“房地产业资金“黑洞””

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记者吴悦徐学成胡廷鸿从上海广州深圳发

根据国家统计局的数据，仅今年2月，开发商获得的资金就达到14151亿元，比去年同期增长16.2%，为房地产开发资金融资最高。 其中，自有资金5995亿元，增长43.3%； 国内贷款3116亿元，增长16.3%，利用外资107亿元，增长24.2%。 但在这种情况下，上海易居房地产研究院报告称，开发商的资金水平将比去年年底进一步恶化，新一轮的降价潮将在未来两三个月内大范围展开。

为什么资金增长率超过16.2%，开发者却依然叫嚣“缺钱”？ 《每日经济信息》记者对此进行了调查，明确了是谁在寻找住房企业的资金“黑洞”，吞噬开发商的资金。

/领域概要/

净资产收益率为15倍的资金利用率是房企融资的关键

种种迹象表明，房企缺钱只是表象，其背后的原因是多家公司无法很好地利用开发资金。

在已经发布年报的房企中，银基快速发展( 000511，sz )等房企净资产收益率排名2.09%。 与位于领域前列的龙湖相比，净资产收益率相差近15倍。

一位财务专家认为，房企最重要的能力是利用资金开发赚钱，越赚钱的公司越容易借钱，其关键因素是公司的资金利用率。

申银万国最新研究报称，全年集合类房地产信托本息共2037亿元，加上单个委托人购买的单个类房地产信托，共3062亿元本金到期，将从3月开始陆续进入还款高峰期。 在这种情况下，房企的还款能力也备受关注。

住宅企业再次迎来融资高潮

3月26日，龙湖地产北京企业获得中国银行和中国农业银行分别发放的贷款2笔，共计19亿元。 今年年初以来，已有多家房企以信托、有利可图等其他形式融资。 在目前的环境下，其资金价格肯定会远远高于银行贷款。

根据国家统计局近日公布的数据，年1~2月，房企资金来源14151亿元，比去年同期增长16.2%。 其中，国内贷款3116亿元，增长16.3%； 利用外资107亿元，增长24.2%； 自有资金5995亿元，增长43.3%； 其他资金4933亿元，减少5.6%。 其他资金中，定金和定金2795亿元，下降11.4%； 个人贷款1296亿元，增长1.2%。

可以看出，银行贷款在房企资金来源中只占22.02%，非银行资金来源所占比例接近8成。 其中，自有资金筹措增长最快，为43.3%，但定金和定金减少了11.4%。 这也在一定程度上反映了住宅企业销售下降的整体态势。

在这一背景下，房企面临着更大的融资压力。 据《每日经济信息》记者不完全统计，今年1月以来，瑞安房地产、华南城、中骏置业、恒大地产、共生创展、雅居乐、碧桂园等在香港上市的房企相继出台了债券、有利子票据等形式的融资计划。

资金利用率是融资的关键

中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产评估中心近日公布的“年中国房地产公司500强”评估结果显示，资金使用效率是决定房企综合实力排名的重要因素。

根据上述评估报告，万科、恒大、万达、中海、绿地分别排在500家综合评估前5位，这5家都是高周转型住宅企业。 该报告指出，在年信用紧缩、资金价格高的特定环境下，高周转明显成为房企追求的目标，“快进”模式存在着更大的生存空之间。 事实表明，从年的成绩来看，高转速模式更胜一筹。 根据排名，大公司基本贯彻了快速销售战略，对市场变化保持极高的敏感度，比较首次运营商和自营产品，调整中高端价格，率先降价销售。

wind数据显示，发布年报的所有a股上市房企平均净资产收益率为13.33%。 我想明年这个数字会更低。

前5名中有3家为上市公司，净资产收益率均处于领域高水平。 万科( 000002，sz )全面摊薄净资产收益率同比上涨1.7个百分点至18.17%，为2008年以来连续第三年上涨； 恒大地产( 03333，hk )去年中期财务报告时的净资产收益率为21.22% )； 根据中国境外快速发展( 00688，hk )年报，净资产收益率为21.5%。

在目前的信用环境下，能够获得银行贷款的龙湖地产，资金利用效率也很高。 根据财务报告，净资产收益率达到31.54%。

相比之下，近两年业绩不佳的房企，净资产收益率也大多较低。 在上述500家中国房地产公司中排名靠后的房企中，名流置业( 000667，sz )截至年第三季度末净资产收益率为1.86%。 年报中库存了a股上市房企排名第一的天伦置业( 000711，sz )，截至年3季度末净资产收益率为4.65%。 在公布年报的房企中，银基迅速发展的净资产收益率仅为2.09%。 而且，丰华股份( 600615，sh ) )的净资产收益率为-3.07%，这直接反映出公司盈利能力存在较大问题。

一位财务专家表示，住房企业的净资产收益率基本上反映了资金利用率和资金获利能力。 要帮助住宅企业借越来越多的钱，需要良好的资金利用率，但相反借钱并不容易。

一位房地产业内人士表示，目前今后房地产产品细分更为突出，对开发商来说，高效利用资金、精细化项目的模式可能会走得更远。

/住宅企业的案例/

连续3年净资产收益率低于8%的高库存为奥园资金“黑洞”

经记者徐学成出生于广州

净资产收益率一般被用于测量一家公司运用资本的效率。 在销售业绩和利润方面，近3年来，中国奥园( 03883，hk )提交了不错的成绩单，但2009~)年，中国奥园的净资产收益率连续3年低于8%，大幅低于区域平均水平。

