“试水取经：万科国外销售额占比低”

本篇文章1970字，读完约5分钟

经过记者顾家彦从广州出发

与绿地、万达等房企激进的海外扩张相比，万科的海外快速发展战略相当谨慎。

据《每日经济信息》记者介绍，截至目前，万科在美国纽约、旧金山、新加坡各有3个项目，包括香港的2个项目在内，万科已经在4个海外城市布局。 但是迄今为止只有美国旧金山和新加坡的项目在销售，万科的海外业务在企业销售额上不到1%。

但万科总裁郁亮认为，销售规模并不是万科拓展海外市场的首要目的，他希望万科利用海外扩张的机会学习全球优秀公司的成功经验，协助企业进一步提高管理和运营能力。

“从发达国家顶级企业的历史来看，适时的国际化势在必行，但20世纪80年代日本住房企业的盲目海外扩张，标志着国际化不可能一蹴而就”。 中信建投房地产拆房师苏雪晶认为，对万科来说，国际化不仅是海外融资、海外扩张的简单通道，吸收和利用海外资源提升自身实力更是当前最核心的任务。

海外的业务规模还很小/

今年2月25日，万科在美国纽约曼哈顿的第一个项目列克星敦大街610日举行开工仪式。 资料显示，项目由万科和美国知名地产商rfr、汉斯共同开发，位于纽约老字号商业和高档住宅的核心地带——曼哈顿中城( midtown )，楼高200多米，共有61层，3 该项目的目标客户群体不是海外华人或中国人，而是纽约和国际高端客户。

虽然国际化业务起步不早，但万科的海外布局动作比较快，纽约曼哈顿已经是万科海外布局的第四大城市。 年2月，万科与美国知名房地产企业“铁狮门”合作，共同开发位于旧金山的两座连续高层公寓，共包括655套单位，万科拥有合资企业70%的股权。 同年4月，万科通过全资子公司出资1.355亿元(约6.78亿元人民币)现金，收购了吉宝置业在新加坡公寓项目中30%的权益。

此外，万科在年成功收购南联房地产，更名为万科运营商海外( 01036，hk )后，积极拓展了在香港的业务。 去年1月，万科联合新世界发展迅速，以34亿3400万港元拿下港铁荃湾西站项目，成为该地区的地王地块。 今年4月，企业以8.6亿港元收购了位于香港湾仔联发街12-24号的旧楼项目。

但是，与万科的内地项目从拿地到开盘只有8个月的速度相比，海外项目进展相对较慢。 万科方面表示，企业至今只推出了两个海外项目，新加坡林曦阁项目于去年正式上市，目前销售情况良好的旧金山项目第一期也于今年9月底启动。 发售的108所住宅全部被预订。 不过，美国纽约项目将于年底接受预订，香港的两个项目将于年后上市。

对于万科今年或达到2000亿元的销售卷，海外业务的贡献是无形的。 万科方面对《每日经济信息》记者表示，由于销售项目少，预计今年海外销售占有率将降至1%以下。 目前企业海外投资处于试水阶段，业务规模还有限，企业快速发展的着力点在国内。 因为这个集团对海外市场也没有设定硬性的指标。

海外市场发展学习平台/

“国际化是万科长期快速发展的方向，不仅仅是为了盖房子、赚钱”。 郁亮表示，企业拓展海外业务的目的是增进对海外市场和商业模式的了解，合作学习海外优秀同行的专业能力和管理水平，进一步提高万科的实力。

请注意，万科进军海外时，往往中国香港新世界发展迅速，美国铁狮门和汉斯，新加坡吉宝置业，都不是当地顶级房地产开发商。

另外，《每日经济信息》记者表示，万科在碧桂园、绿地积极自建销售渠道，而在美国和新加坡的项目均由合作方运营，万科只是以参与式的形式跟进项目的日常运营。 而且，由于海外项目的销售主要针对当地市场，因此该合作者的运营团队主要承担着销售的重任，万科只部分协助了在中国国内的销售宣传工作。

“万科目前海外扩张的目的很明确，是为了将海外市场作为学习平台和主业进行补充”。 克比瑞研究中心分解师朱一鸣告诉记者，海外房地产市场大多已经过了遍地黄金时期，不容易高额盈利，但由于市场高度成熟，海外开发商将金融与房地产紧密结合，更擅长专业分工，这些经验将进一步提高国内房地产企业的经营能力

中信建投房地产拆房师苏雪晶也认为，对于规模的扩大，运营和管理能力的提高对万科现阶段的国际化具有更积极的意义。 另一方面，通过海外项目投资学习成熟市场的商业模式，企业的房地产金融、小股操盘手及业务伙伴机制实际上是海外合作带来的收获。 另一方面，由于企业拥有万科公司( 02202，hk )和万科运营商海外两个国际化资本平台，有利于实现内外资本的嫁接，进一步降低企业整体融资价格。

“此外，通过与国外优秀资源的合作，万科可以进一步完善城市配套服务商的作用和定位。” 苏雪晶认为，“住在这里”的APP、第五食堂、社区驿站等产品是与国外公司合作带来的。 对这个万科来说，国际化业务的布局将成为串标未来万科第四十年的重要命题，因为国际标杆公司与金融机构的合作和多业态运营的经验共享将成为企业新产业能够快速发展的财富。