““新一线”城市商业地产革新之成都玩法”

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经记者杜兹乐出生于成都

在经历了多轮楼市调控后，商业地产成为许多住宅公司业务转型的避风港。 不久，各大城市的商业综合体在各地开花。 其中，以成都为代表的“1.5线”和“新一线”城市，很快成为了商业地产的主战场。

但是，各路资本不断被抢夺，商业地产的供给侧激增，诉求侧疲软的格局越来越凸显。 因此，成都的房企必须各自以奇特的方式寻求突围之路。 在蓝光房产推出“零首付、零月度供应”的销售模式的情况下，除了写字楼积极申报美国的leed绿色认证外，还有公司开始尝试reits (房地产信托投资基金)。

成都商业地产“围城”改革是破局的关键

“外面的人想进去。 里面的人想出去。 》前几天，全球知名房地产顾问机构knightfrank引用了著名的《围城》中这句富有哲理的名言，揭示了目前中国商业房地产的困境。

在经历了上次严格的管制后，商业地产成为了住宅企业转型的避风港。 据仲联行报告，成都、重庆、天津等9个“1.5线”城市成为商业地产主战场。 现在，这些城市无一例外地被选为更受市场支持的“新一线”城市。

捕食者后，供需平衡逆转，商业地产突破。 以成都为例，除了天府广场、盐市口等以前就传入商圈外，城南金融城、天府大道沿线成为商业地产的要地，但供给量多、诉求弱成为典型特征。

那么，成都的房企为什么突围呢？ 年初以来，各大房企出乎本市意料，房地产“黑马”频繁出现，尤其是营销模式上出现了“新玩法”，如蓝光房地产开始了“零首付、零月额”的商业销售模式。 此外，成都高质量办公楼积极申报美国leed绿色认证，开始重新定义写字楼市场的“新竞争力”。

商业房地产供给侧增长迅猛/

今年年初，仲量联行公布了“中国新兴城市前50强”，被选为“1.5线”的9个城市中，成都居首位。 这些机构的理由是，成都目前拥有中国新兴城市50个最大的写字楼市场、第二大零售房地产市场，同时受到众多国际投资者的关注。

年，《第一财经周刊》连续发布中国“新一线”城市排行榜，一直备受市场青睐，成都一直位居“新一线”城市首位。

这个消息一出来，舆论就震惊了。 这两年来，随着“产业振兴市”的战术推进、东部产业西移、城市人口聚集等，外来资本频繁布局成都，“井喷式”的快速发展也造就了成都的商业房地产。

据世邦魏理市研报统计，仅以成都办公楼为例，全年办公楼供应量为152万平方米，今年第二季度末总库存达609.5万平方米。

除去高库存量，成都办公楼的增量特别快。 根据世邦魏理市华西区市场研究部的预测，成都办公楼年~年新增478万平方米，其中天府新区新增245万平方米。

与供给侧势头激烈相比，成都写字楼的诉求侧似乎很难与其及时一致。 嘉联地产副总经理刘忠表示:“随着商业地产的繁荣周期，商业地产项目的开发量和市场供给过快，成为目前商业地产项目销售困难的首要原因之一。

一个典型的例子是，去年8月7日，位于成都东大街的睿东中心项目被联合开发商远洋房产和太古房产几乎全部抛售，现金超过21亿元，交易楼盘面积约10.7万平方米，涉及350个停车位，约为写字楼整体总楼面面积的89 市场人士表示，这是远洋房地产为缓解短期资金压力而采取的措施。

另一个例子是星汇广场(本名成都国际商业街)。 位于成都盐市口成熟商圈的这个大型综合体项目，开发所需资金量巨大，投资者是最初的福建资本，易主是四川资本。 为了推进后续开发，项目企业中强实业除向平安银行贷款22亿元外，还计划从今年4月底开始向信托机构累计捐赠39亿元。

一位熟悉中强实业的成都商业地产资深记者对《每日经济信息》记者表示，“国际商城老板想早点卖掉这个项目，不想长久持有。”

租金收益和资产价值存在“差距”/

“由于租金诉求恢复，租金下跌减缓。 》世邦魏理市华西区市场研究部相关人士介绍，成都高质量办公楼今年二季度平均租金比上个月下降0.6%，至每月平方米下降87.6元，连续第六季度下跌。

据世邦魏理市研报报道，截至今年二季度末，成都商铺市场高质量商业总存量达到462万平方米，比去年同期增长37.4%，其中位于中心商业区约210万平方米，新兴区域251.9万平方米。

“随着零售商业租赁活动的恢复、大众企业品牌和时尚餐饮的积极扩大，市场整体空的安装率比上个月下降了1.9个百分点至7.6%。 ”上述机构市场研究部的相关人士告诉《每日经济信息》记者。

