“北京1/3降幅超15%楼盘降价换量未如愿”

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经记者叶书利从北京出发

在成交的基础上，降价促销不是万能药。

根据亚豪机构的统计数据，目前首都楼市销售12个降价幅度超过15%的楼盘，其中4个楼盘即使降价，销售额也不会增长。 该公司认为，降价后楼盘反而滞销，是因为降价时间和降价力度“跟不上市场的步伐”。

两个“白菜价”的楼盘境遇大不相同

年12月17日，北京通州楼盘东亚逸品阁微利入市方法迅速搅动首都楼市。 该楼盘以13200元/平方米的价格入市，成为通州区最低价入市的楼盘。 其周边楼宇的销售均价仍停留在15000元/平方米左右，但其楼宇开发商自行公布的项目价格为12347元/平方米。

在接受《每日经济信息》记者采访时，东亚精品阁开发商东亚地产营销管理中心总监贾玉鹏对此表示:“这需要企业迅速收回资金。”

但是，开发商收回资金的愿望可能一时难以如愿。

根据北京住建委网站关于东亚逸品阁项目的预售新闻，该项目共发售361套住宅和128座地下车库，但截至1月12日的近1个月销售期间，住宅合同量只有12套，合同率约为3%

值得注意的是，12套成交房屋的合同均价为13422元/平方米，与开发商自行公布的价格12347元/平方米相比，利润空之间低于1100元/平方米，但现实情况是，“

东亚逸品阁的形成，是以去年年末同样微利入市的龙湖时代天街热卖为对象的。

龙湖旗下的龙湖时代天街于去年11月初以12000元/平方米的低价发售，被指出亏本卖房。

北京三级市场研究部总监张大伟指出，该地块土地楼盘价格为7519元/平方米，加上部分交易价格和税费，已接近8000元/平方米。 再计算3000元/平方米左右的基本建设费用、2000元/平方米左右的税金、1000元/平方米左右的财务价格和最基础的营销费用，该项目保本价格为1.4万元/平方米左右。 但是，龙湖相关人士否认向《每日经济信息》记者以赤字卖房。

根据北京住建委官网龙湖时代天街项目预售新闻，该楼盘于年11月9日获得预售证明，立即发售619套房现货，截至1月12日，成交445套，近两个月销售期内签约率接近72%，

即使跌幅超过15%，销售额也很难改变

即使降价也很难卖出去的大楼不仅仅是东亚精品阁。

据亚豪机构统计数据，目前京城楼市中售价下跌超过15%的典型楼盘共有12个，其中降价后热门项目8个。 这8个项目在降价后累计成交2164套，比降价前增长184.4%。 其他四个项目降价后销量不会增减。 目前，这4个项目降价后，房屋累计交易量为80套，相对于降价前的201套交易量，反而减少了60.2%。

郭毅拆解、8个成功降价更换的楼盘，定价存在3个成功因素。 首先，降价后的楼盘售价集中在1.4万~1.8万元/平方米，目标资费群体锁定市场迫切、价格敏感的主流刚需群体； 其次，降价时间快，以快的速度先登场。 8个降价交换量成功的楼盘大多是区域内的领降盘，第一时间能够“俘获”该区域房价的阶段型观望者，在市场成交量突破后，率先换成了部分销售回收款。 相比之下，降价后反而滞销的4个项目，都是跟随性降价项目； 第三，在空之间改变时间。 在稍有降价时间未能抢占先机的楼盘，因后期大幅降价而回归销售额。