“摩天大楼冲动 中小地产商争盖第一高楼”

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经记者杨宠强胡廷鸿从上海深圳出发

到了今年5月，楼市终于开始出现复苏迹象，许多地产商的资金链也有所好转。

根据组织的统计数据，开发商们开始在全国各地攫取土地，以前经常在标的地块上流转，但100%以上的高溢价成交。 更积极的变暖迹象是，5~6月全领域开始了新的“第一高楼”的建设热潮。

与以前不同，本回合第一高楼的开发热潮越来越来自中小地产商。 在深圳建造了第一高楼“京基100”的京基集团，计划再次刷新自己的记录，最新的深圳第一高楼将达到666米。

另外，没有商业地产开发经验、空调出身的远大集团，计划在湖南长沙仅7个月就投资超过40亿元建造世界第一的高楼。

值得一提的是，明明连全国前十、前二十的开发商都不一定轻易接触的第一高楼项目，为什么中小地产商在市场整体趋势还不明朗的现在，要主动出击，开发世界最高的大楼呢？

低价的开发冲动？

事实上，许多业界人士对中小地产商开发第一高楼包括类似的大型城市综合体、大型旅游房地产并不抱太大期望。 原因很简单，因为现在的市场环境已经过了像当时那样帮助开发者迅速发展的年月。

正略钧政策管理咨询合作伙伴兼副总裁薛迥文表示，中小地产商选择建设超高层办公楼的原因很简单，就是开发城市综合体和大型景区的理由非常简单，商业区和城市综合体、景区的土地价格非常便宜。 受这些低价土地的吸引，这些中小地产商开发了可能远远超过净资产规模的项目。

从《每日经济信息》记者的侧面了解到，这也证实了大型房地产开发项目确实可以以低廉的价格获得大面积的土地。 以远大集团此前计划开发的世界第一高楼为例，整个项目总建筑面积达到100万平方米，如果远大的最终投资额只有40亿元，每平方米投资额只有4000元。

在国内许多二线城市的核心区域，4000元还不到土地单价。 上海同策咨问顾问有限企业研究总监张雄大也告诉记者，办公楼的安装价格一般是住宅大楼的两倍。 目前住宅的安装价格至少为2000元/平方米。 更何况远大的建设方法与常规不同，据报道钢结构越来越多的被使用，开发价格越来越高。

除了有机会获得越来越多的廉价土地外，中小地产商热衷于开发第一高楼也与当前领域的竞争趋势有关。 中国指数研究院研究负责人陈延彬表示，房地产领域整体政策底线明确，中小地产商面临的政策压力大于领域集中度逐渐提高带来的竞争压力，从产品特色行业和多元化经营的角度来看，中小地产商也有进军商业房地产行业大面积开发的冲动。

控制风险需要巧妙的方法

薛之文告诉记者，只有在特定情况下，中小地产商才有可能因第一高楼、城市综合体、旅游房地产等开发而成功。

上海易居房地产研究院公司研究中心总经理周建进一步表示，与城市综合体相比，中小地产商开发商业地产的难度和风险其实要大得多。 因为商业地产的现金回收速度非常慢。 一家房地产企业开发总投资数倍于公司总资产的项目，需要实现资金的快速回收，需要通过不断滚动开发来实现。

复旦大学房地产研究所主任蔡为民也有同样的看法。 他认为，特别是在目前市场尚未完全恢复的情况下，自身实力不强的房地产企业，开发什么样的资金回笼速度慢的项目，无异于自寻死路。 开发之所以迅速周转，应该是因为这样的公司包括第一高楼在内在房地产项目上需要大量投资。

但是，雪迥文认为，开发商业地产回收资金的速度未必会放慢。 他认为，例如房地产开发蓬勃的世界第一高楼，可以通过定点销售的方法直接向潜在客户销售部分办公楼，或者与其他公司合资一起建设办公楼，来处理资金不足带来的压力。