根据上述机构的统计情况，成都市场二季度平均一楼租金稳定，每日每平方米25.8元。

刘忠认为，成都商业地产供应量的快速增长直接影响了衡量商业地产“刚性诉求”的租金水平，与租金水平同步下降，是中小投资者最在意的投资转化率、商业地产投资价值下跌，是周期性“入冬”的初期原因。

据ret睿意德成都总经理张建华介绍，从一线城市到三线城市，商业销售的价格和租金比例越来越大。 有些项目每平方米的平均价格已经卖了8万元，但租金不到60元每平方米。 按静态租金计算，40年静态租金相当于目前每平方米的售价。 在国外，商店只是租售，有利于运营，但在国内无法实现。

成都汇丰资产总经理祁宏志说:“通常情况下，如果商业能够出售，房企通常全部出售。 住宅企业一般不想有商业，想赚钱。 ”

目前的成都市场，除中海国际中心等个别大型商业事务项目外，目前整体持有型商业项目不多，再加上目前reits (房地产信托投资基金)、商业信托等金融产品较少，多以销售型为主。

销售承压房企业“亮剑”

最近，《每日经济信息》记者在美国铁狮门做的成都“结晶融汇”商务项目，发现展台前一行人备受瞩目。

文案是结晶融汇获得leed金奖认证的，该认证体系来自美国绿色建筑协会，被誉为当今世界公认的主要建筑评价体系。

据世邦魏理市报告，目前成都注册leed认证的办公楼数量超过一线城市广州的注册量，申请leed认证的办公楼共有32座，平安财富中心、华润大厦、中海国际中心等7个商业项目已有leed

世邦魏理市华西区理事长胡港文对《每日经济信息》记者表示，“在目前成都写字楼市场供需严峻的市场背景下，通过leed认证工作，可以提高写字楼自身的竞争力，最终获得良好的社会效益，节约运营价格和租金绩效

除了增强软硬件实力外，成都房企已经开始集中突破营销困境。

华润地作为中国蓝筹生产股之一，已经积累了丰富的商业运营经验和商业资源，在第三季度成都商业房屋交会热卖15亿8000万元后，目前已聚集成都7大大宗资产向高净值客户推荐。

值得注意的是，成都本土最大企业品牌房企蓝光房地产是发力街区商业以来，又在领域内首次建立了“零首付、零月供”的销售模式。

蓝光房地产成都企业营销管理中心副总经理李璡在与《每日经济信息》记者的采访中表示，这种方法相当于蓝光借用了金融杠杆，“零首付”并不少见，但关键是月供为零，1

成都龙湖是郫县时代天街项目，整体面积达180万平方米，被誉为亚洲最大的复合型复合体，距离主城区较远，落地之初业内普遍担忧人气问题，但据了解，今年9月25日开业当天，人气火爆。 据成都龙湖市场部负责人介绍，“开业三天迎来25万人，商业销售680万元。 ”。

前面提到的成都龙湖市场部负责人说，郫县有富士康、华为等高科技公司，也有电子科大等大学资源。 该企业据此将项目纳入产业链配套环节，探索“产商一体化”模式，克服综合体热门、招商等问题。

近日，《每日经济信息》记者现场采访显示，智汇青年创业孵化园作为时代天街的产业配套部分，规划了约1万平方米的办公楼，已引进近50家科技公司，还提供租金优惠等支持。 上文提到的成都龙湖市场部负责人表示，据保守估计，未来上传公司及其相关产业将处理数以万计的就业岗位，年销售额将达到亿美元。

此外，为了加快商业销售，绿地集团今年将依赖自身强大的大客户资源，以“全销售模式”推进旗下西南商业出货。 绿地西南相关负责人表示，一栋签名一经出售，可直接套现数亿元。

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样本篇

蓝光店“零月供应”的背后:营销创新还是噱头？

经记者杜兹乐出生于成都

房地产背后往往有金融的力量。 楼市供需逆转，特别是商业地产的“井喷式”激增，所能发挥的金融特征越来越明显。

今年10月以来，蓝光房地产推出了商铺“10年零月供应”的营销模式，震惊了行业。 这个模式应该更完美地表现为在“10年零月供给”之前追加“零首付”。

现在，市场上出现商店“零首付”的情况并不少见。 蓝光店的创新模式除了集中发挥“零首付”的金融杠杆作用外，作为更重要的一环还在后端，投资者需要无偿出让店铺10年的经营权来置换月度负担。 实际上，现在很多房企都在使用售后服务模式，但是收益率的不确定性很大。

