“多因素困扰 个体开发房产项目难度大”

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经记者杨宠从上海强发

与广州相比，上海自然人的拍摄地由来已久。 根据中房信的监测资料，2007年，上海已有自然人参加拍摄地。 虽然不是完全的统计，但从2007年到2007年的5年间，上海的自然人连10件都没能拍摄。 但是，根据该机构的监测，在上述10个自然人拍摄地的例子中，只有一家公司被确定取得建设工程许可证。

《每日经济信息》记者核实了上述消息，确实发现许多自然人获得土地开采权后，进入后期开发的项目未确定取得施工许可证的资料。 其中个别项目设立了项目企业开发区，但改变了联系方式，申请削减项目企业初期投资。

上海钱生辉投资咨询有限企业总经理钱生辉表示，“如果没有房地产开发的经验，自然人凭自己的能力买房几乎是不可能完成的任务。” 根据以往的经验，以自然人的名义购买土地使用权的个人，其背后大多是房地产开发商。

在多个地块中寻找项目企业很难

根据中房信的资料，上海自然人拥有的地块中，目前取得建设工程许可证的只有年9日青浦区赵巷镇巷崧路东侧地块的一个项目，其他5个项目是年1月1日前取得的项目，没有取得建设工程许可证的资料。

《每日经济信息》记者核查上述消息时，确实没有发现其他9个地块项目取得建设工程许可证的记录。 记者试图联系获得这些地块的自然人，以及为开发这些地块而设立的项目企业，都没有成功。

根据中房信的资料，2007年拍卖的2007年13日公告闵行区闵北商业e2地块是目前已知的上海最早自然人被拍卖的地块。 这些地块是自然人“叶惠德”于2007年12月21日取得的，但此后未进行开发，上海市闵行区环境保护局于去年12月公布的11月通过环评审查名单时，华沟闵北商业e2地块项目建设单位已经“

根据上海市工商行政管理局的公司基本新闻，上述“国兴实业有限公司”由外资股东lidiadevelopmentco .，ltd发起，法人代表正是“叶惠德”。

该企业的经营范围为)闵行区华漕镇闵北商业e2号)从事商业住宅、办公楼的开发、出售、租赁、物业管理、停车场)的经营、投资咨询、商务咨询)的，授予行政许可的，

《每日经济信息》记者试图通过上海市城乡建设交通委员会网站查询上述企业建设工程许可申请的相关记录，但未找到。 但是，发现相关网站上有该企业的减资公告。 公告称，上海国兴实业有限公司拟通过股东大会决议向企业登记注册机构申请，投资总额从原来的2960万美元减少到2660万美元，注册资本从原来的1633万美元减少到1400万美元，发布时间为去年4月。

记者试图通过上海国兴实业有限企业在网上发布的各种联系方法联系企业，但该企业发布的号码要么暂停服务，要么已经不存在。

其他自然人获得土地使用权后，进入后期开发的项目进展也不顺利。

2007年，一位名叫“张良规”的自然人16日获得公告嘉定区墨玉路东侧、昌吉路北侧十字路口地块。 根据中房信的统计资料，该地块没有施工建设许可证记录。 记者通过上海市规划和国土资源局、上海市城乡建设交通委员会，也未找到上述地块获得建设用地规划许可和施工许可的记录。

《每日经济信息》记者查阅上海市工商局资料，找到法人代表为“张良规”的上海驰胜房地产开发有限企业的相关资料。 顺便说一下，这家在安亭镇注册的企业是在“张良规”取得土地20天后成立的，但是现在的经营许可证已经被取消了。 记者根据一些公司新闻注册网站的联系方法联系了“上海驰胜房地产开发有限企业”，被告知“电话有误”。

四个因素制约个人开发

为什么这些投资者在2007年获得了土地使用权，但直到现在还没有进行地块的开发？ 自然人开发房地产困难是什么原因？

中房信拆师薛建雄告诉《每日经济信息》记者，最重要的因素之一是自然人购买的是上海近郊的商业项目，开发利润机会不大。 他认为，一点点自然人参加土地使用权竞争的目的是“炒作地皮”。 在土地价格下降，开发利润小的情况下，他们选择开发就会亏损。 结果，许多地块迟迟未开工。

上海同策咨询有限企业研究总监张雄大告诉记者另一个理由:许多自然人买地设立的房地产企业没有开发资格，无法开发房地产项目。 记者在上海市住房保障和房屋管理局网站上查询“上海国兴实业有限企业”资质，也没有获得相关开发资质记录。

但是，上海市住房保障和房屋管理局的相关人士告诉记者，资质与否不影响房地产企业的房地产开发，只要营业执照内有房地产开发的业务范围，就可以开发房地产项目。

那么，影响自然人摄影开发的真正原因是什么呢？ 金生辉投资咨询有限公司总裁金生辉因为过分协助自然人购买土地，创立了国内第一家个人购买土地俱乐部，理由有四。 一是没有房地产开发经验。 二是个人开发房地产，往往缺乏足够的资金支持，容易发生资金链三是个人开发完成房地产后，销售也是个大问题，最后一个因素是，很多拍摄地的自然人得不到国土部门颁发的建设用地的规划许可。

基于上述4个理由，个体的拍摄地实际上是风险非常高的行为。 钱辉说，基于上述理由，上海真正意义上的个人购买地几乎没有。 目前，以自然人的名义购买土地的类型主要有两种。 一是为了有意购买某地块，但项目企业来不及注册，必须先以个人名义购买。 另一个是，不想向外界透露购买土地的人的真实身份，个人通过购买土地来遮住别人的眼睛和耳朵。

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