“2011年降价抢收成功 龙湖今年会否再降价？”

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经记者叶书利从北京出发

去年下半年，龙湖发起的“秋季掠夺”行动在业界引起了巨大反响。 但是，与一些房企在资金压力下降价不同，龙湖全年业绩数据显示，企业净负债率从中国时报的56.56%降至年末的43.02%，远远低于领域70%的平均水平。

《每日经济信息》记者发现，年龙湖利润率不会下降。 年土地储备单价与合同销售单价之比仅为15.98%，低于领域平均水平，表明龙湖仍具备进一步降价的谈判能力。

但是，在最近召开的业绩发布会上，龙湖干部回应媒体龙湖今年的销售战略时，强调“有利润增长，有退款合同”。 根据龙湖附近的业内人士的理解，今年的龙湖应该不会积极降价。

关于去年龙湖降价的成功，龙湖相关人士表示:“需求不断增加，必须应对市场的降价和迅速的推动。” 龙湖地产执行董事秦力洪将企业抢夺成功定义为“从牙缝中抠出来的”。

房地产评论家吴其伦在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前房企降价促销不止三个原因。 一是资金链压力导致的降价，或者是应付账款增加导致的还债压力等，绿城就是这种类型的典型。 二是战术决策的需要，比如低价拿地需要回收资金，战术上安排下一个领域的周期，荣盛迅速发展是有代表性的三、顺应楼市降价的走势，随市而降。 比如龙湖。

记者观察到，降价抢夺的龙湖有进一步降价的能力。

根据龙湖公布的相关财务报告数据，截至去年年底，龙湖土地储备共计3376万平方米，权益面积3074万平方米，土地储备均价1859元/平方米，年龙湖合同销售单价约11632元/平方米。 因此，年龙湖土地储备单价仅为合同销售单价的近15.98%。 年新增土地，楼宇地价仍为1950元/平方米，仅为年合同销售单价的近16.8%。

不愿具名的房企高管在接受《每日经济信息》采访时指出，目前楼盘地价通常占房价的2-3成。 稍微贵一点的项目，地价的房价比可能会在60%左右。 因此，在龙湖全年合计的土地储备中，平均地价与本年度合同销售平均价格之比仅为近15.98%，处于极低的水平，这也为龙湖进一步降价促销提供了空之间。

另一项财务数据同样证明龙湖具备进一步降价空的区间。 3月12日，龙湖公布的业绩数据显示，自去年以来，企业实行了降价促销，但企业利润率进一步上升。 企业房地产快速发展业务的整体毛利率要从年的33.3%增加到年的40.3%，股东要从年的17.1%上升到年的18.7%。

与之形成鲜明对比的是，万达董事长王健林近日对外表示，全年房地产上市公司加权平均毛利率不到25%，净利率大概在10%左右，万科只有9%多。

但是，有降价能力和实际的降价之间未必能划等号。

一份高盛研究报告称，截至2月底，龙湖销售但未入账的结算额达到480亿元，其中75%将于今年入账，另25%将于年入账。

换言之，截至2月底，今年龙湖已确定收款销售额360亿元，占龙湖全年390亿元年销售目标的近92%。 也就是说，今年龙湖年度的销售目标压力不大，因此降价促销的动力不太高。 地方政府不断探索房地产调控政策微调的大背景，目前龙湖降价的动力有多大还是个未知数。