但是，无论开发者怎么做，都有几个必须确定的事情。 那就是定位必须正确。 周建成表示，大多数因宏观调控而倒下的开发者失败的根本原因还是定位失误。

远大的高楼梦想:预定7个月成为世界第一的高度

徐学成经记者杨宠强出生于广州

建造世界第一高楼的消息首先从微博上传出。 这家没有开发过商业房地产的企业表示，7个月将开发总建筑面积100万平方米、高220层、高838米的“世界第一高楼”，预计项目总投资额将在40亿元以上。

商业地产专家在很大程度上主张采用自行开发的“可持续建筑技术”，但他认为实际投资可能不仅仅是这个数量。 在远大看来，即使高楼如期完工，如何保证这个项目的顺利运营也是最大的难题。

高838米的大楼是7个月建成的吗？

关于远大科技集团(以下简称远大) )在长沙建设世界第一高楼的消息系统于6月5日从微博上发出。 日前，长沙市望城区6月5日晚宣布，望城区与远大科技有限企业(远大科技集团全资子公司，下称远大可建设)签署了“j220”项目战术协议。

根据上述协议，远大可在望城区滨水新城核心区建设集住宅、酒店、学校、医院、办公楼等多种业态于一体的220层综合楼。 数据显示，这座楼高838米，将超过迪拜成为世界第一高楼。 暂定名为“天空城市”。

另外，望城区公开消息称，该项目净占地30亩，建筑面积达100万平方米，总投资不足40亿元，建设周期7个月。

世界第一高楼7个月能建成吗？ 这个消息一经报道，就引起了很大的争论。 前几天，《每日经济信息》记者就上述疑问向远大方向发出了采访函，但对方未予回复。

但是，根据媒体公开的消息，“天空城市”使用的是远大自主开发的“工厂化可持续建筑技术”，主要特点是抗震、节能、净化、耐久、节材、可循环建材、无醛无铅放射性。 的核心是全钢结构的模块化建设。

一位建筑领域的专家表示，上述技术类似于“积木”，建造这座建筑的所有结构材料在建造前都做好了准备，像积木一样建造材料即可。 因为这个建设速度超过了以前流传下来的意义上的高层建筑。

一些业内人士对这种“钢结构”的远大技术表示欢迎，但外界也担心，由于建筑主体过高，楼房的抗震、抗风能力还没有得到试验等。

项目还处于批准阶段

除了上述公开消息外，远大方面对这个“天空城市”没有透露越来越多的消息。

以广州第一高楼广州国际金融中心( ifc，俗称希塔)为例，这座432米、103层高，总建筑面积达45万平方米的大楼总成本超过60亿元。

《每日经济信息》记者了解到，在广州，这类摩天大楼的成本约为15000元/平方米，按此标准计算，总建筑面积达到150万平方米的“天空城市”总成本为150亿元左右，

一位行业老手表示，与广州相比，长沙这样的二线城市的成本应该要低一些。 但是，“天空城市”使用的是“全钢结构模块化建设”，其成本标准应该与西塔不同，上述对象也只能作为参考。 另外，专家表示，即使使用全钢结构的建设技术，仅刚才购买就可能需要40亿元以上的费用。

记者表示，在签约仪式上，望城区相关领导表示“排除万难，坚决支持该项目建设”。 望城区政府官网6月7日发布的招商新闻显示，有“天空城市”项目的滨水新城共有3个地块被称为“绝版地块”，望城区希望投资者开发房地产项目。 由此可见，望城区政府对“天空城市”的重视不难评价。

对此，也有分析认为，长沙本土公司连接远大，“天空城市”项目的建设符合当地政府开发滨水新城地区的规划，有可能在拿地、批地的过程中取得一定的政策倾斜。

相关人士表示，目前，该占地30亩的项目地租、环评规划等新闻尚未公开，已签订相关协议，但项目仍在审批阶段。

尝试运营摩天大楼

越来越多的业内人士担心，“中央空风格的外行”是否做好了足够的准备来经营这样一个超大规模的商业房地产项目。

湖南省德思勤顾问发布的《长沙年写字楼市场实际情况》报告显示，目前长沙顶级写字楼的投资转化率约为6.5%。 记者了解到，目前比较成功的长沙万达广场投资转化率也只有5.1%。 由此可以推断，即使“天空城市”如期建成，投资40亿元，这笔投资的收益期也将长达15至20年。

