“地产PE绕道“全程服务商” 热推准Reits基金”

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每次经过记者李新江从北京出发

在房地产调控不放松的背景下，今年前两个月房地产信托计划成立的规模仅为150亿元左右，已经为全年铺下了惨淡的基调。

《每日经济信息》记者了解到，作为“房地产领域全程管理服务商”出现的产业投资基金，是一个频繁逆势提地、收购的项目，试图通过整合物业管理系统构建新的盈利模式。

因为最终协议规定了房地产经营收益反馈给投资者，非常类似于reits的“以租金收入为投资回报的设计”，这种投资类型被市场人士定义为准reits基金。

居易国际发起的盛诺金基金就是其中之一，居易国际董事局主席刘阳明确提出，未来将筹集100亿资金在环首都经济圈实践的构想，北京延庆的项目已经进入开发阶段。

标准reits曲线破冰

在监管层关于房地产信托投资基金( reits )的法规出台之前，国内房地产投资基金已经开始走上“曲线”。

特别是在大力进行房地产开发投资之前就传出了信托计划，遭遇政策方面和市场冷却的双重压力，无论是募集资金还是经营方面都惨淡，为准reits基金迅速发展提供了契机。

一位房地产企业高管表示，目前致力于“全程服务商”的房地产投资基金，募集资金规模受到的监管压力较小，只需要在发改委备案即可。

根据益信托提供的数据，1月集合资金信托产品设立335个，设立规模415.22亿元，环比分别减少36%和46%。 设立数量比去年同期增长8%，但设立规模比去年同期减少15%，2月份设立集合资金信托产品226个，设立规模319.38亿元，环比分别减少34%和24%。

其中房地产信托1月份设立规模为82.58亿元，占全部设立规模的比重仅为20%； 2月成立规模仅为67亿1100万元，仅为21%。

据盛诺金基金董事长马世杰介绍，目前投资的北京延庆“原乡美利坚”项目已经进入开发阶段，未来该基金的投资方向将围绕一线城市周边，建设有机生态城镇，实现从开发到经营管理的全过程服务。

事实上，近年来，许多地产商进入金融领域，构建“全程服务商”的概念，开始推出准reits基金。 “我们首先满足具有高净利润诉求的顾客，这个本分的顾客最先体验我们建立的生活圈，同时作为股东享受。 ”

得到多边支持

盛诺金基金最新一期已经募集了16亿资金，募集门槛也从原来的100万元上升到了200万元。 据马世杰介绍，未来盛诺金基金将募集100亿元，在北京周边建设6-7个项目，以城市生活体等经营产业为中心展开。

关于投资者退出机制，马世杰指出，除目前正常时点结算外，投资者还可以通过转让所持有的“权证”退出投资。 “随着房地产证券化的成熟，包括如何退出reits基金也将提供便利的通道。 ”

除民间资本以“曲线”的方法推出准reits基金外，日前有消息称，北京市目前正在以发行房reits的自身改革为目标，近期将提交证券监督管理委员会批准。 目前，北京市有350亿元的保障房融资额将于今年上半年完成。

事实上，来自香港和海外的中国房地产投资相当成熟。 《每日经济信息》记者了解到，香港房地产经营管理经验丰富的太古房地产，目前内地房地产运营也比较成熟，北京三里屯village、北京颐堤港、广州太古汇等地也已在运营，上海大中里和成都大慈寺2个项目正在建设中。

由于国内物业管理滞后，无法与未来reits的管理模式整合，目前一些地产商已经开始加大对无力企业的管理力度，同时通过物业企业平台运营“赛马场”。 以北京某房地产企业为例，已经开始尝试多种经营。

投资还有风险[/s2/]

盛诺金基金发起人居易国际董事局主席刘阳指出，在房地产领域风生水起的背景下，不可以靠天吃饭。 “目前，许多开放企业，包括我们的开发项目在内，都处于半停顿状态，但服务提供商的运营思路，可以通过仿制获得越来越多的机会。 ”

在漂亮的包装下，这样的reits投资品种并不是没有投资风险的。 据北京一家证券公司的拆解商介绍，根据风险预期进行分类，该投资产品是高风险产品。

《每日经济信息》精子与之前流传的房地产信托不同，该产品往往需要“募集基金后再选择项目投资”，投资者在购买产品时无法把握投资风向。

此外，房地产市场持续低迷可能会波及经营性房地产，导致这些产品的投资主体遭受损失。

实际上在某种程度上模仿了reits的设计，国内的这种投资基金在设计周期时，大部分仍按照国内惯例压缩到1-3年，长期项目承接和持有开发到经营管理上仍存在很大的不确定性。 在国外，reits的产品周期通常为8-10年，房地产开发后，注重经营已完成的房地产项目。