“宝钢转让长宁置业融侨27亿接手”

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经过实习记者林东岳从上海出发

从买入到卖出，宝钢集团拥有上海长宁区的一个地块仅8个月，转卖差价就达到了8成以上。

12月8日，融侨集团通过上海联合产权交易所、上海东方国际拍卖有限企业，以27.46亿元成功获得上海宝钢长宁置业有限企业(以下简称长宁置业) 100%的股权。 长宁置业的核心资产是长宁区本路71街的8/3丘地块，该地块原是上海十钢有限企业的工业用地，今年4月长宁置业以14亿7600万元的底价获得该地块，土地属性变为文体商业用地。

本路地块位于上海主城区内圈核心位置，是上海三大以前黄金商圈交汇的地方，融侨集团借此首次进入上海。 从长宁置业的买入和卖出价格来看，土地转换性完成后，该地块价格明显上涨。

外国人首次进入上海市场

上海联合产权交易所公告显示，长宁置业成立于年10月29日，注册资本15.8亿元，其中宝钢集团持股65%，上海十钢有限企业持股35%。

长宁置业净资产账面价值15.86亿元，判断值27.45亿元，融侨集团最终以27.46亿元获得上海宝钢长宁置业100%的股权，融侨集团借此成功进入上海市场。 温侨集团由印度尼西亚著名华侨林文镜于1989年创立，根据年胡润排名，林文镜目前为福建首富。

据悉，长宁置业的核心资产位于长宁区本路大道71街区的8/3丘地块。 今年4月10日，长宁置业以14.76亿元的底价获得该地块。 地块出让面积4.80万平方米，容积率2.69，土地性质为文体商业用地，楼价11438元/平方米。

据估算，此次融侨集团土地收购单价为2万元/平方米左右。 另一方面，克瑞研究机构总监薛建雄在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前该地区商业项目地价通常在2.5万元/平方米以上，商业房地产周转率低，但这个价格不高。 但公告称，宝钢将于年9月30日前交付地块。 薛建雄表示，考虑到三年的资金价值成本，目前这块地价并不便宜，首先应该看融侨集团交钱的时间。

迄今为止，阳光城、泰禾、正荣等闵类房企纷纷进入上海市场，重复“地域深耕、稳健布局”战术的融侨集团悄然进军上海。 这也是融侨集团首次进军上海。

上海充分利用库存工业用地

今年上半年，上海市政府下发了《本市产业用地有效利用办法(试行)》，提出了以有效利用产业用地为目标，实现闲置和低效产业用地调整升级的具体操作办法。 《办法》允许开发主体通过存量弥补地价的方法，将工业用地转换为研发总部、商务办公室、教育养老等类型的土地，但转换过程必须符合政府对区划所在区域的总体规划。

4月，宝钢集团用此方法完成了对本路地块的土地转移性，12月以27.46亿元的价格转让给融侨集团，其差额达到12.7亿元。 据悉，宝钢集团在宝山区罗泾镇、杨浦区周家嘴路、黄兴路等地仍有部分存量工业用地，《每日经济信息》记者曾致电宝钢方面，但在发布消息前未被对方证实。

戴梁行董事、中国区工业和物流地产部主管苏智渊表示，目前工业用地转换性受地方政府严格监管，地方政府根据区域规划管理存量工业用地转换性方向，公司几乎没有自主权力。 通常，搬迁后的土地出售时，政府一旦接受，然后统一进入招商程序，但像宝钢那样直接转让的方法实质上并不普遍，受让方的开发计划可能与该地区的计划一致，并得到了地方政府的同意。

苏智渊表示，目前位于海外环内的库存工业用地集中在上海纺织、光明集团、外高桥等部分地方国企手中。 这些土地的开发目前主要有两大问题。 一是地块零碎、无规模，开发利用难度大。 二是土地产权分配不够明确。 如果土地转换性通道进一步打开，市场化程度进一步深化，产业链逐渐打通，这些土地的上涨空之间将变得非常大。