“地产寒冬的薪酬保卫战”

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经记者杨薏强胡廷鸿从上海、深圳出发

不仅仅是买家，一线的销售人员和房地产商可能是最希望开发商能降价的人。

根据在北京、上海、杭州等8个城市的网络搜索调查，什么样的降价快的楼盘，因为销售好，售楼员仍然有机会比去年同期收入更多，但是销售困难的楼盘，售楼员们的生活很艰难。

不仅是大楼销售员，企划、市场推广负责人等销售相关的人也非常期待能早日降价。 因为，他们的收入也很大程度上是根据销售额决定的。 是否降价是决定销售员等相关工作人员年末“钱包”的关键。

对此，干部们的“钱包”基本没有受到影响。 房地产猎头机构的调查数据显示，高管们的薪酬仍然略有增加。 只是一张不好看的业绩表，让他们的地位“高危”。 对他们来说，降价回到现金流中，业主不会有好脸色。 因为利润的大幅减少几乎是必然的。

战术

住宅企业布局以未来增长点的高薪争夺商业房地产人才

经记者杨宠从上海强发

“50万~100万”，这是上海房地产企业向旗下主力社长发出的薪酬价码，据业内介绍，上述薪酬为目前领域的平均水平。 但是在商业地产行业，商业地产总经理级别的薪酬已经达到150万元，而这个商业地产总经理负责的项目可能只有一两个。

根据上海市住房保障和房屋管理局人才服务中心发布的《~年度上海房地产领域职位工资行情报告》，由于商业房地产等岗位人才的短缺，房地产领域整体薪酬增长幅度从去年第二季度的9.4%上升到去年第三季度的10%以上。

但是，在商业地产工作人员工资非常高的背景下，存在着对住宅收入的不自然的业绩。 宝龙地产、共生创展、初置业等商业地产或商业地产转型企业上半年财务报表显示，商业地产开发、租金收入极少，多数企业目前收入未超过1%，对房地产企业的现金流和业绩贡献甚微。

争夺商业地产的人才

上海知名房地产经纪罗渊在一个论坛上讲述了一个生动的例子。 在每年年初的房企集团动员会议上，商业地产的负责人坐在最前列。 因为“向商业地产转型”已经列入公司的战术计划。 但是，到了年末的论功行奖，商业不动产负责人只能坐在最后一排。

但是在年末住宅企业的工资报酬排名中，商业不动产负责人的报酬明显增加。 欧几里得顾问有限公司陈霞在本报记者采访邮件中表示，由于众多开发商投身商业地产，诉求呈明显上升趋势，诉求与供给力依然不一致，商业人才高管薪酬不断上升。

尽管如此，还是很难挖掘出真正有用的人才。 正略钧策管理咨询有限企业副总裁吴小燕表示，由于商业地产的快速发展还处于培育阶段，所以真正意义上的商业地产顶尖人才，其实很少。 即使是商业地产龙头企业万达，最初的商业项目长春沃尔玛万达建成至今也只有十年。 一个商业项目从立项、开发到运营都比较成熟，至少需要五年。

显然，高价邀请的商业地产高管不容易迅速获益于公司。 上半年许多商业房地产企业的商业房地产租金收益率不到1%，这是一个很好的说明。 上海同策咨问顾问有限企业研究总监张宏伟表示，开发商愿意花高价囤积优秀商业人才，不是为了当前如何应对宏观调控，而是为了更长远的变革。

吴小燕表示，我国城市化进程即将进入下一阶段。 城市化率在50%~60%左右，商业房地产持有经营将进入培育阶段。 城市化率达到70%以上时，人口对新建住宅的诉求相对停滞，从事房地产开发也难以获得超额收益，只有持有商业房地产才能获得超额收益。 因此，房地产公司纷纷布局商业地产是为了在下一个周期到来之前占领战术高地。 目前，开发商高薪挖掘商业地产人才，是为未来争夺战术胜利的核心资源。

挖人面临风险

但是，在上述高薪“狩猎”角色的人才争夺战中，真正的胜者极少。 开发者花费很大成本囤积的商业人才背后，隐藏着很大的风险。

吴小燕表示，从她接触到的许多房地产企业来看，许多房地产企业在进入商业房地产行业时，多使用从“比较成熟”的商业房地产企业和项目中挖掘人。 但是，高薪挖来的高管往往本身只经历过商业地产的一部分，因此对商业地产的整体运营缺乏足够的经验和管理力，或者缺乏经验和能力。 因此，这些高管实际上在新东家很难发挥预期的作用。

商业地产人才的基本待遇看起来比住宅地产人才高，但最终的总收入也未必比后者高。 吴小燕表示，住宅房地产高管的大部分薪酬体现在年末奖金、项目过程节点奖、期末结算奖等浮动收入上。 商业地产由于其周期较长，固定收入部分所占比例可能略高于住宅地产。 她认为商业地产人才的最终收入最终取决于公司创造的价值。

