“周安桥笑谈九龙仓：已放弃在内地争老大”

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◎每次经过记者路易丝从上海出发

马年末，九龙仓高层换班了。 “船王”包玉刚的女婿、九龙仓三十多年来的领导人吴光正宣布卸任上市企业九龙仓的主席，儿子吴宗权一步步站在权力的顶点。

若帅上马，“老臣”的作用突出。 年下半年，“九龙仓副主席周安桥”的称呼在媒体上的出现频率急剧上升，作为融绿之争中大股东九龙仓的调解人，周安桥的一举一动关系到这个国内房地产业最大的合并案的去向。

虽然融绿之争在年末匆匆结束，但仍有很多悬念。 九龙仓这家一向低调的港资住宅企业，多亏了周安桥，显得越来越活跃和积极。 周安桥的名片上印着“九龙仓中国主席”。 这就不难解释为什么现场记者会关注并分析周的措辞，以评估九龙仓内陆地区内可能出现的下一步棋。

但是周安桥笑着说:“放弃了在九龙仓内当老板的想法。” 他坦率地告诉《每日经济信息》记者，九龙仓对上海董家渡“地王”确实很有趣，但能否成功形成购物中心，其实是“没有信心”。 那是因为最终放弃了对上述地块的投资。

“意想不到的状况”

九龙仓在香港联交所的股票代码为00004，明确了其在香港股市的历史和地位。 现在的九龙仓，是去、留、攻还是守？

就在那时，吴光正逐渐卸货，36岁的儿子吴宗权一步步走在台前。 吴宗权现任上市公司会德丰( 00020，hk )主席，会德丰持有九龙仓56%的股份。 在这种情况下，九龙仓内地事务司的周安桥尤为重要。

“我们比李嘉诚有点激进。 这一段时间，在香港的高速发展商中我们很积极。 ”周安桥在上海非常健谈，记者们以为他会回避一点问题。

其实九龙仓初期是香港商人中的“过激派”。 世纪之交，九龙仓在上海开发大上海时代广场，输出九龙仓在香港的金字招牌“时代广场”，选择了离上海市中心人民广场不远的位置。 此后，九龙仓又开发了许多住宅项目，是北上进入内地较早的港资住宅企业。

在之后的十多年里，中国内地的房地产领域群雄而起。 由于野蛮生长的年轻对手迅速占领市场，特别是住宅行业创造了惊人的规模，重视质量、三思而后行的港资住宅企业难以企及。 但近年来，九龙仓逐渐远离聚光灯。

就在新年伊始，周安桥会见记者的前一天，业内突然传出消息，收购九龙仓有意收容上海融绿平台。 后者是融和和绿城斗争的焦点之一，也是绿城下最含金量最高的资产。

对于购买融绿平台谈判的传言，周安桥表示:“正在进行中，不予置评。” 他还表示，今年在内地房地产市场上，一些开发商可能会遭遇“意想不到的情况”，九龙仓内配快递员已准备充足的现金。

周安桥的这样的表现，让人联想到九龙仓当时绿城的“救助”。

当时，在融绿正所的《热恋》中，孙宏斌开玩笑说:“如果我死了，九龙仓还可能(拥有绿城的股份)。” 回顾绿色城市年的危机时，九龙仓以每股约5港币的价格进入股票，此后绿色城市股价一度上涨至16港元以上。 九龙仓在账本上赚了很多，但没有减持也没有加息。 当绿色融和之争爆发，绿城股价重回九龙仓保值时，九龙仓还是战战兢兢。 以不变的方式应对万变。

与历史只有二三十年的内地住宅企业这种野蛮生长的快速发展模式相比，百年九龙仓少了锐气，如果像经验丰富的中年人一样，一旦决定“面对面保护”，就不会轻易改变。 只是，今年好像不一样。

在大城市发力

《每日经济信息》记者指出九龙仓年底在常州大甩卖时，周安桥解释说，与在常州的对手相比，九龙仓的项目价格只是在高位调整。

常州是房地产市场调整的“重灾区”，受大量库存的拖累，各种房企发生了割肉式的价格战，九龙仓也没能幸免。 硝烟散去后，九龙仓对住宅单价1万元/平方米以下的城市坦白了无心的恋爱战。 “我们放弃了在内地当老板的想法。 我们希望建立一点城市。 在二三线城市，很多人没听说过九龙仓，我们的特点是在一线城市。 ”周安桥说。 “那常州会放弃九龙仓吗？ ’记者听说，周安桥不会回答。 从他开始盘点以来，九龙仓是北京项目最理想的，卖得火爆，价格也不错。 常州的哪个项目是辛苦亏钱的？

