“新鸿基上海项目开盘一拖再拖 预期利润不升反降”

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经记者杨宠从上海强发

中房信集团1月公布的报告显示，新鸿基预计售价超过15万元/平方米的滨江凯旋门和襄阳路地块环贸易广场上市延迟，其中滨江凯旋门上市时间已推迟两年。

“上市推迟两年”的说法尚未考证，但新鸿基地产去年的财报显示，滨江凯旋门应于年下半年上市销售，但截至目前，该项目尚未开始，开设时间至少推迟了半年。 根据上述报告，由于没有建立卖场，也没有开始相关的营销宣传，所以今年4月滨江凯旋门难以上市。

一位业内人士告诉《每日经济信息》记者，在全领域巨额债务今年到期和融资价格持续上涨的背景下，落后将稀释房企利润，并搁置债务到期后公司无法马上支付的危险。

新鸿基方面显然没有上述担心。 根据新鸿基地产~年报公布的总资产中贷款所占比例，新鸿基地产平均贷款负债只占总资产的14.63%，归还今年到期的债务没有太大压力。 但是，此前的UBS等预测显示，今年上半年房价依然下跌，新鸿基需要支付部分利息以延期开盘，既定利润很可能下跌。

还是超汤臣一品？

每年都有报道称，新鸿基的滨江凯旋门将于2007年开张。 之后，新鸿基也在2009年~年中报中确认，潍坊项目，即滨江凯旋门将于每年年中开盘。 然后，在年~年年报中，新鸿基将上述项目的开盘时间推迟到了年下半年。 ~年报中还说新鸿基将在售楼的同意下开盘。 昨天，新鸿基方面对《每日经济信息》记者表示，新的开盘时间可能在年的上半年。

在持续落后的背景下，上海高级住宅市场的成交僵局。 年，上海均价5万元以上新盘成交2400套，同比下跌4.6%。

中房信方面认为，滨江凯旋门之所以落后，是因为政府高压控制的压力仍在持续。 楼盘迄今为止的售价预计将超过20万元/平方米，超过汤臣一品，去年成交均价为15.4万元/平方米。

新鸿基地产上海企业的公关负责人否定了上述说法，称目前的售价尚不明确。 这位相关人士告诉《每日经济信息》记者，新鸿基地产已经向相关部门申请预售许可，滨江凯旋门之所以延迟开盘，是因为没有获得预售许可。 上海高端大厦市场总监介绍，目前申请预售许可证，房地产公司必须申报销售方案，但销售方案包括售价范围等复印件。

业内人士表示，如果开发商能提供完善的房地产和施工建设资料，楼盘最晚可在3个月内申请预售许可。 据媒体报道，新鸿基上海企业早在年7月就申请了预售许可，10月左右，最晚必须在去年年底前取得预售申请许可。

一种说法是，新鸿基滨江凯旋门项目因售价过高而推迟预售批准。 一位房地产行业人士表示，青浦楼盘早就在年申请预售，但由于售价比周边高出近两倍，未获批准。

对此，新鸿基地产相关宣传负责人否认预售许可证的申请时间是去年6、7月，但没有明确具体的申请时间和申请延迟的理由。 该人士表示，滨江凯旋门项目目前申报的售价范围已经得到相关部门的同意，预计很快将取得预售许可证。

每平方米的财务价格或只有80元

现在，像滨江凯旋门这样的高端大厦，一般受到很大的财务压力。 迄今为止，国内许多高端开发商无法承受高昂的资金价格压力，选择降价销售或整体项目出售。

但是，滨江凯旋门开发商新鸿基地产面临的资金压力要比其他开发商小得多。

《每日经济信息》记者向新鸿基地产询问滨江凯旋门项目的贷款比率和利息价格，但没有做出回应。 但是，可以参考新鸿基地产年~年报中反映的整体贷款水平和利息支出间接估算，滨江凯旋门的上述两个指标应该不高。

年报显示，新鸿基地产整体银行借款和其他总额600多亿港元，占总资产的14.63%。 全年利息只有13亿多港币，只占上述贷款总额的2.2%。 根据上海市建设交通委员会的项目新闻，滨江凯旋门项目总投资额为39.996亿元，但目前该项目只开发了一期约50万平方英尺(约4.6万平方米)，因此实际支付的投资额显然在上述数字上

即使以39亿元计算，根据新鸿基的整体贷款比率和平均贷款利率，这些项目每年的财务支出也不会超过1300万元。 按照滨江凯旋门157844.4平方米的开发总建筑面积计算，每平方米的年财务价格只有81.56元。

上述财务价格显然不能指望内陆开发商。 即使与内陆财务结构最合理、融资价格特征最明显的中海地产相比，新鸿基也占有很大的特点。 据中海地产年中报报道，企业贷款资金占总资产的比例超过20%，利息支出约占贷款总额的3%。

中海地产尚且如此，融资能力和财务结构远远不如中海地产的其他房地产企业。 1月a股上市房地产企业公布的平均信托融资价格均在10%以上，是新鸿基地产平均融资价格的5倍至6倍。

或者淡化项目的利益

新鸿基地产的财务价格很低，没有大规模债务到期的压力，但是因为赶不上去年的上市，滨江凯旋门的利润空之间也会被削弱。

此前，市场对今年房价的普遍预期比去年三四个季度再次下跌。 UBS甚至认为一线城市的房价会再下跌5%~15%。

在1月31日上午召开的国务院第6次全体会议上，国务院总理温家宝再次提出加强房地产市场调控的成果，严格落实投机投资性诉求，继续采取逐步完全遏制的政策措施，促进房价合理回归。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，由于房地产市场调控带来的投资抑制和投机诉求效果显著，高端购房诉求大幅减少。 将来超高价楼盘上市后，市场诉求量也未必能支撑住高房价。

据中房信报道，尽管去年上海整体均价10万元/平方米以上的房源72套成交，成交套数环比上涨9%，但滨江凯旋门旁边的汤臣1品仅成交6套。 过去6年，汤臣一品只卖100多套公寓，只占供应总量的2成多。

汤臣一品的成交数据，显然会给滨江凯旋门带来越来越多的参照。 根据新鸿基地产以往的年报，滨江凯旋门最初计划发售的房源达200套，面积约4.6万平方米。

在成交价格下跌显着的情况下，新鸿基地将因去年年底延迟拆迁而支付3-6个月的财务费用，明显将在项目利润空之间持续承压。