人才

楼市冬季形势达到或超过员工流动率的50%

经记者胡廷鸿从深圳出发

楼市低迷不仅给房企销售带来压力，也让房企员工面临“降薪”的局面。

由于业内普遍认为明年房地产市场形势更加严峻，深圳一位开发商预计，明年上半年房地产员工流动率将增加，抗市场风险房企员工流动率也将达到20%，资金实力较差的房企员工流动率可能达到50%。

薪金所得预期下降

到了年底，各行各业的员工最关心的可能是一年中自己的收入是否增加了。 公司利润不好的话，不仅无法期待加薪，年末奖金也有可能大幅减少。 迄今为止，房地产领域的员工工资在各行业排名靠前，高额加薪和年终奖金与金融领域的员工相差无几。 今年，受楼市低迷行情的束缚，收入可能也会发生变化。

年，受调控政策的影响，全国各大城市楼市成交量大幅下跌，房企在资金回收的压力下感到“难以过活”，占工资较大比例的销售人员也感到“钱少了”。

据深圳某人才猎头企业调查，北京、上海、广州、深圳等一线城市40%以上的卖场人员预计今年整体收入将比去年下降30%~40%。 另一方面，15%以上的卖场人员认为，今年的收入降幅为10%~20%，基本持平或上升的不到40%。

出乎意料的是，在北上广深一线城市，70%以上的卖场人员对目前的薪酬感到不满。 一线销售人员普遍预期年收入下降，而深圳房企高管薪资水平平稳略有上升。 深圳本土一线销售人员(包括销售经理、策划人)年薪最高可达50万元，最低为12万~25万元。

“基层销售人员和企业干部的年收入肯定有差距，但如果市场销售惨淡，收入差距也会缩小。 ’深圳一家房地产开发商表示，通常与业主的差距比例为1:30，与总经理的等级比例为1:10，与民营房企的差距比例通常很小。

据悉，目前一线销售人员的薪酬基本由底薪加销售提成方法构成，基本工资相差不大。 但是，高管之间的薪酬差距相对较大，总经理级别的人才薪资差距可能有上百万人。

记者了解到，房企干部基本工资通常在100万元以上，如万科、中海等上市房企是行业内收入较高的企业，属于第一梯队。 另一方面，深圳星河集团、绿景集团的副总裁、销售总监、营销中心负责人的基本工资通常在50万~100万元左右。 小型民营公司的基本工资水平在50万元以下。

“整体来说，房地产的薪资延续了以前的状况，但商业地产目前是国内众多地产商转型的方向，商业人才竞争加剧，整体薪资较高。 ’深圳尤里克顾问有限企业房地产领域人才顾问陈霞说。

工作人员流动率上升

楼市成交量下跌，房企在资金压力下，通常要么裁员，要么降薪。 一位开发商也表示，在市场行情不好的时候，公司通常会进行相应的薪资调整。 “如果市场不好，公司人员会流动，薪资也会进行调整，”深圳房地产总经理助理林晓华说。 “要么减少高管，要么基层员工没有奖金”林晓华表示，通常房价和销售额下降15%~20%，员工薪酬收入就会下降30%~40%左右。

根据中国指数研究院的数据，1~11月，全国商品房和住宅销售平均价格分别为5474元/平方米和5096元/平方米，比1~10月的销售平均价格分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别下降6.8%和5.5 %。

下半年房地产市场交易量逐月减少，但目前各大房地产企业销售额较去年呈上升趋势，“今年房地产公司高管总收入略有增加。 ”。 陈霞想。

由于明年房地产调控仍将继续，业界认为明年上半年的房企将面临市场的“难关”。 林晓华认为，明年上半年房企员工流动率将比较大，即便是抗市场风险公司的员工流动率也在20%左右，较差的房企员工流动率有可能达到50%。

收入

新建住宅的销售额持续降低房企员工的收入而分化

经记者杨宠从上海强发

12月13日，网络热门白皮书专门发布的《每日经济信息》数据显示，包括上海在内的全国8个城市的开发公司的销售人员和经理中至少有6成认为今年的收入将下降。

然而，根据上海市统计局12月初公布的网络调查，超过6成的房地产商预计今年的收入仍将增长。 深圳尤里克猎头企业也向记者表示，今年这个楼市冬季，开发商高管们的平均薪酬仍有可能大幅增加。

房地产商的“钱包”在增大还是缩小？ 为什么与同一领域的员工薪资调查相比，结果相差很大？

一线销售人员的收入正常下降

房网撰写上述白皮书的相关人士表示，统计数据基于市场开拓部门对房地产一线销售人员的调查，其中上海地区的样本数不仅包括销售人员的收入，也包括各级管理人员的工资。

据统计，一线销售人员的收入受到楼市调控的影响。 54%的受访者卖场收入下降。 其中15.19%的销售人员收入下降10%~20%，收入下降30%~40%达到39.4%。

