“绿地上海项目承诺三年后溢价回购”

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为了年底促进楼市销售，尽快收回资金，开发商竭尽全力。 最近，上海大型房企绿地集团办公楼项目首次公布了三年后溢价回购的促销政策。 如果能卖掉住宅，开发商愿意为购房者承担未来三年楼价下跌的风险。

数据显示，11月底由于开发商通过各种手段促进降价销售，上海楼市上周成交量反弹，成交量排名前十的楼盘成交均价无一例外都在2万元/平方米以下。

促销开发商三年来的回购噱头

位于奉贤南桥镇的绿地集团办公楼项目“新城1号”为了消除担心房价下跌的购房者的担忧，宣布3年后回购项目溢价16%，表示回购后仍有利润。

打电话询问卖场，该盘是一个小面积、总价低的销售型写字楼项目，买家通常用于投资，一套总价50万元起。 销售代表说，目前回购活动的政策才刚刚开始，销售合同还没有拟定。 但显而易见的是，如果是一次也不重复支付的购房者，可以在合同中与开发商约定，3年后不想继续持有该房产，开发商可以在目前的购房价格上追加16%进行回购。

但是，销售人员如果考虑3年后请开发商回购的购房者，明年交房后，将无法办理房产证。 他强调，如果不这样做，交易所需的税费价格将会相当高，开发商将不会代替买家承担。

“开发商制造这样的回购噱头，实质上和以往的价格保证方案是一样的，是为了消除担心房价下跌的买家的担忧，促进销售而发售的。 ”中国房地产新闻集团拆资师薛建雄认为，这实际上是开发商以5%的年利率向购房者借钱，与银行3年的全部存款利率基本相同，对开发商来说，这笔借款的价格要比银行贷款和其他民间融资的价格低得多。 开发商只是自己承担了房价下跌的风险，如果3年后房价持续下跌，开发商回购后也可以降价出售。 如果开发商的土地价格本来就低的话，即使降价出售在开发商的利润空之间也不会有损失。 对于购买者来说，三年后的“反感权”增加了一个。

德佑地产研究主任陆骑麟认为，3年后的溢价回购是开发商为缓解资金压力而想出的一只手，对购房人来说，房产证被拖累本身也存在风险。 “我们可以看到开发商正在竭尽全力回收资金，缓解压力。 ”陆骑麟说。

降价会促使交易量的阶段性反弹

由于开发商们没有采取任何措施来促进销售，上周上海楼市的交易量逐步反弹。 根据德佑地产市场中心的监测数据，上周( 11月28日-12月4日(上海商品住宅成交面积15.92万平方米，比上个月上涨63.2% )。 成交价格为每平方米19459元，比上个月下跌11.2%。 时隔3个月，全市商品住宅周成交量再次突破15万平方米，降价楼盘对成交的拉动作用非常明显。

正如你所看到的，由于快速扩张，资金链相对紧张的二线开发商在这一轮的降价潮中下跌最深。 上周交易量排名前十的楼盘清一色成交均价均在2万元/平方米以下，同时难得一见的万元住宅成交上升至成交排行榜。 新城郡园此次推出的装修房源比前期价格下降10%，因此一周共售出252套房现货。 本来就很低调的旭辉上河苑的平均价格上周进一步降至1万元以下，旭辉澎悦湾的交易价格也为每平方米9800元。

陆骑麟认为，上周成交量确实达到了近期罕见的高点。 但是，需要注意的是，上周15.9万平方米的成交量中，10.9万平方米集中在11月28日-30日，而12月1日-4日仅成交5万平方米。 这是因为上周成交量的提高与开发商月末集中合同有关。 因为这个上周楼市的成交只能认为是阶段性的反弹，离实质性的回暖还很远。