另外，中国奥园大规模扩大土地购买的步伐没有停止，年土地取得投资达到了当年净利润的4倍。 据年中报报道，该企业可销售的不动产金额超过64亿元，企业净资产只有61亿元。

净资产收益率连续三年低迷

中国奥园公布的年度报告显示，年企业合同销售额约50.16亿元，净利润4.48亿元，净利润全年上涨39.6%。 2009年、年，中国奥园合同销售额分别为28.7亿元和47.6亿元，比去年同期分别达到111.2%和65.5%，但两年净利润分别只有3.20亿元和3.21亿元。

从投资收益情况看，2009年至2009年，中国奥园净资产(股本)分别为57.2亿元、59.2亿元、62.9亿元，近三年净资产收益率分别为5.6%、5.4%、7.1%。

据年财经统计，净资产收益率最高的住宅企业达到了73.94%。 当时，房地产领域的上市公司整体平均净资产收益率也达到了16%。

根据上述计算方法，2009年至2009年，万科的净资产收益率分别为14.2%、16.4和18.1%，2009年和2009年，恒大的这一指标分别为8.0%和36.7% (年相关数据尚未公布)。

高力国际董事陈厚桥对《每日经济信息》记者说，追求周转速度的房企销售和退保比较快，可以在短期内盈利，所以投资回报率也比较好。

没有销售力，投资回报率差

产品定位和项目布局的不同，造成了中国奥园与上述房企的差距。

年，万科的销售额更是超过千亿，产品结构仍以中小户型为主，144平方米以下户型的占有率达到88%。

在项目布局上，恒大的特点更加明显。 年，恒大在二、三线城市的销售额达到770亿元，占整体销售额的90%以上。

相反，在中国奥园，广州的项目仍然是其主要的销售业绩来源，在整体销售中的占有率几乎达到了60%。

年报数据显示，中国奥园全年交付的项目中，商业项目和别墅项目占比达到65.8%，整体销售均价从全年的5856元/平方米提高到9684元/平方米，涨幅达到65.4%。 2009年，中国奥园销售平均价格为4491元/平方米。

从2009年到2009年，中国奥园交付项目的平均售价一直在大幅上涨。 相比之下，恒大年销售平均价格为6590元/平方米，同比仅上涨3.1%。

去年的购买额是纯利润的4倍

净资产收益率一直徘徊在低位，而中国奥园正在扩大。

年报数据显示，中国奥园全年共购买6块地块，土地储备面积(建筑面积，下同)增加108万平方米。 经调查数据，中国奥园购买的这6块地块地价约19.2亿元，年净利润仅为4.48亿元。 这意味着去年中国奥园的土地收购额超过了当年净利润的4倍。

值得注意的是，6个地块中，3个位于广州市番禺区，用地类型均为商业或金融用地。

中国奥园这样有点激进的投资战略能带来好的利益吗？ 记者就此向中国奥园发出了采访信，但在记者发布消息之前，对方没有回复。

在业内人士看来，商业项目可以规避监管风险，但盈利周期过长对公司也是一个考验。

资金利用率低的新世界“囤积”开发模式受到质疑

经记者胡廷鸿从深圳出发

新世界房地产以行业中项目开发周期长而闻名。 海口美丽的沙工程、北京崇文门，以及后来出售的上海香港新世界花园二期，开发周期在5年以上。

开发周期长

年，新世界北京崇文门新景商务楼地块被国土部列为闲置地块。 资料显示，该地块于2004年8月签订土地转让合同，到了年也没有开工的迹象，项目开发周期已经超过7年。 新世界回答说，集团在北京的三块土地上没有停止过相关业务，但是拆迁和批准的进度比预计的要慢。

2005年已拿到新世界海口美丽沙项目，一期工程竣工时间逐年延长，但项目三期工程开工时间延长至年6月。

通过在北京、广州、天津、武汉、天津等城市参与旧改建工程的大规模囤地，截至年6月30日，土地储备大楼面积达到2889万平方米。

针对新世界项目“囤地”的质疑，《每日经济信息》记者日前向香港新世界集团发送了采访函，但在记者发出消息之前，尚未收到对方的回应。

扩张速度慢

目前，新世界依然享受着囤积模式带来的利益。 但是，该模式在监管下，风险增加，投资收益也逐渐收窄。

高力国际华南区理事长林国东认为，由于香港土地开发不受时间限制，这许多香港开发商在内地拥有大量“囤积”土地。

新世界土地市场的“联动开发”模式一直受到质疑。 这个模式带来的直接问题是开发周期太长，开发进度慢。 记者在查阅新世界财务报告时发现，由于广州凯旋新世界销售和商业房地产销售带来的高毛利率，会计年度中期毛利率上升至57%。

新世界进入内陆市场已久，但由于过分强调土地增值带来的收益，其项目扩张速度相对较内陆同行缓慢，错过了内陆房地产市场快速发展的黄金时期，这也影响了新世纪在内陆市场的份额。 大量的土地储备正在成为新世界的“资金黑洞”。

今年2月，新世界突然宣布前董事局主席郑裕彤辞职，由长子郑家纯接任。 3月8日，郑家纯在北京接受媒体采访时表示，企业目前已进入结构重组阶段，预计几个月内改革将基本完成。 他还表示，通过企业框架、制度和人事重组，企业的运营将更加高效。