经过从出生之初的“合情合理”向“合法合规”的转换路径，陈国强表示，目前政府对小产权处置的路径构想不明确。 虽然相关部门的政策要求已经确定，但不同小产权房的成因都是多而杂，是既成事实的房子、正在建设的房子和正在销售的房子之间的区别。 通过补助交纳相关税费，将小产权房纳入政府保障部房屋建设范畴，以廉租房、公租房、经适房的形式编制等成为问题。 也就是说，目前政府对小产权房的处置只有大致的要求，但具体的许多技术解决办法仍然不明确。 政府不能不照顾一切就全面打扫小产权房。

张大伟认为，从中短期来看，处置小产权房是死角，操作可能性还很低，未来快速发展方向很可能转为正向，短期内无法处理问题，历史遗留问题需要慢慢处理。 目前，政府的决定是严厉查处和遏制新设小产权房，已经出售，建设了规模小的产权房，短期内可能会暂时搁置。

陈宝存认为，目前的小产权房清理政策最终将流于形式，最好的结果是大产权化。 各级政府禁止建设小产权房，从根本上彻底消灭村产权、乡产权。 要形成已经规模较小的产权房，最好的办法是补充土地出让金，实现大产权化，改为经济适用房的管理模式。 新的土地管理法修改后，一定要完成小产权住宅的确权问题。 实现城乡土地一元化的考虑因素是，只要确认同地等价同权的三同基本上是土地由农民自己支配，就没有小产权。 小产权的整理工作至少需要5到10年的时间。 因为小产权是历史遗留问题，所以只能慢慢处理。