“上海4项目需再投近60亿 SOHO中国资金链承压”

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经记者杨宠从上海强发

soho中国的业务范围正在从大本营北京扩大到上海，随着两地销售项目的大幅增加，问题也越来越突出。

最近，soho中国上海企业被曝光了工资不足的事情，引起了很多关注。 外界也对soho中国的商业房地产经营模式、销售方法、资金链等提出了质疑。

记者整理了上海市城乡建设和交通委员会的相关资料，soho中国目前在上海有6个在建(待建)项目，其中4个项目至少需要追加近60亿元的投资。

soho中国董事长潘石屹称企业拥有200亿元现金，但全年报纸称，实际资金没有他说的那么充裕，现金及现金等价物扣除应税项目、支付款及其他应付账款，实际可动用现金不超过10亿元。

由于今年8月5日被收购的soho世纪大道项目，正式交货需要到明年7月。 soho中方目前能够立即销售的只有望京soho和中山广场soho。 这两个项目的销售额显然将成为soho中国在上海扩张的“补血站”。

上海6项目等待追加投资

soho中国在上海的超高层项目——高31层、135.58米的“外滩soho”的开发还有一段时间。 据上海市建设交通委员会项目新闻报道，根据建设合同，外滩soho项目竣工时间为年至年2月6日。

上海同策咨询有限企业研究总监张宏伟表示，在资金雄厚的情况下，超高层项目光基础工程就需要一年半的时间，主体工程也只能完成到周一楼层，工程的外部安装和装修也需要耗费时间。 施工人员告诉《每日经济信息》记者，上述时间为整个项目竣工时间。 这意味着这些项目的建设速度实际上比领域的正常水平要快。

dtz戴德梁行办公楼部董事沈洁表示，在楼市调控的大背景下，许多企业缺钱，摩天项目的实际开发速度一般较慢。 高层项目供应量大，开发商准备租赁的时间比其他项目长，大多提前竣工两年开始租赁，竣工两年后完成全部租赁。

在所有领域的超高层项目都在减速的情况下，soho中国正在以比领域常规水平更快的开发速度发展，其背后是soho中国对上述项目的大量投资。 根据上海市建设和交通委员会的资料，外滩soho地块总投资达到18.34亿元，仅基础部分就需要投入1亿元，主体工程需要追加投入3.6亿元。 这意味着该项目将在未来两年内至少让soho中国动用3亿~4亿元。

另外，总投资额23亿8000万元的soho虹桥项目也将于今年下半年获得建设许可，扣除15亿6000万元的购房款，还需要soho中国再投入8亿元。 到明年5月为止，soho中国需要为基础部分的工程支付2亿多元的工程款。

今年6月收购的上海海南路10号四川北路站地块项目，净资产价值9亿5700万港币，但总投资额达到14亿3000万元，意味着该公司还将支付6亿元左右的投资。

即使是今年4月13日收购的轨道交通10号线海伦路地块，根据建设单位申报资料显示，项目总投资额也达到40亿元，开发该项目的上海杭钢嘉杰实业有限企业截至去年年底净资产仅为9760万元。

粗略估算，上述4个建设项目还需要近60亿元的投资。 另外，曹家渡项目和复兴路项目需要soho中方追加资金投入开发。

《每日经济信息》记者采访了soho中方，但在记者发布消息之前，soho中方尚未回复。

要么调动资金，要么难以满足

soho中国在上海的动向越来越大，这家企业目前可用的资金能赶上快速扩张吗？

据soho中国年上半年财报显示，截至6月30日，该企业持有现金及现金等价物114.4亿元，但仅税项、应付账款及其他应付账款等短期流动负债就达到88亿元，另有今年8月刚收购的soho世纪18.5亿元。 仅上述需要支付的税费、应付账款、收购项目款项总额就达到106.5亿元。 很明显，如果soho中方付清全部债务，剩下的资金将不足8亿元，但这仍是一年内到期的49亿59，000万元银行贷款可以继续的情况。