该数据与本乐居此前小组的调查基本相同，调查显示，收入下降40%以上的销售员，占调查对象总数的21%。 该策咨问顾问有限企业研究负责人张雄大认为，开发商的主要员工构成大部分应该是与销售相关的岗位。

本报记者读了世茂房地产、宝龙地产、盛高地、苏宁环球等企业上半年年报，将其与去年同期比较，盛高地薪酬总额比去年同期有所减少，宝龙地产上半年人均薪酬比去年同期有所下降。 苏宁全球上半年新增加的应对报酬比减少的少，也就是总报酬在减少。 人均报酬比去年同期增加的世界茂房地产，职工人数有一定数量的减少。 这似乎证明了领域全体工人的报酬下降了。

但是，上海市统计局的调查组似乎证明了所有领域大多数人的收入仍然在增加。 根据该机构和国家统计局上海调查总队在“中国上海”门户网站进行的网络调查，房地产(开发、管理)行业的61.9%的受访者回答工薪阶层的收入有所增加。

对此，宝龙地产的一位媒体负责人认为，看起来反差较大的数据其实并不矛盾，一线销售人员房子卖不出去，收入下降，但管理者很少降低工资。 他进一步解释说，房企人均收入下降是因为人员结构发生变化，收入低的一线员工在企业中的比例上升，这直接导致了人均收入的下降。

这个观点也从尤里·猎头的统计中得到证实，今年房地产公司高管总收入略有增加，设计类、财务类、项目经理职位的人才工资平稳，只有小幅上升，营销高管工资的奖金部分有一定的影响。

员工的收入正在分化

审计管理咨询有限公司合伙人吴小燕表示，在年初，由于房企销售收入的增加，劳动者收入普遍增加。 房企工人的收入一般由基本工资和奖金两块钱组成。 虽然根据今年的市场限制，企业的奖金支出有所减少，但是劳动者的基本工资比去年有所增加。

上海中原顾问有限企业研究总监宋会雍说，由于市场整体低迷，房企销售提成的奖金支付比例实际上比往年有所增加。 这也为销售能力强的员工在市场不好的大背景下获得更高的销售收入提供了机会。

据搜索网统计，上海仍有近15%的销售人员收入超过10%，其中6.33%的销售人员收入比去年增长30%~40%。 据本乐居统计，收入上升10%以上的销售人员达到24%，其中12%的销售人员收入增长30%~40%。 住宅企业员工的收入正在分化，其中销售能力高的员工收入增长较快，销售能力低的员工经常收入下降或出局。

根据搜索网对上海以外7个城市的统计，除了北京卖场人员认为自己收入没有增长以外，其他城市的销售额都有所增长。 在库存较高的杭州，仍有6成的调查者表示自己的收入将比去年同期增长10%以上。 欧几里得调查显示，从目前大型房地产企业的业绩情况来看，销售额与去年相比呈上升趋势，当然部分公司的销售业绩无法实现年初制定的目标。

即使出现很多关店、裁员的人，房地产经纪人的收入也没有想象中的那么差。 根据家宅搜索网的调查，年初中介的8成在月收入6000元以下，但年末变成了75%左右。 其中月收入2000元以下的最低收入群体比较年初进一步减少了5%。

中房信拆房师薛建雄告诉《每日经济信息》记者，在销售收入低迷的情况下，开发商实际向房屋中介部门表示，二手房销售佣金收入增长了2%。

销售人才仍然很受欢迎

在市场整体低迷的大环境下，目前各地最畅销的大多是降价折扣幅度最多的楼盘。 薛建雄此前表示，上海所有销售排名靠前的楼盘大部分价格均比上一期优惠15%~20%。

降价会让前期业主不满，但会迅速给房企带来现金回流，这是事实。 最令人高兴的不是住宅企业的决策层，而是活跃在第一线的销售员。 降价在某种意义上意味着他们今年的奖金收入和去年一样，有望超过去年。

银亿房地产上海企业营销总监王士章告诉记者，房地产销售人员的销售奖金只是总销售额的千分之几，大幅降价并不会导致奖金收入大幅减少。

但是，没有降价的楼盘销售团队可能会面临销售人员的流失。 一家房地产企业的销售代表现在最担心其他房地产企业挖墙角。 因为，当其他房企选择降价时，目前企业选择的销售战略是延期开盘。

薛建雄告诉记者，实际上现在整个销售团队的流动性比以前任意时间都要高。 销售不振的开发商，开出非常高的价码，吸引优秀的销售员和策划人加盟，扭转不利的销售形势。 欧几里得的陈霞说，销售业绩下降必然需要公司老板有一定的考核能力，在面对政府宏观调控政策时有相应的应对措施，才能确保有可供销售的人才。