“开发周期9年 上海最贵豪宅毛利或达80%”

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经记者杨宠从上海强发

以26.4万元/平方米的最高价格刷新上海乃至全国的房地产价格记录后，新鸿基地产( 00016，hk )上海项目滨江凯旋门成为近期楼市的新热点。 据《香港文报》报道，销售人员称，该项目大平层于3月24日订购了3套。 新鸿基地产方面对这样的信息反应模糊，“我公司没有公布任何销售数据。 目前活动活跃，具体销量还很难透露。 ”。但是，据网络房地产称，截至昨天，该项目没有成交记录。

根据上海市建设交通委员会此前公布的新鸿基项目总投资额和规划的建筑规模，每平方米投资预算为2.53万元/平方米，如果后期不追加投入，项目总收益可能接近80%。 如果该项目能在明年年中之前卖出一部分，出售部分将扣除土地增值税和公司所得税，以整个项目9年的开发周期计算滨江凯旋门项目的年化总投资收益率，其过去几年的账面总投资收益仍可达到20%前半

复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民表示，在土地增值税等政策限制开发商囤积行为的措施得到有效落实之前，长期囤积带来的巨额利润将延长开发商的开发周期。

根据上海市建设交通委员会注册的项目新闻，总投资额近40亿元的上述项目，每平方米投资额仅为2.53万元，不进行追加投资和其他各种支出，扣除营业税后5.5%，毛利润达到78.69%

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，滨江凯旋门的税率将达到60%。 该项目为新鸿基地产-年报公布的交际期-如果到年中可以销售一部分，则销售一部分，扣除土地增值税、相应价格和公司所得税，按整个项目9年开发周期计算滨江凯旋门项目销售部分的年化收益率，

中房信拆房师薛建雄告诉《每日经济信息》记者，目前房企实际上被清算土地增值税的不多，因此上述收益率可能只停留在理论和账上。

蔡为民的观点和这个相似。 他认为，在针对囤积地的真正惩罚性措施实施之前，开发商仍有延长开发周期以牟取暴利的趋势。

根据滨江凯旋门的相关资料，如果该项目不扣除土地增值税，项目年收益率将达到40%，可以直逼全年所有领域资产收益率最高的恒大地产。