上半年财报显示，soho中国已有4个项目符合土地增值税清算条件，其中丹棱soho销售率为91%，银河soho销售率为89%，东海广场soho销售率为93%，三里屯soho销售率为98% 根据上述销售比例，上述四个项目均面临土地增值税清算。

根据《每日经济信息》记者此前的报道，《土地增值税清算管理规程》的规定，一个房地产项目转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85%以上的，可以要求土地增值税清算。

其实，soho中国的土地增值税已经开始清算了。 财报显示，该企业仅上半年就超过25亿元。 去年，该企业全年缴纳的包括土地增值税在内的所得税项目共有19.27亿元。 soho中国日前也向《每日经济信息》记者确认关税项目正在清算中。

此外，该企业截至9月到期的应付账款和其他应付账款超过16亿元，收购子公司和向相关人员支付的也超过10亿元。

soho中国目前也有继续收购房地产的动向。 据媒体报道，soho中国有意向沪证大房地产方收购外滩金融中心地块40%的股份，需要38亿元资金。 上海证大方面也在12月19日发布公告，明确了第三方将要求该企业进行收购，但没有明确具体的收购地点。 对于媒体的这种收购传言，soho中方也不回应，表示:“企业收购土地和项目以充实土地储备是快速发展的需要，此外，企业对项目的选择要求非常谨慎，要求企业价值最大化，”

此前，北京市朝阳市税务局一位工作人员也向记者表示，如果该企业申报税务局批准延期纳税，延迟缴纳土地增值税似乎是soho中国处理资金问题的一种方法。

上海新闵律师事务所合伙人刘福元不这么认为。 他表示，销售比例超过85%时，已经符合清算土地增值税的条件，但获准延期缴纳的项目中，实际可延期的期限只有3个月。 换言之，公司不能无限期地延缓不纳税。 如果公司持续延误，当地税务部门将计算滞纳金，严重时将向法院存档账户，并起诉房企部分资产。

商业房地产销售放缓

建设项目需要大量追加资金投入，一年内到期的各类税项和应付账款也必须结清。 对soho中国来说，处理上述资金诉求的方法只有两种。 可以加快现有项目的销售，迅速回收资金，通过各种途径积极融资。

上半年显示，望京soho于年8月20日开始预售，截至年8月23日，合同销售金额约为26.23亿元，约为12%； 中山广场于年8月14日上市，截至8月23日，销售25%，实现合同销售额14亿3300万元。 按上述比率计算，两个项目的最终销售额预计将超过250亿元。

这些项目的销售可能需要交纳高额税款，但回收资金足以支付上海开发的上述6个项目，也可以收购其他项目。 据媒体报道，soho中国仅收购外滩项目40%的股份就需要38亿元。 该项目总投资额超过150亿元，扣除92亿元土地价款，则需要再投入58亿元，40%的股权比例下，soho中国在购买地块后，还需要再拿出22亿元投资工程建设。

该策咨询有限企业研究总监督张雄大表示，由于上海银监局规定商用物业建成后需要向购房者提供融资，4季度截至12月15日，上海办公楼的销售额只有23万平方米，但3季度的销售额为55万平方米

市场整体成交量的下降显然也影响了soho中山广场项目。 soho中国上海企业原销售部长胡大维告诉《每日经济信息》记者，soho中山广场目前的销售额为18亿元，整体去化率为40%。 据soho中国上半年财报显示，截至8月底，soho中山广场签约销售率达25%，增速不理想。

友长伴管理咨询总监张朝峰甚至认为，明年上半年部分商业地产将降价销售。 张宏伟认为，在这样的背景下，soho中国可能越来越需要向银行借贷。 张朝峰认为，商业地产建设工程贷款实际上比住宅建设工程贷款还难。 要通过贷款融资，渠道只能是海外融资或信托基金以及其他融资方式。 根据以往的调查，这种创新型融资在国内房地产业项目中所占的比例不高。

在这样的大背景下，张朝峰认为soho中国目前收购证大外滩项目并不合适。 张宏伟进一步指出，与其收购外滩金融中心这样的项目，不如开发和完成手中的许多商业项目，现金流和利润对soho更有利。

(本报记者张岚对本文也有贡献) ) ) ) )。