“一月房企国外融资缩水七成 楼市进入“后高周转”时代”

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经记者尚希从北京出发

从佳兆业风波到中小房企生存困难、人民币贬值，近期楼市利空持续不断。

中原地产数据显示，年1月在海外资本市场宣布融资的房企仅有7家，合计融资额158亿元，比年1月的21家600亿元融资额锐减7成。

兰德根据在香港股市上市的30家房企的资金压力测试，得分在70分以上的“及格线”只有6家。

中原地产首席拆船师张大伟指出，目前楼市整体进入“后高周转”时代。 随着土地价格、融资价格的上涨，房企历来依赖高利润和高杠杆的策略，但操作起来并不容易空。

7家住房企业海外融资158亿

兰德咨询资金压力测试模型显示，在对港股上市的30家房企的资金压力测试中，得分在70分以上的只有6家。 “70分以下有风险。 》兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济信息》记者表示，随着全领域金融化趋势日益明显，提高现金流和运营精细化管理水平更为重要。

根据公司评估，宋延庆在目前领域最应该重视的是资产负债率这个数据，大部分房企的资产负债率在90%左右，现金占总资产的比例也相对较低，通常港股上市房企的比例控制在15%~20%，a股房企也不低于10%。

宋延庆表示，在以债务抵债的开发模式下，如果公司债务过高、增速过快，销售额下降，资金链有可能断裂。 与房地产公司的现金流优势相比，通过测算不同压力情况下公司的资金状况，可以了解公司未来一年资金链的安全程度。

据中原地产研究部统计数据显示，截至目前，国内房企海外融资锐减，1月份海外资本市场融资仅有7家，合计融资额158亿元，比去年1月的21家600亿元融资额锐减7成。

“过去，1月份房企选择在海外大规模融资，但在年受佳兆业和人民币贬值的影响，房企海外融资降温，融资价格也明显上涨。 ”张大伟说。

许多房企人士预计，春节后，房企海外融资难度将继续上升。

张大伟警告说，大量海外融资负债的规模可能引发房企资金链紧张，甚至违约。 随着美元走强，热钱流出速度加快，房企资金压力可能进一步加大。 如果人民币贬值成为趋势，房地产市场可能持续衰退，伤害中国经济。

多家房企负债超过100亿

根据wind信息统计数据，a股144家上市住房企业平均负债额为118.36亿元。 其中“招保万金”4家房企负债共计9095亿元，除金地年前3季度负债979.67亿元外，其他3家债务均超过千亿元，其中万科3季度负债4137.92亿元。 从资产负债率来看，万科为79.6%，招商房地产为72.2%，保利和金地分别为80.3%和72%。

整理这144家上市房企的负债情况，33家房企的资产负债率超过80%的红线，其中珠江控股达到98.74%，阳光城达到90.96%。

张大伟对《每日经济信息》记者表示，他们对20家上市房企的财务数据进行了跟踪研究，结果发现，当前领域整体进入“后高周转”时代。 “年前，许多大型住宅企业规模和业绩的快速增长，都依赖于高损益和高杠杆战略。 但是，随着土地价格、融资价格的上升，该战略不容易操作空之间”

张大伟指出，进入“后高周转”时代后，上市房企核心净利润率仍处于下降之路，年上半年20家上市房企平均核心净利润率仅为12%，处于历史最低位。

“得益于融资和销售方面的特点，企业品牌房企的整体财务表现相对稳定，但现在摆在大家面前的问题是如何转型。 ”一家上市住房企业的干部说。 张大伟预计，年大部分公司的销售任务制定非常慎重，经营战略以平稳清理库存为主。