“房企年报调查：部分企业业绩“被增长””

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记者胡廷虹徐学成杨宠强从深圳广州上海出发

3月初，《每日经济信息》记者调查了一些开发商的业绩在楼市成交明显下跌的背景下不会下跌，在此期间兰德咨询总裁宋延庆就年报问题“炮轰”了财报失真。 开发者的年报真的是“真正的谎言”吗？ 对此，《每日经济信息》记者对去年净利润有一定幅度上升的企业进行了调查，了解到地产商是如何装点出美丽业绩的。

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中粮地产主营业务薄弱，通过投资收益提高了业绩

经记者胡廷虹从深圳出发

在经历了年楼市成交量低迷后，许多拆迁师和机构都在关注热门领域的龙头万科、恒大、保利等房企年报的业绩。 由于房地产领域有着不同于其他领域的预售制度，项目结算周期相对滞后。 这个大部分住宅公司的成绩似乎没有受到市场波动的影响。

但是，中粮产地( 000031、sz )在房地产主营业务上发展迅速，因此与同为央企控股公司的招商房地产、保利房地产等房企的差距日益扩大。 2009~2009年企业年报显示，近三年企业利润收入主要来自投资利润，净利润(扣除非经常性损益后)乏力。

而且，在房地产市场因调控政策下跌融资渠道变窄的背景下，中食房地产是大型房地产的主营业务，通过处置金融性资产和合并其他房地产企业的方法“装饰”业绩。

投资收益是利润的第一来源

与同行相比，中粮地产缺乏确定的快速发展定位，因此房地产业务难以快速发展。

年报显示，去年中粮地产营业收入55.41亿元，同比增长两倍，但净利润为4.22亿元，同比减少26.82%。 《每日经济信息》记者查阅企业2009年以来的年报发现，从2009年开始，投资收益逐渐成为中粮房地产利润收入的首要来源。

年，中粮地产利润总额10.72亿元，投资利润约4.09亿元，达到38%。 年，中粮地产实现利润总额7.45亿元，其中投资利润约5.24亿元，占70%。 2009年实现利润总额4亿2009万元，其中投资利润1亿8100万元，占40%。

除去投资收益、补贴收益、营业外收入等非经常性损益后，中粮产地2009年2009年上市公司的股东净利润分别为2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元，变化并不大。

国内证券公司房地产拆房师指出:“主力业务盈利不佳，与中食地产这几年住宅业务发展较慢有关。” 在中餐地产现有的土地储备和开发项目中，已经很难产生这种效益。

事实上，为了快速发展房地产主要业务，全年粮食地产第一次临时股东大会决定大力扩大土地储备，但当时中粮地产面临着项目扩大的资金问题。 年房地产市场调控，房地产公司融资渠道逐渐收紧，同时中粮产地净资产收益率等财务指标不完全令人满意，融资能力相对较弱。 年中粮产地净资产收益率降至9.46%，远低于同年百强房地产公司净资产收益率平均19.5%的水平。

自2008年中粮地产发行企业债券对外公开募集资金11.86亿元以来，近两年没有什么新的融资活动。 2009年，年财报显示，中粮房地产项目扩张和公司并购资金主要来源于金融性资产处置。

2009年，中粮地产通过招商证券抛售股票等方式获得金融性资产收益1.24亿元，年再次处置金融性资产获得收益3.91亿元，年下半年中粮地产连续2次减持招商证券股票等形式获得金融资产收益2.93亿元。

对此，中粮地产证券事务代表范步登表示，为了快速发展主营业务，中粮地产将比较有效地剥离非主业金融资产。

但是，中粮地产近两年的土地储备仍然受到资金困难的掣肘。 年中粮地产新增北京长阳三号地块等6个项目，年权益计划总建筑面积达477.63万平方米。 但当时中粮地产经营现金流净额为-35.93亿元，同比2009年减少2515.08%。

年，中粮地产资金流入额为55亿1500万元，比去年同期减少16.43%。 新建项目仅为北京长阳1号地块等3个项目，其营业现金流净额为-24亿1300万元。

接受大股东的“输血”

中粮产地年报显示，企业新增开工项目面积10.266万平方米，合同面积45.93万平方米，合同金额74.47亿元，是去年的32.69亿元的两倍。 但其销售规模与深圳部分国内房企相当，远低于招商、保利等在同一央企管理下的上市房企。

对此，一位证券公司房地产拆房师在接受《每日经济信息》记者采访时表示，中食房地产房地产业务发展迅速的原因是融资不畅，大股东对中食房地产的定位不明确。

中粮地产为了做大房地产的主要业务，2009年与大股东中粮集团签署了股权转让协议，企业收购后者拥有的5家住宅开发房地产企业的股份，中粮地产试图获得大股东的“输血”。

此前，有媒体在报道中质疑中粮产地涉嫌财务造假。 但上述拆迁师指出，对中粮地产来说，业绩压力不大，没有粉饰业绩的动机。 但是，从企业年报、年报看，中粮产地通过关联交易获得了稍高质量的项目，合并后的财务报告通过“调整”得到了提高。

