“出租率仅80% 香港私募上海项目临大考”

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经记者卢曦从上海出发

在上海中心商业区静安寺附近，一个名为“晶品”的商业项目于5月全面开幕，购物中心的底层和最上层的部分餐饮店长期对外营业。 晶品的掌舵人是丰泰房地产投资，是香港的房地产私募基金，晶品是内地的第一个项目。

高纬环球的数据显示，晶品一楼租金对外报价为55~60元/平方米/天。 戴梁行年第四季度研究报告显示，南京路“邻居”恒隆广场一楼租金为112元/平方米/天，静安嘉里中心为80元/平方米/天。

比较便宜的租金没有给结晶产品带来高的租金率。 晶市场部负责人向《每日经济信息》记者回答说，目前晶品的整体出租率为80%。 据仲量联行统计，上海年第四季度核心商圈的空置放率为8.7%左右。

整体的租赁率为80%

年10月，“晶品”购物中心的餐饮等部分店铺宣布开业。

晶品所在地区属于上海最顶级的静安寺商圈。 附近不仅有刘銮雄麾下企业在内地投资的久光百货，还有芮欧百货、着名的静安嘉里中心、恒隆广场等，还有希尔顿这样的五星级酒店。 这个兵家必须争夺的地方，多年来都不容易找到空的新项目。

晶品由原静安小亭改建而成，此前归静安城投所有，丰泰投资重建，后买下项目所有权。 整个项目包括购物中心和办公楼。

年2月，《每日经济信息》记者从高纬环球获得统计数据，披露了结晶产品招商进展。 高纬环球方面对记者说，数据来自这家企业的多项调查。 其中，b1和b2层的出租率为90%左右； 1~4层的50%； 5楼的70%； 从6楼到7楼百分之百。

2月中旬，记者通过高纬全球调查的数据向结晶品方面进行了验证。 晶体市场部的负责人回答说，现在晶体产品的整体租借率为80%。 对方没有回复分层出租率的情况。 在还没有开业的1~4层，只明确了快时尚企业品牌forever21将被上传。

实地访问后发现，晶品地下室商户上传情况良好，少数(/k0 )/)店也精心化妆，)/)/k0 ) )没有游玩的感觉，高层餐饮生意还可以做。

但是，卫民不动产的蔡为民评论说，晶品先开顶楼和底层的模式“非常不合理”，在半年多的时间里，商场的中间楼层关闭，不利于顾客的诱惑。 采取这种开业方法可能是因为餐饮的一部分容易招揽，从一楼到四楼的其他业态招揽需要更多的时间。

租金比周边低

晶品的租赁水平怎么样？ 高纬环球的数据显示，晶b1平均租金为30元/平方米/天，但少数商户达到50元/平方米/天，行业最重要的指标“一楼租金”对外报价为55~60元/天，

针对这一系列的数据，液晶品市场部的负责人表示，对于与商户的关系，没有进行评价。

与高纬环球公布的结晶一层约60元/平方米/天的数据相比，南京西路的“邻居们”的租赁水平更高。 根据戴德梁行提供的年第四季度数据，恒隆广场为112元/平方米/日，静安嘉里中心为80元/平方米/日。

“由于晶品项目的招商周期稍长，租金水平参差不齐。 ”高纬环球方面这样评论道。 蔡为民评论说，晶品位在愚园路常德路口，不在南京西路。 如果租金水平低一点是有道理的。

上海道宾商务咨询首席顾问萧长明告诉记者，通常购物中心的试运行时间约为一个月，有时会稍长一些，但结晶品的试运行时间长达半年以上时，“周期比时间长”。

对此，晶品市场负责人表示，晶品采取的是分割开业的方法，以前不是试营业。 结晶品比较白领的费用，主要是快时尚，不像附近的其他购物中心那样首要引进奢侈品。

投资收益率是否能达到私募股权的预期值得怀疑

资料显示，丰泰房地产投资企业是独立管理的私募股权房地产投资公司。 2002年由朱惠德和李启耀共同创立，锁定了泛亚洲一级市场价值投资机会，特别侧重于大中华地区和日本。 企业成立以来募集了约20亿美元的股票基金，致力于亚洲住宅、零售、办公楼、商业房地产的投资和开发，管理资产超过45亿美元。

晶品是丰泰在内陆的第一个项目。 在香港市场空之间有限的情况下，房地产私募“北上”在香港成为趋势。 丰泰官网上结晶品上有很多墨，重视程度不言而喻。 水晶产品收购日为2007年9月，不动产类型为“一级零售不动产”和“甲级写字楼”，总额为10亿6700万美元，于年12月获得建设地的采用许可。

对浙江杭州房地产私募感兴趣的律师告诉记者，20亿美元的募集规模非常大，在房地产私募行业并不多见。 总额超过10亿美元的结晶品是巨大的，如果租金率低，租金水平不高，私募基金未来的退出可能意味着面临挑战。

晶品部分楼层开业近4个月，整体租金率只有80%，而且机构的租金报价远低于周边，丰泰的压力明显不小。

丰泰主页前一年4月的文案引用了与香港丰泰地产有竞争关系的投资经理的话，丰泰地产表示，香港房地产价值达到历史高点，扭头向下时向最大规模的基金募集资金。 据公布，丰泰旗下多家基金参与了对上海晶品的投资。

结晶品能给投资者带来满意的利益吗？ 当时丰泰向投资者承诺了什么样的预期收益？ 与投资者的合同有哪些条款？ 以目前的结晶品经营状况，丰泰的多家私募能顺利上市吗？ 这些问题受到业界的关注。

《每日经济信息》记者通过电子邮件向丰泰香港企业询问相关问题，企业告知记者，上海相关负责人将予以答复。 但是，后者并不应对这一点。