一位业内人士认为，比投资回报周期大得多的考验是如何保证这些庞然大物的顺利运营。

《每日经济信息》对广州要建设超过600米的“钻石大厦”进行了估算。 通常，商业房地产的租金率需要达到70%以上，开发商获得的租金收入可能与房地产日常维护和运营带来的投资相同，但即使在写字楼、商场等市场上诉求较大的城市，一个项目至少从募集到租赁也有2个。

地方政府和远大面可以说“心灵相通”，但业界担心的是长沙市望城区的商业氛围。 长沙目前最高级写字楼等商业项目集中在芙蓉中路和五一大道沿线，未来商业中心将会扩大，但在“天空城市”建成7个月内，滨水新城可能将成为长沙下一个商业中心。 如此看来，“天空城市”未来的招商问题也成为了问号。

尽管外界不断质疑，但关于该项目的详细计划、未来招商计划等，目前新闻尚未公开，“每日经济信息”持续关注着这座“世界第一高楼”。

深圳纪录刷新京基集团拟建造一座高666米的大楼

经记者胡廷鸿从深圳出发

年4月，高441.8米的深圳京基100大厦关闭，成为深圳的最高高楼。 最近，《每日经济信息》记者表示，深圳京基集团正试图刷新自己创造的深圳第一高楼的记录。 在深圳晶都酒店旧址上，试图重建高约666米的高楼和横666米的深南大道的“卧楼”，与现有的京基100大楼相连，事件名称暂时被定为“天街+地街”。

但是，要开发摩天大楼，开发商必须度过非常多的难关。

事实上，京基不仅在深圳的高楼，在南京也开发了高楼，在深圳的下沙建造了63层高楼。 明明经历了摩天大楼开发的困难和风险，为什么京基集团还要在摩天大楼的建设中助一臂之力呢？ 中小产业者开发第一高楼，又有必要的资源和条件吗？

我想建很多摩天大楼

据悉，京基集团目前计划在深圳罗湖蔡屋周围建设一座高666米的新摩天大楼。 该规划方案有“天街+地街”的颇具创意的名字，拟建设长666米的深圳新第一高楼，以及宽666米的深南路的“卧楼”，与已建成的京基100大楼相连。

对此，深圳京基集团副社长熊伟表示:“在晶都旧址建设摩天大楼只是一种构想，尚未正式向相关部门报告。”

事实上，京基集团并不满足于只在深圳建设摩天大楼。 5月9日，在中国(南京)浦口新城建设介绍会暨重大项目签约仪式上，京基集团与当地政府签署了总投资50亿元的综合体项目框架协议。 该项目计划集商务办公、高级写字楼、星级酒店、大型购物中心为一体，建设主建筑高400~500米的摩天大楼，总建筑面积达83万平方米，比深圳京基100个项目还长3分钟

据《每日经济信息》报道，京基集团浦口项目的高度有可能超过此前绿地在南京建设的地标建筑绿地紫峰大厦。 京基集团方面表示，这是京基布局长江三角洲经济圈的重要举措，也是建成京基100后另一座摩天大楼的梦想。

目前，北京基集团位于深圳福田区下沙的另一座城市旧改造综合体项目正在建设中，预计全年竣工，其主体建筑高近300米，共有63层。 结果，京基集团建成，预定建设的摩天大楼超过了3座。 对京基集团这个民营住宅企业来说，其战术野心和想追求的高度还没有达到“顶点”。