年，中粮地产从上海完成了房地产开发企业51%的股权收购。 年来自上海的房地产开发企业主要业务收入8.6亿元，净利润2亿元。 合并报告后，中粮产地调整了年初和2009年同期的财务指标，2009年中粮产地营业利润总额从4.5亿元上升到8.19亿元，2009年净资产收益率也从10.49%上升到12.06%，全年粮食产地利润总额达到7.45亿元。

上海加来企业主要房地产项目为上海翡翠别墅项目，年净利润达3.78亿元，按权益计算，中粮地产分配净利润约1.9亿元。

在同样的情况下，2009年9月，中粮地产以现金收购了万曜企业持有的苏源集团江苏房地产开发有限企业90%的股份。 收购完成后，双方于年3月31日正式合并了财务报表。 万曜企业背后的实际控制者是中粮集团，上述交易是中粮房地产与大股东之间的关联交易。

年苏源集团江苏房地产开发有限企业营业收入2.85亿元，净利润9477万元，中粮房地产年利润总额达到10.72亿元。 财务报表合并后，中粮产地年营业利润总额由7.44亿元调整为9.2亿元，净资产收益率也从8.88%上升至10.18%。

除上述两家房地产企业外，中食地产还获得苏州苏源房地产开发有限企业的90%、北京中粮万科假日风景房地产开发有限企业的50%、万科中粮(苏州)置业有限企业的49%股权。

关于财务报告合并问题，中粮地产证券事务代表范步登在接受记者采访时表示，企业是按照会计准则做的。

企业年报显示，中粮地产目前仍面临较大的资金压力。 截至2009年12月31日，中粮产地会计货币资金39.5亿元，短期贷款和1年非流动负债合计59.9亿元，净负债率为180.8%。

由此可见，在房地产融资渠道越来越狭窄、楼市持续低迷的情况下，中食房地产资金的压力进一步加大。

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华丽家族的交易三年来销售复兴路项目带来了两年的业绩增长

经记者杨宠从上海强发

《每日经济信息》日前报道称，上海房地产收购总额达255亿元的soho中国( 00410，hk )通过多次支付办法，最大限度地提高了公司财务杠杆利用效率，企业在支付少量现金的同时，获得了大量土地储备。

但是，上述分期付款方法意味着被收购项目的开发商，公司资金也有可能被soho中国长时间占用。 与soho中国情况相似的公司还有华丽的家族( 600503，sh )，也有多次交易复兴路项目股票的记录。 但是，这种方法并未减轻华丽家族的财务压力，收回企业的全部投资需要一年半的时间，这显然会影响企业的资金录用效率和日常经营。 但是，为什么华丽的家庭依然要做这种亏本的生意？

华丽家族年报显示，上述分多次转让股权的方法，可以更好地看到企业的财务数据。 该企业管理层表示，分多次进行交易不是为了更好地业绩，而是有不得已的苦衷。

同样的交易带动三年的业绩

华丽家族就复兴路项目发表的股权转让公告复印件显示，华丽家族如果一次也没有重复出售复兴路项目的全部股权，则可以从中一次不重复地获得净利润约10亿元，兑现20亿元左右的现金，企业全年的土地和项目。

华丽的家族没有选择上述不重复的交易方案，而是选择了一年半内进行三次股权转让的方法进行交易。 年10月，华丽家族将复兴路项目48.4761%的股份的合同收购权利转让给了soho中国。 年3月14日，华丽家族又向soho中国出售了31.5239%的股票，交易金额为7.88亿元。 今年3月28日，华丽家族抛售最后20%的股份，将复兴路项目完全转让给soho中国。

这三次交易，确实点缀了华丽的家族年报。 年企业年报显示，扣除非经常性损益后，华丽家族本年度净利润仅为9471.7万元。 但是，企业年加权平均净资产收益率为37.83%，比上年增长29.02%，此外在整个房地产领域也排名靠前。 上述非经常损益的主要原因是，从出售复兴路项目48.4761%股份的合同收购权中获得的收益5048万元。

去年，华丽的家族通过出售复兴路项目的股份，使业绩更加美丽。 年报显示，华丽家族扣除非经常性损益后，归属于上市公司股东的净利润为1300多万元，比上年下跌85%，是过去3年来业绩最差的一年。 但是，抛售了复兴路项目31.5239%的权益，企业净利润同比增长15.3%，达到5.98亿元。

年报没有确认损失合同

事实上，给华丽的家族年报增色的不仅仅是复兴路项目的股权转让。 《每日经济信息》记者了解到，在华丽家族全年11.37亿元的营业收入中，7.78亿元的收入来自上海璞合实业有限企业，占全部营业收入的68.52%。

据上海媒体去年4、5月的报道，上海璞合实业有限公司去年曾以8亿3000万元的价格一次性重复购买华丽全家200多家商店。 这些商店不仅增加了华丽家族的经营收入，还贡献了净利润。

