“政策限制+金融市场不成熟 中国版REITs尚难落地”

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经过实习记者林东岳从上海出发

日前，住建部发布《关于培育住房租赁市场快速发展的指导意见》，表示将建立多种渠道快速发展租赁市场，推进房地产投资信托基金( reits )试点。 一时，资本市场和房地产市场热潮涌动，各方期待着中国版的reits早日落地。

年中信证券和苏宁云商已经开始试水reits，但在目前的金融监管环境下，我国房地产证券化产品与典型的reits相距甚远，开发商的担保责任、房地产抵押、股权转让、收益率等受到严格限制。

新加坡大华银行上海分行一位业内人士告诉《每日经济信息》记者，目前中国对reits的快速发展存在诸多政策限制，金融市场也不成熟，reits还不具备真正的落地条件。

reits开始试水

年5月，中信证券推出“中信启航”特别理财计划，被视为国内和典型的最接近reits的产品。 该产品最大的突破是通过深交所的综合协议可以交易平台挂牌转让，实现了reits产品的流动性。 年12月，中信华夏苏宁云创资产支持特别项目(以下简称中信苏宁)成立，该产品推出的售后服务将返还类似reits的方法。

这两种已经上市的reits产品，持有的房产分别是办公楼和零售房产，都是商业房产。 住建部《意见》规定:“鼓励有条件的房地产开发公司在新建商品房项目中长期持有部分房源并出租给市场。” 对此，一位房地产开发商向记者表示，房屋租金收益率低，未达到reits对收益的要求，二是从资金回收的角度看，开发商更倾向于卖房而不是租房。

即使是商业地产的证券化，也与国外标准化的reits产品有很大不同。 《每日经济信息》记者了解到，中信出港优先权一次转让额必须在5000万元以上，劣后级必须在3000万元以上，由于高昂的投资价格，流动性与预期相差甚远，也未得到税收优惠。 另外，中信启航和中信苏宁受制于资产支持计划的私募股权定位，投资者限制在200人以内，流动性依然较弱。

五牛基金投资副总裁吕伟宾对《每日经济信息》记者表示，目前国内这些reits产品首要存在三个问题。 一是与特定投资者相比，不能在公开市场上发行交易。 二是有预期的年收益，与市场波动没有联系；三是不能像上市公司那样进行公开的新闻披露。

在此背景下，上述reits不容易大规模宣传，更难以支持整个地区产业的资产证券化。

必须等待政策的通过

实际上，国内的reits产品也在尝试强化流动性，通过公开市场交易，reits产品的成熟化备受期待。 《每日经济信息》记者在中信苏宁发布的推送材料中观察到，预计3年内通过公开发行reits实现公开发行，但能否实现取决于政策上的放开。

据海通证券研报报道，我国目前的房地产证券化产品都是私募股权，投资对象是单一被动管理，不是股票而是债权，主要是为了满足原始资本家融资的诉求，有期望的收益率，到期后需要偿还本金。

reits目前无法改变私募的定位，只能停留在“假股真债”阶段。 吕伟宾认为，目前成型的reits产品几乎没有上市，还是政策限制是首要原因，资产管理公司对产品设计没有参照依据，不知道边界在哪里，非常难探索。

年以来，房地产市场行情不容乐观。 房屋建设单位推行租赁，以公租房为reits试点窗口，但金融监管体系不完善，无权将房地产证券化产品转化为有价证券，与股票等有价证券的监管流程有很大不同，但监管部门并未采取相应措施。

因为美国reits的主体是权益型reits，本质上是房地产企业的股票，所以reits整体的收益率走势与股价指数一致，从长期来看，reits收益率要优于股价指数，但这在国内并不容易实现。

不仅reits的快速发展存在困难，其他房地产金融模式如产业房地产私募基金、房地产分期独立上市等也面临着巨大的挑战。

绿地集团董事长兼总裁张玉良有海外样本介绍说，海外许多商业房地产由保险资金投资。 与其他资金相比，保险资金的资金收益率低，周期也比时间长，非常适合投资需要中长时间运营的产业房地产。 但是，在国内，保监会对保险企业投资房地产有严格的比例限制，使得保险资金难以大规模流入投资性房地产。

同样的政策性限制还有很多，这阻碍了房地产金融化。

海通证券研报指出，reits的宣传是一个系统性的工程，作为房地产证券化行业“最先进生产力”的体现，其成功宣传对政策环境和领域快速发展水平要求很高，必须在房地产资产权属、税收政策、产品销售启动和交易、投资者范围等方面统一布局

吕伟宾认为reits的宣传需要很多行业的辅助措施。 目前，reits最大的掣肘在于税收，只有税务部门对租赁房地产实行税收优惠，reits的收益率才能得到改善，越来越多的投资者才能进入这个行业。 他指出，从目前金融业的快速发展趋势来看，尽管许多基金布局了reits产品，但目前快速发展reits产品的时机还不够。

吕伟宾指出，中国央行、住建部都试图推动reits的快速发展，但进展不大。 其理由还是reits迅速发展所需的各项条件都不满足。 未来，只有住建、财税、证监、保监、银监等部门建立联动机制，共同配合reits提供快速发展环境，reits才有可能真正落地。