放弃小城市，意味着在大城市加把劲，转为攻击。 全年，九龙仓只和老伙伴绿城合作在杭州萧山占了一小块地，但进入年来九龙仓的风格发生了很大变化。

1月5日，北京土地市场首次开拍，转让的两块地块均位于丰台区亚林西居住区。 第一批地块是招商、华润、九龙仓平安联合体以建设总价42亿元、4.53万平方米的限价房为代价获得的，溢价率接近50%。

另一地块、招商、华润、九龙仓平安联合体“梅开二度”以建设总价44.9亿元、6000平方米的限价房为代价再次获得成功，溢价率也接近50%。

这次准确的击球证明了九龙仓在大城市增强火力的战术。 “什么样的‘必须’之地，我们要长期拥有，想取得主导权。 》据周安桥介绍，4家公司组成联合体获得的2个地块，九龙仓平安都只出钱，招商和华润分别主导1个项目。 项目中4家公司的持股比例非常接近，操作方持股比例略高。

照面包的价格买面粉

在香港，九龙仓是与新鸿基比肩的商业地产大佬，九龙仓的海港城是香港有名的奢侈品费用地标。 很多内陆商业中心会去海港城看看那些企业品牌，然后照着样子去招商。

但是，当被问到九龙仓在内陆地区的商业房地产进展时，九龙仓人最先提到的大多是成都国金中心( ifs )。 成都ifs出租率100%，带领300多个企业品牌首次进入西部，稳居成都第一。

在成都这样“新一线”的城市做着奇怪的工作，在九龙仓一线商业重地上海的表现怎么样？

九龙仓目前在上海的商用项目包括会德丰广场和大上海时代广场。 会丰出租率长期位居上海浦西办公楼前列，但项目体积不大。 上海时代广场曾多次退出、调整和回归商户，与恒隆广场、新鸿基ifc的比较并不容易。

九龙仓显然不是不重视上海。 年，九龙仓出现在当时徐家汇地王竞争者的行列中。 但是，最终老对手新鸿基冲破包围，以超过200亿元的惊人价格“独霸”了这个地块。 输给徐家汇，周安桥解释了九龙仓自愿放弃和新鸿基合作的可能性。 因为“都想操作”，长时间的持有和管理、租赁，没办法只能一山二虎。

年，上海董家渡“地王”即将转让，九龙仓又成为传说中的热门。 周安桥坦言，董家渡确实有过有趣的事情，但最终董家渡这个位置作为购物中心能否成功，“没有信心”，所以暂时不愿意失去手头，毁掉旧招牌。 “董家渡，确实困扰着我们。 住宅的部分在绿城黄浦湾的旁边。 开玩笑，董家渡住宅是黄浦湾第三期。 ”。 据周安桥介绍，九龙仓希望在上海找到较大体量的购物中心项目，徐家汇、董家渡两个地王项目符合这一设定，徐汇、黄浦、静安都是理想区块。 但是，地块的位置往往很合适，周边环境不符合要求。

在九龙仓一次也没错过上海，而且新鸿基不惜高价猛攻上海死守。 陆家嘴ifc、环贸广场及正在开发中的徐家汇超级项目在九龙仓落子上海后不久相继敲定，但风头完全盖过了其他对手。 在香港落后于九龙仓的恒隆也拥有上海恒隆广场和香港汇恒隆广场，所以在上海把九龙仓甩得远远的。

上海市中心已经很难再找空地了，土地价格也越来越高，狼多肉少，恒隆早就宣布要定铁芯去二三线城市了，九龙仓的房子怎么选？ “北京、上海会更多地考虑。 我们去年在成都开业，明年重庆也要开。 长沙也开。 长沙有一百万平方米的综合体。 重庆商业50万平方米，办公楼40万平方米。 ”周安桥说。

房地产领域的微利已经成为常态，周安桥说。 这100年的香港企业已经确定要对照面包的价格买小麦粉。 生意就是巴茨，主动权、覆盖率、老板地位在真金白银面前不过是虚名。