“唐学斌：彩生活顾客购买率超40% 要做全球最大物管企业”

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经过记者白亚静从深圳出发

中国的房地产市场很大，市场整体库存超过250亿平方米，另外每年还有8亿~10亿平方米的增加量。 而且这个市场极其分散，房地产大公司平均管理面积1500万平方米，90%以上的市场在中小企业手里。 因此，在彩生活首席执行官唐学斌看来，彩生活规模快速发展的时间跨度很大空。

年，彩色生活迅速扩大，管理面积从不足1亿平方米扩大到2亿平方米以上，很快超过管理规模居世界第一的物业管理企业世邦魏理市(现有2.6亿平方米，平均增长速度1个百分点)。  

其中，彩生活新增加的小区近60%为收购所得。 但是，正如唐学斌所说，收购的房地产企业和园区参差不齐，改造需要时间。

年，彩色生活将采取怎样的扩展逻辑，如何面对领域内的竞争对手？ 彩色生活首次发布年度报告后，于今天( 3月5日)召开了年度报告媒体会。 《每日经济信息》记者在现场向唐学斌提出了六个问题。

:基础房地产的服务质量与社区增值服务( o2o平台)客户基数之间，彩色生活如何平衡扩张速度？

a )在线的话，“改造一个住宅区，进军一个住宅区的彩之云(彩色生活开发的o2o平台app )”。

越简单，就支撑着越多庞杂的经营管理文案。 如果不是彩色生活小区的所有者，或者彩色生活没有在当地建立相应的服务，彩色云就无法使用。 彩云是一个灵活的系统，不同的城市有不同的服务。

无论如何，网络平台并不是一天都能成熟的，需要不断加强反复的思考。

另外，在线上，社区改造不容易，压力很大，所以我们年扩张的新举措是和花样年等开发者一起创造彩色生活。 我们和全国50位以下的开发者合作，把以前流传下来的房子改成了卖70年的服务，就像苹果手机一样，不仅卖手机，还卖服务。

:未来的收购计划是什么？

a )收购开元国际后，我们有2.4亿平方米(管理面积)，从近4年来100%以上的快速发展速度来看，我们很快就超过了管理规模居世界第一的物业管理企业世邦魏理市(目前2.6亿平方米，平均增长速度1个百分点)。  

但是，这绝不是简单的规模扩大。 在一个城市里，我们收购一两家有影响力的房地产企业，以他们为起点，用以前流传的方法承接其他园区。

我们还没有进军重庆、浙江、山西、山东等地。 这是未来并购的首要方向。 对于已经进入的城市，用全委员会的方法扩大在当地的比例。

去年，我们制定了“百城几千人”计划，进入100个人口规模比较大的城市，各城市管理1000万平方米，计划覆盖10万户、30万人口，这相当于韩国的人口规模。

:房地产企业属于轻资产运营，收购时如何评价？

a )不能遵循以前流传下来的评价方法。 必须根据内涵报酬率，根据彩色生活的模型进行评价。 否则，就无法做出评价。

就像收购开元国际一样，如果算上pe，那确实很贵，但那是因为这家公司质量很高。 年的大部分收购成本都很低。

:目前彩色生活o2o平台的客户有多少？ 购买率怎么样？ 未来的目标是什么？

答:目前彩云客户超过128万户，活动用户超过50万户，客户购买率为40%，高于普通互联网公司。

未来的目标是200万顾客，购买率将达到50%。

:彩之云使用了什么样的宣传模式达到了这个客户规模？

答:如果加入彩之云这个软件，就不是能提供服务的。 例如，在深圳，3万家商户进入彩云，成千上万的维修人员进入e维护(彩云的垂直应用)，这意味着有相当数量的人员在做。 如果建立平台，社区业主在支付物业费和停车费时，可以面对面地向他们推荐产品。

:如何应对领域内的竞争对手？ 其他还有房地产企业和o2o公司传了过来。

a )目前，彩色生活是国内最大的房地产企业，与其他以前流传的房地产企业相比，管理面积相差一位数。 我们的管理面积是9位数，排名第二的房地产企业只有8位数。

另外，大部分中小型房地产企业价格逐渐上涨，收钱后仍处于低位，管理水平差，客户不满，盈利能力单一，这些公司大多亏损。

将来，我们会和很多o2o公司合作，建立智能社区。 我们的合作方法与马云(杰克默)的方法不同，不仅建设平台，还建设生态圈。 因为我们每天都会和业主见面，所以必须和服务的商家更紧密，不能卖假货。

此外，我们的平台不仅提供物业服务，还提供房屋租赁、买卖服务。

总之，彩色生活是与许多垂直的o2o APP合作，可以与许多基于社区场景的互联网公司合作的天然o2o入口。

附件:

一、关于花样年业绩:

◆花样每年合同销售金额约102.14亿元，超额完成全年100亿元的销售目标，再次进入全国房地产公司百亿俱乐部。

◆3月3日，花样年公布年2月销售业绩，当月合同销售面积5.669万平方米，合同销售金额约4.71亿元，比去年同期分别增长35.38%和107.51%。 年1月至2月，花型全年累计合同销售面积约13.34万平方米，合同销售金额约10.03亿元，比去年同期分别增长90.62%和153.28%。

◆花样每年净利润约13.72亿元，比去年同期增长18.8%。

◆图案的年毛利率为38.4%，超过领域基准的中海地产，成为领域的领头羊。

备注:万科年前三季度毛利率为30.1%； 根据德银的报告，中海地产毛利率预计将达到每年30 %至35%。

◆财务状况相当稳定。 截至年底，花样年银行结余和现金约46.53亿元，比年末增长28.1%。 纯杠杆率从18.1个百分点大幅下降到86.7%。

(/S2/)二、关于彩色生活的业绩(/S2/) )。

◆全年彩色生活营业收入约3亿8900万元，比去年同期增长67.0%。 彩色生活的收益如下:第一、从物业管理服务中获得的二、工程服务； 三、小区租赁、销售及其他服务。 年收益的增加主要是由于总计算收益建筑面积的增加和集团提供小区租赁、销售和其他服务的量的增加。 其中物业管理服务收入约2.36亿元，比去年同期增长72.7%；园区租赁、销售及其他服务收入约6530万元，比去年同期增长46.3%；工程服务收入约8770万元，比去年同期增长69.8%。

◆全年彩色生活实现毛利润约3亿1000万元，比去年同期增长115.7%。 全年整体毛利率全年上涨61.6%至18%，至79.6%。 主要是因为各业务毛利率维持高水平，高毛利率收入占比上升。

◆企业所有者净利润约1.457亿元，比去年同期增长228.3%。

◆截至2009年12月31日，彩色生活银行结余和现金约为6亿8700万元，比年末激增370.2%。

◆色彩生活业务覆盖范围已经扩展到中国109个城市和海外1个城市，但本集团在相关城市签订了管理796个住宅小区的合同，与469个住宅小区签订了顾问服务合同，合同管理建筑面积合计超过2亿平方米。

◆每年2月16日，以色列投资3亿100%万元收购高级房地产巨头并在国际上开设100%权益，是迄今为止国内房地产管理领域出现的最大规模的收购案例。 去年11月，彩生活成功收购新加坡steadlink asset企业，首次进入国际物业管理工作，获得了海外物业管理的经验。 (根据该不动产)