“光耀东方响螺湾项目滞销 “狩猎者”为“钱”所困”

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经过记者王杰从北京出发

作为始于山东聊城、目前在北京、天津、山东等地不断扩大布局的房企，让东方璀璨以收购和运营烂尾楼为特长，是名副其实的烂尾楼“猎人”。

但是，这座烂尾楼“猎人”最近陷入了项目销售难的境地。 中融——光耀东方1号集合资金信托计划复印件出炉。 光耀东方通过发行信托募捐成为中国电子报产业集团企业项目(以下简称中电项目) 上述信托以光耀东方在天津的建设工程滨海万隆大厦为抵押，上述项目的销售收入作为部分还款来源。

但是，根据《每日经济信息》记者的调查，上述滨海万隆大厦，也就是光耀东方文化广场于年6月启用，但迄今只销售了7套房产，面积758.63平方米。

遇到“猎人”和资金问题/

中融——光耀东方1号集合资金信托计划公开复印件显示，光耀东方集团内三大企业均在北京注册。 其中，北京光耀东方商业管理有限企业，注册资本4050万元，总资产17.8亿元，年主要业务收入17.2亿元，实现净利润7.3亿元。 北京光耀东方投资管理有限企业，注册资本2000万元，总资产18.6亿元，年主要业务收入7.2亿元，实现净利润2.6亿元。 北京海天房地产开发有限企业实现注册资本48264.6万元，总资产23.3亿元，年主要业务收入2亿元，净利润678万元。 三家公司总资产59.7亿元，年总营业收入26.4亿元，总净利润约10亿元。

三家企业之所以能够维持高收益率，是由于东方的“狩猎”模式。 业内人士表示，光耀东方将收购的“烂尾楼”重新包装，立即出售，拿到大量现金后，多用于下一次“烂尾楼”的收购。

以其创业项目山东聊城新东方广场为例，10万平方米的建筑面积，由光耀东方于当年4月正式接管，12月开业。

这种收购后迅速的销售模式是许多“烂尾楼”收购企业最重要的盈利模式。 迄今为止，soho中国也以这样的模式，迅速实现扩张，获得高额收益率。 以soho收购的上海东海广场为例，项目毛利率只有47%，但其内部收益率达到64%，奥秘在于soho中国的快速销售速度。 收购soho东海广场仅3个月后，soho中国就出售了其中的三分之一。

这个模式成功的关键是销售。 如果项目销售速度放慢，不仅收益率会下降，企业也会面临财务压力。

上海易居研究院研究员严跃进表示，光耀东方在这个节点启动了信托计划，印证了资金链出现的困难。 在他看来，这与企业在天津响螺湾项目的销路有很大关系。 事实上，响螺湾整体销售低迷，不得已波及光耀东方的项目，必须求助于信托等融资渠道。

响湾项目销售缓慢/

根据光耀东方集团官网消息，作为天津市滨海新区响螺湾开发量最大的开发商，光耀东方集团共有5个地块、4个项目，共计56万平方米的综合体群开发量持续，光耀东方文化广场、东方名邸项目今年交付采用 光耀东方国际广场、光耀东方中央广场明年将陆续建成。

据公开资料显示，东方光耀东方是响螺湾的项目，其中3座分别为东方名邸(原名东方新世纪广场)，投资额4亿7000万元，为东方文化广场(原名中华文化会馆)、东方中心广场)原名大连丰盈大厦。 这三个项目的总量达到了46万平方米。

这么大的身材，销售情况怎么样？ 在天津市国土资源和房地产新闻网上，记者查阅了其中两个项目的销售新闻。 其中中融——光耀东方1号集合资金信托计划明确的抵押项目滨海万隆大厦(即光耀东方文化广场)，于去年6月启用，目前仅售7套，面积758.63平方米。 建设担保511套，东方名邸的已售房源显示为0。

“狩猎”模式受到质疑/

天津中原投资顾问部总导演表示，目前响螺湾的商业大楼量相当于许多城市cbd的总量，天津很难有如此巨大的诉求。

飞的话，买家越来越多的被认为是投资转化率。 无论是散装还是全售，现在最大的问题是没有顾客，也就意味着没有投资转化率。 “个人认为，要使这种状况发生巨大的变化，至少在5年到10年内看不到希望。 ”

公开资料显示，东西线房地产企业为光耀东方撰写了《光耀东方响螺湾项目营销报告》咨询报告。 东西线房地产企业认为，光耀东方在响螺湾这片沃土上雄踞1/4的行业，未来的快速发展面临着巨大的利益。 但实际上，目前整个地区快速发展的成熟度不高，因此很难采取昂贵的销售渠道。 这是因为在市场营销中，东西房地产企业建议应该采取“低价快速卖出”的战略。 通过快速销售，全面引爆市场热度。 然后，通过吸引津冀两地投资者的手段，实现东方企业品牌的落地。

响螺湾项目的畅销，一定程度上影响了光耀东方并购资产的使用。 根据信托计划，这家净资产负债率低于领域平均水平的房地产企业目前必须要求利用信托借款，以获得收购北京房地产的足够资金。

而且，东方的投资收益率和模式受到质疑。 严跃进表示，光耀东方依托天津响螺湾项目一炮而红，但尚未大获成功。 对这家公司来说，在天津响螺湾项目上投入太多的能源，本身并不符合产品地域分散化规避风险的大致情况。 天津响螺湾地区现在为了隔热，需要越来越多的时间和耐心。 对东方光耀来说，寻求新的融资方法或出售资产很难避免业务变动的不自然。

兰德咨询总裁宋延庆表示，对响螺湾这样的粗略项目，如果不能实现快速退保，将存在一定的投资风险。 这证明了东方的租赁能力不是很高。 因此，他提出，通过闪耀东方，形成“狼性”的租赁队伍，通过从收购到租赁等的介入，最终形成良性循环。