“摩根士丹利董事总经理娄刚：2010年投资楼市属于高风险低回报”

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实习记者田艺在北京

中国大城市的房地产有泡沫吗？ 未来一年楼市走势如何？ 摩根士丹利董事总经理、中国战略师娄刚接受《每日经济信息》记者采访时，逐一回答了投资者关心的问题。

观点1明年投资楼市风险较大

nbd :根据国家统计局公布的数据，11月份全国房价比去年同期增长1.2%，超过5%。 大城市民众对房价上涨的情绪可能会超过这个统计数字，你如何评价目前北京、上海、广州、深圳四大房价的涨幅？

娄刚:从年初到现在，一线大城市的平均房价，特别是中心地区的房价上涨一定大大超过这个数字。 这些城市是投资者比较集中的地方，作为全国非常重要的指标发挥着作用。 控制房价必须从这些城市着手。

nbd :中国各大城市的居民抱怨房价过高，这是否意味着购买力已经到了支撑房价的边缘？ 投资楼市到底有多少收益空？ (/br ) (/br ) )娄刚)今年的房价上涨只能用资金现象来说明。 进入年，随着国际经济的复苏和通货膨胀压力的凸现，资金价格存在较大的不确定性。 所以，我认为年投资楼市风险高，回报低。

观点2房地产市场不存在危机

nbd :房地产价格上涨的动力到底是什么？ 金融方面的运营、政策的影响、国际热钱的宣传、投资渠道的不足、中国城市化进程和高储蓄率带来的刚性诉求等？

娄刚:刚性诉求确实是一个要素，但2009年没有那么大的变化。 真正的驱动因素是资金和供给发生变化。 其一、商业银行滥用政策； 其二，2009年放贷开天辟地，全球资金过剩，资金价格过低。其三，出口疲软，许多制造业老板将资金转移到房地产投资上。其四，中国房地产市场形成缓慢，没有出现真正的周期调整。 购房者认为只有房价上涨才不会下跌，容易跟风抢购。 其五，一些开发商和地方政府藏盘不卖，囤盘不开，推高房价。

nbd:1999年，香港因楼市泡沫破裂而陷入危机，内地会不会出现这种情况？

娄刚:内地储蓄率高，购房者实际首付比例非常高，除非房价下跌3、40%，否则不会有大量清盘供应消失。 总而言之，我们的房地产市场非常不健康，需要调整，但没有必要将其与危机联系起来。

观点3明年房价应该会下跌

nbd :中央政府频繁出台楼市调控政策，这些政策对楼市有什么影响？ 有评论认为，近期楼市出现了“抑扬顿挫”的局面，你对这种看法有何看法？ (/br ) ) )/br ) )娄刚)我国的政策，大多数情况下，开始时不能着手，到后来真的管不住了，或者手重脚轻。 在现在的市场上，投机资本占了这么大的比重，他们是进入还是退出，不能长时间持有。 所以政府必须放弃让房地产市场软着陆的想法。 因为不可能。

nbd :国务院上周公布的土地出让政策能否从根本上抑制土地投机，对房价产生实质性影响？ 房价的暴涨与土地资源有多大的关联？

娄刚:政策有助于缓解房价的上涨，但还不够。 地方政府在土地转让方面的巨大优势决定了他们的阵营。 必须打破这一优势关联，为地方政府开拓新的财源。 例如，发行地方国债，或将土地出让金变为物业税。

nbd :根据国家统计局的数据，目前房价上涨到2007年最高点以上，年房价会上涨吗？

娄刚:我认为我们的政府不会坐视房价。 全年房价应该会下跌。

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