“13个全产品项目集中入市 万科续演“王者归来”？”

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经过实习记者丁舟洋从成都出发

万科的布局在成都15年，初期独领风骚，但最近两年有点沉寂。 卧薪尝胆后，成都万科再次觉醒。

今年1月初，成都万科总经理张晋元上任，成都刮起了销售风暴。 据统计，万科成都全年销售项目达13个，是万科进入成都15年来销售项目最多的一年。 仅年上半年就超过25亿元，重回成都楼市销售额前三，以黑马的姿态再次崛起成都楼市。

在营销战略上，成都万科也改变了过去的低调，在春节发布“365天24小时不停业”计划，之后万科集团采购中心抵达蓉城，发布全民经理平台“万享会”之前，将在一系列领域起到引领作用。

“从外部来看，万科今年集中力量发挥，其实只是持续的动向。 》张晋元在接受《每日经济信息》记者采访时表示，去年成都万科有7个项目进入市场并向公众开放，今年正好到了结果的时候。 经过几年的准备，终于出现了全产品线覆盖的时候。

新帅“三把火”攻占马年

成都透明房地产网公布的年度房地产公司成都销售排名前20名中，成都万科以39.86亿元的备案金额排名第7，销售备案面积也为41.66万平方米，排名第7。

万科1999年进入成都，领跑成都楼市销售排行榜。 但是，现在光从工作成绩来看，已经被保利、绿地等后来者的大型住宅企业超过了。

回顾当年，成都万科以52.07亿元的销售备案总额排在成都保利的71.88亿元，排名第二。 为什么销售业绩与这两年相比明显下降？

成都万科附近的业内人士表示，成都万科的许多项目将于下半年上市，部分销售节点到了年底，这一销售业绩也受到了一定的影响。 此外，迄今为止，成都万科的产品以普通住宅为主，“似乎不太能应对年底上市的高端项目的操作”。

年1月初，成都万科总经理张晋元上任。 这位新掌舵人上任伊始就进行了代码营销，在春节长假后取得了初战胜利，重拾了成都万科的信心。

在今年2月的春节长假中，成都万科改变了春节期间大楼基本不营业的领域惯例，公布了“365天24小时不停业”的计划，通过短短7天的连休实现了累计预约额2亿元的业绩，几乎是其他当地房企同期的总和。

值得观察的是，成都万科的营销团队也进行了调整，4月杨培文在西安万科企业品牌总监调往成都的6月，原中海地产谭丽加盟，出任成都万科营销总监。

“与其他开发商内部人员的流动来源于业绩压力不同，万科成都年的波动，越来越多的来自自上而下的团队建设和营销方式的转变。 》一位接近成都万科的内部人士告诉《每日经济信息》记者，随着年初万科成都总经理张晋元的上任，市场营销被视为企业全年的重要一环，业内普遍将年称为万科成都的“市场营销年”。 营销管理部也被重组为营销管理中心，试睡、万科采购中心、三好房等营销手段频繁上市。

谈到今年的销售目标时，张晋元还是显得低调。 “万科不是具体的销售计划，而是更关注经营上如何快速周转，更关注如何更好地为用户提供产品和服务。 ”他对《每日经济信息》记者说，今年成都万科也没有确定的销售目标，但应该比去年的目标高一些。 “成都销售的有13个项目，平均可销售面积为20万平方米。 ”

今年上半年，成都万科以“整合营销”非常规的做法一举回归成都楼市前三。 在成都业内人士看来，相比成都万科在全国的整体表现，成都万科今年的市场表现越来越像领头羊。

配置全系产品返回第一线

张晋元上任伊始就提出了“整合营销”的构想。 在他看来，深入耕耘成都15年的万科，到了为城市提供更综合、越来越多的服务的时候了。

张晋元说:“从‘第一次改革’到高端，从住宅到商业到办公楼，从主要城市到高新技术产业开发区，新都适宜居住的地方有万科的项目。” 所以，成都万科今年是有条件集中注意力，整合营销的事件。

万科去年以席卷成都的态势，“东南西北”全线爆发。 其中包括城东的万科金色城品、金色城市两大刚需房地产、精装、接近地铁、定位改善型置业和第一批集团； 城南的大源，万科金畴名邸控诉以中高级顾客为目标。 除此之外，万科五龙山、天逸、公园5号三大top类产品也以高端定位进入成都豪宅市场。

值得观察的是，年也被视为万科的“商业地产”年，成都被视为万科试水商业模式的试验田。 对此，张晋元将万科在成都商业地产行业的动向表现为“成为城市配套服务商”。 “我们对商业地产的了解其实和对住宅的了解差不多。 过去万科之所以成功实现住宅，是因为它成为主流，成为刚需，在非住宅业务上我们也多次诉诸主流市场。 ”张晋元进一步解释说，比如家里人买东西，超市就是控诉。 家里人看病，医院是投诉； 孩子去学校，学校是控诉； 老人养活老后，老后是诉求。

在张晋元的概念中，商业地产不是狭义的零售，还包括养老等广义诉求。 “成都将对教育、养老行业进行尝试。 我们已经在万科城市花园设立了社区养老服务中心。 不是住宅行业，万科并不是简单地只做购物中心和办公楼。 ”。

张晋元还表示，万科正在寻找建立物流基地的机会。 “从全国来看，这个市场小于需求。 这个行业没有时间表。 如果有合适的机会，我马上做。 ”