惊叹于京基集团的巨额投资，另外，一个疑问也由此而生，竟然能建成几幢摩天大楼，京基集团的勇气和信心从何而来？

一位业内人士表示，京基集团建设摩天大楼似乎与当地政府的城市形象和经济的快速发展有关。 另一方面，在政府看来，京基100运营成功是深圳市旧改革的典范。 目前，深圳市政府计划将京基近100个蔡屋围金融中心区改造为国际费用中心，新一轮更新将继续强化以金融为主的高端商业商务区的功能。 这将大大提升深圳的城市形象。

深圳综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁认为，经济优势是促使公司建设高楼的主要因素。 随着城市土地空之间的缩小，建筑必然迅速发展到高空，产业升级加大了公司对高档写字楼的诉求，推动了城市中心区摩天大楼的大快速发展。

熊伟说，在建造京基100大楼之前，京基做了大量的市场调查。 随着深港一体化进程的加快，许多香港公司来到深圳发展迅速，对写字楼的诉求非常旺盛，深圳当地公司也认为高端写字楼更新换代的诉求非常大。

承认许多风险和困难

现在，关于摩天大楼的定义，业界大多承认高152米以上或50层以上的大楼。

近两年来，各地摩天大楼项目相继启动，住宅企业引发了摩天大楼的“竞争”。 据统计，目前国内正在建设的摩天大楼超过200座，5年后中国摩天大楼将超过800座。

摩天大楼的建设盲目跟风，是业界普遍担心的问题。 熊伟认为摩天大楼有很多风险，包括前期、中期和后期的风险。 在他看来，国内许多摩天大楼项目在立项方面是盲目的。 “立项过程中没有明确考虑项目后期的具体情况，盲目进行，早求大求全求新，没有对建筑后期的整个管理进行思考。 ”

此外，层出不穷的摩天大楼狂热引发了业界对未来市场泡沫的担忧。 关于深圳未来摩天大楼的分布情况，高力国际报告称，深圳未来5年将建成52幢50层的“超高层建筑”。 如果经济迅速发展减速，预期的市场诉求也会大幅减少。

另一方面，摩天大楼建设对公司资金链安全的要求比其他任何房地产项目都高。

“摩天大楼的开发周期非常长，对资金的诉求非常大。 能否支撑这个循环，开发商的资金能否经受住考验，是风险之一。 ”熊伟说。

事实上，从2004年立项到年正式关闭，京基100个项目需要7年，其中建设时间需要3年。 熊伟认为，京基100的开发速度相对较快，其他摩天大楼项目通常需要5~10年的时间。

对开发者来说，在建设中资金能否跟上成为重要的问题。 如果发生其他故障，建设周期可能会变长。

摩天大楼的后期管理也是对公司的考验，决定了项目今后的生存。 熊伟表示，即使大楼建成，但如果项目进入招商环节和后期运营管理，缺乏有经验的管理团队，对公司来说将是致命的。

另外，摩天大楼的经营管理和物业维护管理的价格要比普通的办公楼高得多。 “现在有很多公司。 有开发能力，但没有后期的管理运营能力。 ”熊伟说。

考验现金流的稳定性

外界质疑的是，京基集团计划开发多项摩天大楼项目，资金是否得到足够支撑？

目前，京基集团旗下包括kkmall、京基百纳广场、铜锣湾广场、御景华城商业广场、大梅沙京基酒店等近10个商业房地产项目，商业面积达80万平方米，已运营商业总资产规模超过100亿元 据此，京基集团成为商业房地产行业的“隐形巨舰”。

京基集团成功运营深圳“第一高楼”的根本原因，也在于商业地产项目提供的稳定现金流。 “京基一直很稳健，目前拥有的资金能够支撑商业项目的快速发展。 ”熊伟说。

尝到摩天大楼的“利润”后，京基集团的欲望进一步膨胀，在制定的五年战术快速发展计划中，用南京浦口项目复制另一座京基100大楼。 “如果能实现我们的战术目标，3到5年就开始我们的上市进程。 ”熊伟说。 但是，尽管如此，京基100在深圳市场的成功，最终能否在全国复制，是否会引起“水土不服”而导致失败，还需要市场的检验。