企业年报显示，除上述协议外，汇景天地项目200辆停车位也已打包出售，该协议的履行不损害未来经济效益，并根据亏损合同确认了预期债务额796.24万元。

但是，这些车位的打包销售收入去年未得到确认，因为上述损失的796.24万元，也未计入企业年报。

华丽的家人诉说了另一种苦衷

同一股票交易项目多次转让给soho中国，或者不在同一年报中确认同一合同的亏损部分，真的是为了给企业财务报告润色吗？

华丽的家庭关系干部在接受《每日经济信息》记者采访时对上述观点持否定态度。 该干部还指出，分三批交易复兴路项目有其他原因，主要受中国证券监督管理委员会有关规定的限制。 他表示，华丽的家族原本计划用增发获得的资金收购复兴路项目48.4761%的股份。 因为这些项目的收购额在2009年已经达到20亿元，符合中国证券监督管理委员会对企业资产重组的要求。 但是，年后，证券监督管理委员会对a股市场房地产公司的资产重组和增发有限制，企业无法履行当初的协议。 企业按照当初的协议向项目原股东支付了部分现金后，将该项目股票的合同收购权利转让给了soho中国。

房地产经纪人表示，当企业出售的资产额达到净资产的5%时，交易的完成将受到限制。

·背景分析

揭露房地产企业的“粉饰”财务报告手段:股权交易“润色”最常见

经记者徐学成出生于广州

今年3月底4月初，兰德咨询总裁宋延庆质疑，虽然去年房地产市场成交连续下跌，但大部分房地产上市公司业绩不跌，房地产上市公司年报失真。 不仅是销售业绩和财务业绩不同步的因素，也有地产商的业绩看起来这么漂亮的原因。

宋延庆介绍说，包括上市房企的营业收入、销售额以及净利润、净资产收益率等盈利指标，是上市房企可以在年报中“粉饰”的一面，从而达到“美化”业绩曲线的目的。

未结算收入逐年“滚动”

《每日经济信息》记者通过查阅多家上市房企的年报数据，发现许多房企的销售额和销售额两个指标的数据存在较大的反差。 例如，中国奥园( 03883，hk ) 2008年至全年的营业收入分别为6.19亿元、23.64亿元、24.42亿元、30.22亿元。 合同销售额分别为11亿1400万元、28亿7700万元、47亿6200万元、50亿1600万元，两指标之间的差额分别达到4亿9500万元、5亿1300万元、23亿2000万元、19亿9400万元，近两年来差额逐渐减少。 根据上述数据，从2008年到2008年，中国奥园的营业收入占合同销售额的比例只有54.8%。

宋延庆在分析100多家上市房企财务数据时指出，整个房地产领域营业收入占合同销售的比例约为70%~80%。

发生这种情况的房企不少。 宋延庆还指出，如果与业主签订合同，其销售金额可以登记在合同销售额中，但由于首付和贷款的支付可能无法按期完成，因此合同销售的一部分无法计入营业收入。

因此，上市住房企业利用这一“合理合法”的规则，不积极将合同销售额的一部分计入营业收入，而是选择“滚动”到下一年度。 这样一来，只要操作方法得当，上市房企连续几年的业绩曲线就会比较平稳，不会出现业绩大跌。

股票交易“补偿”净利润

宋延庆指出，通过重组、股票交易等方法，损益类数据发生变动时，可以达到“粉饰”利益类指标的目的。

以中粮地产( 000031，sz )为例，去年中粮地产从上海合并为房地产有限企业，2009年中粮地产营业利润总额从3.73亿元上升到4.45亿元，2009年净资产收益率也从10.49%上升到12.06%。

宋延庆表示，同样的方法也很常见，但与规模类指标相比，利益类指标的“粉饰”颇有“学问”。 例如，一点上市房企将只占部分权益的项目产生的全部利润归该企业所有，利润将大幅增加。 如上所述，如果合作双方采取这样的操作方法，则所有领域的利润数据都会大规模重复，不是对股东和投资者有参考价值的真实数据。

“粉饰”也要妥善规划

从中国奥林匹克园的营业收入和合同销售两大指标来看，2008年至2009年间，与领域的整体趋势相同，但起伏较大。 宋延庆对此认为，对财务报表的“粉饰”不太理想。

宋延庆指出，营业收入和合同销售上的“粉饰”大多是通过多个项目之间的平衡实现的，因此项目多的企业容易操作，但对于项目少的中小规模上市住房企业来说很难。

粉饰财务报表对公司来说，可以美化业绩曲线，但对股东和投资者不一定提供真实而有效的参考数据，从外部来看，财务报表并不一定反映公司真实的财务状况。

粉饰这个财务报表的方法是不定期的“炸弹”吗？ 宋延庆在回答这个问题时指出，这颗“炸弹”是否爆炸，取决于公司是否通过操作方法和计划妥善解决。 与公司的快速发展战术相似，财务报表的“粉饰”也需要“中长时间计划”。