“二手房税收新政来袭 阴阳合同将被终结”

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二手房市场中，“阴阳合同”领域内的“公开秘密”，为减少税费，买卖双方在二手房交易时，除签署实际交易价格的合同外，还订立低于实际交易价格的虚假合同，以虚假合同作为申报纳税的依据。

“阴阳合同”明显被禁止，但根据中国证券新闻记者的调查，在一些城市二手房的阴阳合同并不少见。

“阴阳合同”的新花样

中国证券新闻记者访问房地产经纪公司时，某大型房地产经纪公司的员工现在会回避纳税 ’据中介工作人员介绍。

根据《国八条》的规定，个人购房后不满5年进行转售交易的，按销售收入减去购房价款的差额征收5.65%的营业税，改为按销售收入全额征税。 个人购买超过5年(含5年)的非普通住宅对外销售的，按照差额征收营业税。 个人购买5年(含5年)以上普通住宅对外销售的，免征营业税。 关于个人所得税，普通住宅按合同价格的1%征收，非普通住宅按合同价格的2%征收。

由于税收政策调整对不满5年的二手房交易产生较大影响，房地产中介机构开始推荐

量在5年以上的二手房。 中国证券新闻记者访问房地产中介时，都将满五年作为二手房房源卖点。

根据上海市的有关规定，内圈不足330万元/套、内外圈间不足200万元/套、外圈以外不足160万元/套的住宅为“普通住宅”。 但是，市场上几乎找不到符合普通住房标准的住房来源，虚报成交价格规避应纳税额的现象已经非常普遍。

目前，在上海住房交易前必须判断的是，一方面要使银行贷款安全，另一方面要防止逃避国家税收。 业内人士表示，房价的判断实际上也有“水分”，一所住宅到底有多少估值，有可能由房屋评估企业进行操作。

但是，在二手房市场上，不仅出现了故意制造低价钱的“阴阳合同”，现在也出现了故意抬高价格的“阴阳合同”。 一个中介为了帮助贷款融资，用虚假的购房方法，制造高房价，看起来“交易”，但实际上是组成银行贷款，“抛售”者从中获利，中介者可以赚取佣金

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据中国证券报记者报道，今年3月30日，国税总局局长肖捷在中国政府网上回复时，对二手房交易税收征管工作和相关部门进行了研究部署，并开始尝试适用房地产评估

从今年7月开始，成都二手房交易将参考判断价格体系征税，届时执行多年来的最低指导价将不再作为征税标准。 以100平方米、单价8000元/平方米的二手房为例，成都现行指导价下，缴纳交易价1.5%的契税、交易价5.6%的营业税、交易价1%的个人所得税、住房面积每平方米6元的转移登记费，共计2.5元。 但是，7月以后，将按照8000元/平方米的价格缴纳核税。 要交的税是6.5万元左右，会多4.1万元。

根据成都现行指导价，二环内框架结构住宅为2800元/平方米，三环路内框架结构指导价为2600元/平方米。 成都市区指导价明显低于市场实际成交价，二手房中介企业在交易中通过制造阴阳合同，可以按照最低指导价标准纳税，从而相当“节约”成交价。

不仅成都，深圳也已经发出了《关于开展储蓄住房交易计税价格核定工作若干事项的通知》，深圳范围内二手房交易的计税价格基于交易双方签订的合同成交价格，但已申报 参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况每半年更新一次。 根据住宅位置、建筑结构、历史成交价或建设价、同类住宅预交价等因素，深圳已为全市150万套住宅制定了交易税计算参考价。

业内人士分析认为，随着二手房税收新政的实施，软件的全面普及，从短期来看，将对二手房成交产生一定的影响，但从长远来看，消除“阴阳合同”将有助于规范房地产市场的交易