“李海峰：银行房贷压力测试测出了什么？”

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据李海峰

报道，近日，银监会召开第三次经济金融形势通报会议，释放融资平台、房地产、过剩产能行业三大信用风险。 其中，通报了前期银行住房贷款压力测试结果。 在房价下降30%、利率上升108个百分点的前提下，样本银行的房地产不良贷款率将上升2.2个百分点，税前利润将下降20%等。 因此，有人叫嚣必须放松房地产调控。有人认为，如果不能再调控下去，再调控可能会导致银行的系统性风险，甚至经济衰退。 银行住房贷款的压力测试测量了什么？

贷款压力测试是处理国际通用预警、银行贷款资产风险的方法。 今年4月房贷新政启动后，各银行已经在银监会的要求下，根据当地房价的波动，进行了相应的压力测试。 在上次房地产及相关领域的贷款压力测试中，银监会没有给出统一的测试方法，但根据各银行报告的数据，银行对房价下跌的容忍度在30%~40%之间。 认为

银行住房贷款的压力至少测量了三个方面的反应。

一是银行监管部门对该行业贷款风险上升感到担忧。 正如上海银监局局长阎庆民所说，上海房地产开发商的还款能力开始下降，75%的土地储备贷款将于2009年以后发放，土地价格居高不下，未来将面临更大的还款压力和抵押减损风险。 也就是说，没有理由房价下跌，开发商用土地大王的方法拿地，利润大幅增加。

二是房地产公司开始向银行施压。 其实在这之前，房地产开发企业的社长放言，随便控制，贷款还不了，先死的是银行！ 银行是国有控股公司，事关人民利益，政府怎么能破产？ 所以对于房价的控制，我觉得那只不过是应景的作品，自己怎么会吸自己呢？ 所以，心里有底啊。 所以，我自己有节奏。 如您所见，北京、上海等地的楼盘在百日新政的调控中，房价下降了多少？ 下降一点，现在又有上升的趋势。

第二，各道路利益集团的代言人竞相表达。 一位专家表示，房地产信贷是一劳永逸的，即使不考虑整个金融系统，只考虑银行信贷，问题也可能更复杂。 一些经济学家认为，对中国的银行领域来说，房地产信贷可能是系统性风险。 也就是说，房价不能下降。 降低会产生大问题，房地产信贷会拖垮全身。再多的调控，一出问题就会发生美国的“金融危机”，是永远的罪人。 美国“两房”危机的关键是向无还款能力的借款人发放了个人住房贷款，不知道房价高是这个问题的元凶。

房地产业的风险毫无疑问会上升，但这到底会给银行带来多少风险呢？ 对经济有多大影响？ 这反而是决定者必须考虑要点的问题。

其实，国内房地产价格暴涨是从去年下半年到今年4月。 根据链家房地产企业的数据观察，北京年初以来住宅平均价格最高涨幅为33%。 这个价格与去年同期相比呈现1倍的高增长率，在这样短的时间内呈现这样大的增长率在世界上是罕见的。 房价下跌30%，也就是接近年初的水平，开发商活不下去吗？ 房价上涨的时候，没听过开发商叫嚣利润太多，无法忍受，但听到一条房地产鳄鱼惊人的话，说几年内北京奥运会的房价将达到数万元。 房价的快速增长吸引了投机，投机者进一步推高了房价。 对于只有套房的居民，没有体验过房价上涨带来的真正的财富和生活质量的增加。 反而，没有房子的房子要用半生或一生的奋斗换取居住地。

根据银监会的统计，中国境内商业银行(包括大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行和外资银行)不良贷款余额4549.1亿元，比年初减少425.2亿元。 不良贷款率为1.30%，比年初下降0.28个百分点。 商业银行准备金率达到186.0%，比年初上升31.0个百分点。 单纯从房地产开发贷款来看，商业银行完全可以承受。 目前开发商承担房价不打折，但另一个重要的心理是政策和游戏。

政府财政收入被房地产税收绑架，地方政府部门患上了严重的房地产依赖症，土地财政迫使地方政府“软化人口”。 今年上半年，浙江省地方财政收入增长的贡献率有六成来自房地产业。 浙江省省长吕祖善认为，房地产交易量明显减少，相关税收也减少，出现了房地产市场形势变化对地方财政收支平衡的影响。 可以看出，在这个调控政策下，一些地方政府比房地产开发商更着急。 但是，就像吸毒一样，控制口渴只能应对一时的当务之急，“卖地政府”必须加快税收结构的调整。 否则，只能趁房价暴涨之际，越来越深。

目前，国内房地产市场，就像高烧在40度以上的患者，通过注射吃药来控制温度，一点药物的副作用反应也正常，这也是为了保持整个生命系统的健康。 如果现在就停止降温治疗，不仅会放弃上一份工作，还不知道会高烧几次。 事实上，对个人住房贷款来说，由于房价短期内快速上涨，无法支撑空上涨，房价处于大跌空之间。 如果花一年多的时间缓和30%的跌幅，除非遭遇经济衰退，个人住房贷款的偿还不会因此产生越来越多的不良贷款。 目前，开发商最明智的做法是以交易量换取积极的降价，压缩利润，无非是将部分“吃的利润再次吐出”。

调控房价势在必行，政策的制定必须代表最广大人民的根本利益。 维持经济稳定增长很重要，控制房价需要耐心和做法。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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