“北京别墅市场提前入冬 “全年的黄金时期”成色不足”

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经过记者王杰从北京出发

虽然普通住宅市场变暖了，但是豪宅市场提前“入冬”。

根据亚洲房屋机构提供的统计数据，今年“全年黄金期”的这两个月，北京别墅市场共实现320套，比去年同期减少38%，创下了往年“全年黄金期”的成交最低。

从月度走势看，10月北京别墅市场共实现171套，比9月增长15%，但成交面积4.88万平方米，环比下跌2.4%。 别墅市场的成交仍然徘徊在低位。

上海易居研究院研究员严跃进在接受《每日经济信息》记者采访时表示，别墅市场降温，体现了购房者职业诉求的转变。 随着贷款限制政策的放宽，购买者购买改善型不动产的便利性正在提高。 所以，别墅特别是郊区别墅的市场吸引力反而下降了。 别墅市场提前进入寒冬的背景反映出目前住房诉求处于大调整的状态，也关系到房企对未来产品定位的修改。

别墅价格上涨

据亚豪机构统计数据，从成交价格来看，今年“全年黄金期”期间北京别墅市场成交均价达到35223元/平方米，这一数据也创历史同期新高。 从月度数据来看，10月别墅成交价格平均为32505元/平方米，环比下跌14%。

阳光100运营商集团常务副总裁范小冲向《每日经济信息》记者呼吁，北京别墅成交低迷的原因，首要是限购政策尚未放开，无法从外国进入北京。 其次买家对别墅的投资很谨慎，购买力也有些制约。

亚豪机构副总经理高姗解体，由于近两年土地出让规则的微调，即“达到竞价上限后，竞建住宅或保障性住房”，别墅用地土地价格居高不下，刚性价格压力导致别墅项目市场价格暴涨，中低价经济别墅供应匮乏。

从年度数据来看，北京别墅市场价格涨幅持续上升。 根据克比瑞数据库的数据，北京去年10月的别墅平均价格为35562元/平方米，相对于全年的30027元/平方米的平均价格上涨了18.43%。

但这样的涨幅其实在缩小，去年北京别墅价格同比达到21.62%。

与此相反，严跃进表明别墅本身是稀缺品。 所以价格上涨符合市场预期。 当然，今年市场降温了，所以会牵制别墅的价格上涨。 对购房者来说，如果必须购买别墅房产，从价格走势来看，还是应该积极入市。 因为从北京目前的土地政策来看，这类别墅的房地产未来供应地计划正在缩小。

短期内处于低迷的周期

据亚洲豪机构统计数据，10月北京别墅3个项目入市销售，共新增别墅产品87套。 与9月相比，入市项目增加了1个，但供应量减少了5套。 至此，年“全年黄金期”期间北京别墅总供应量共计179套，比去年同期减少28套，创近4年同期最低。

高姗认为，供应低迷的根本原因是购买别墅的诉求下降，也与近期整体领域的形势变化无关。 从9月开始，北京相继出台了一些放松管制的政策。 对房企来说，现阶段的首要任务是冲刺年度的销售任务，房企抛售主力必然瞄准信贷政策的放松对象，即刚需和首发改善型客群。 因为其中的低端住宅产品将被推向“一线”成为主要产品，高端别墅类项目的抛售计划将暂时“搁置”。

有分析认为，受近两个月供应低迷的影响，10月成交数据环比略有上升，但在全球变暖后力度不足、指向高端客群的新利好政策出台之前，别墅市场短期内预计将处于低迷周期。

严跃进表示，央行信贷限制政策放宽后，由于一些集团次级运营商难度下降，有点市区的中高档公寓反而拥有较大市场，别墅冷清。

严跃进认为，从目前的市场和政策取向来看，未来改善型房地产的市场诉求将不断释放，但这主要以普通住宅的房地产类型为主。 因此，不排除房企在各房地产市场接受程度不同的背景下，积极调整未来的投资战略。