“开发商自救：升级产品 调整结构”

本篇文章1492字，读完约4分钟

经记者杨宠从上海强发

“迄今为止，绿色城市40%~50%左右的销售额来自于给富裕群体建造高级住宅，但从年初开始，绿色城市发生了调整，这个板块可能只占10%~20%的份额。 》绿城中国董事长宋卫平1月23日在青岛的业主与媒体交流，引发业界震荡。 很多人没想到，在国内深耕高端住宅行业的绿城也开始为白领建造房屋。

在绿色城市产品结构调整的背后，有着越来越严峻的市场环境。 宋卫平甚至建议向小米创始人雷军学习，制造利润低于7%的产品。 激烈的市场份额竞争可能会进一步压缩原本毛利不断下跌的地产业在利润空之间。

产品结构调整

观点地产网报道，宋卫平在上述交流会上表示，未来，绿城将为中国城市最重要的群体——白领建房，尽量推进80后、90后城市白领的生活质量、丰富性、生活幸福度，将回归绿城

和宋卫平上说过这样的话差不多，也传出了绿城曾经的合伙人融和收购佳兆业的消息。 与融合定位高端成本市场不同，佳兆业是一家以刚需产品为主的房企。

由于绿城和融和没有约定，而是以创造需求市场为目标，业界怀疑，面对疲软的市场，高端住宅开发商是否也面临着变革的压力？

克瑞研究中心的拆迁师杨科伟表示，调查显示，从2009年开始，市场上48%的买家都是为了改善诉求。 因为，他怀疑绿色城市向“刚需”转换的想法的正确性。 因为刚需不会成为未来房地产市场的主力。

对此，绿城方面表示，变革“刚需”是媒体的误读。 根据此前的了解，与绿城相比，白领购房人的年收入也达到30万元左右，与一般意义上的刚需有一定差距。

宋卫平的一位助手告诉《每日经济信息》记者，宋卫平说的白领应该是指中等收入者，有些人虽然不是白领，但收入并不低。 这些人有改善居住的诉求，也可以认为是“刚需”的一种。

但是，绿城的产品结构将会发生变化。 这几个是肯定的。

中房信研究总导演薛建雄表示，这种变化与购买力有一定关联，目前改善型诉求购买的主力户型为90~120平方米。 另一方面，80后、90后的生活习惯与60后、70后不同，由于家庭的小型化，顾客对居住空的诉求变小了。

杨科伟表示，目前的改善型产品并不像以前那样大幅增加户型面积，而是与目前土地出让价格居高不下有关，开发商要想控制总额，就必须缩小建筑面积，以保证楼盘的销售。

盈利模式的变化

在户型面积无法大幅增加的情况下，开发商如何吸引改善型客户来市里购房？ 杨科伟说，开发者主要是通过增加硬件和配套来实现的。

例如，上海大宁金茂府项目设置了除雾pm2.5系统、全屋软水净水系统、智能家居控制系统等十二大科技系统，以高科技全面提高楼盘质量，与周边乃至整个北上海的对手进行差异化竞争

整理海尔、小米等智能家居公司的联合房企发现，全国前30大房地产公司中，有15家以上与上述两家公司建立了战术合作关系。

约翰智库上市企业研究中心副主任张化东表示，提高产品硬件、牺牲部分利润，是为了提高企业品牌的市场份额，但在房地产开发之外寻找新的利润点是更重要的目的。

世茂集团副总裁蔡雪梅在许多场合表示，未来房地产开发的盈利模式将从以土地增值为依托，转向以“人性诉求”为基础进行开发盈利，住宅将能够接触到医疗、教育、超市、保险、家庭等各种商品和服务，并

潘岩、宋卫平、冯仑等表示了同样的观点，提出了基于移动网络的创新盈利模式。

张化东表示，智能家居、低碳科技等产品是房地产公司构建住宅网络平台所需的硬件，是未来开发商创新盈利模式的关键。

对住宅企业来说，住宅销售后的服务收益也是弥补产品升级后利润压缩的必要方法。 只有大幅增加服务行业的利润，开发商才能在产品升级后不涨价，达到快速周转，提高越来越多的市场份额。