蓝光商店的营销变局

进入今年以来，蓝光房地产频繁地致力于街区的商业，试图恢复当时为创业奠定基础的这套独栋式技术，以区别于现在城市中的“林林总总”的大型商业综合体。

随着街区商业迅速开始销售，失去了现有的房地产投资环境，蓝光房地产像其他企业品牌的房企一样，陷入了诉求方的疲软。

近日，蓝光房产内部人士向《每日经济信息》记者透露，今年四季度蓝光房产要完成商业销售50多亿元，其中成都蓝光要完成30多亿元，销售压力不小。

国庆节以来，在成都各街道公交车站、地铁通道等人流密集的十字路口，出现了蓝色房地产的商店广告。 从文案来看，投资商店的“10年零月供给”可以说是赚足了钱。

实际上，在“10年零月供应”之前，蓝光房地产还被附加了“零首付”的营销战略。 蓝光房地产成都企业营销策划经理张际海告诉记者，该营销战略的首要目的是降低商家投资者的门槛，通过蓝光房地产委托专业的商业企业整体运营，实现比投资者主动找中介出租更高的收益率。

目前比较常见的商业房地产投资模式是售后服务模式，也称为“售后租赁”或“有租赁销售”模式。 售后服务模式的核心重点是开发商为了快速回笼资金，在项目销售时与投资者在未来一段时间内由他们通过代销的方式包租或直接租赁经营，约定较高的投资转化率。

成都一家商业房地产运营企业的负责人表示，在售后模式下，投资者将通过租赁偿还，但前三年通常收益率很低，需要回流资金。 虽然随着商业氛围的成熟，剩下的租赁期内的租金收益率会上升，但是抵消月度供给，现金是否会有盈余还不清楚。

把持金融杠杆降低门槛

最近，许多房企、房地产经纪人在接受《每日经济信息》记者采访时，私下表达了蓝光店战略多为“噱头”的意见，并坦言这是一种新的营销创新。

那么，投资者不禁问道:“蓝光商店的营销创新到底在哪里？ 借用金融杠杆是怎么回事？ 这种投资模式是如何具体运作的？ 有潜在的投资风险吗？

值得注意的是，当前蓝光房地产加速商铺上市的时候，实际上是利用了金融杠杆。 尽管如此，蓝雷房地产在房地产项目开发中借入市场披露的财报显示，企业通过房地产基金的股权合作和信托募股等渠道，进一步扩大了财务杠杆。

关于“零首付”战略，张国际海解释说:“投资者购买商店通常需要支付50%的首付。” 蓝光提出零首付，例如投资者根据第三方的判断拥有价值100万元的住宅，可以抵押给金融机构。 他购买的商店必须支付140万元，抵押的70万元可以支付首付。 ”

在房地产抵押过程中，蓝光房地产利用第三方投资理财渠道，为投资者找到合适的银行支付费用。 其中，投资者抵押贷款2年，期间只支付利息，2年到期后利用循环贷款进行再贷款。

另一个金融杠杆是蓝光房产为投资者节约了10年的月度负担，但投资者必须无偿转让所购商铺10年的经营权和租金收益。 对此，投资者的疑问是:“10年的月度供应”、“售后服务”及其租赁还款这两种方法，哪一种收益率更高？

关于临街商业的投资转化率，蓝光房地产为投资者提供生动的参照样本是蓝加勒比、弄都等成都知名街区商业。 据报道，蓝加勒比12年后售价增长7.3倍，租金增长4倍。 距今不到9年，售价翻了3.2倍，租金翻了2.1倍。

成都汇丰资产总经理祁宏志对记者表示:“这种模式适合位置偏差的项目，通过统一招商运营，公司不和业主扯皮，有利于项目的商业培育。 以前，公司每年约定8%以上的收益率，但几年前不太可能实现。 公司只好取钱补交房费，或者直接扣款。 现在，蓝光的意思是我不会补充你。 他平衡银行、房租和月度供应，相当于打包金融产品做的。 ”

但是，其他领域的人指出，蓝光模式并不一定对业主有利。 业主希望商店每年增加8%的租金收益率，对于位置好的商店来说，这种收益率很容易达到。 蓝光模式相当于业主放弃租金增值部分，10年租金整体平摊。 重要的是看业主是否耐心等待10年。

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前景篇

苏宁11店40亿资产证券化西部商业地产探路reits

经记者杜兹乐出生于成都

随着政策出现漏洞，强大的房地产金融变革浪潮席卷西部。

近日，苏宁云商( 002024，sz )在成都3家门店、重庆2家门店、昆明1家门店、西安1家门店和北京、武汉等累计11家门店设立全资子公司，以40亿元以上的交易对价纳入中信证券设计的reits (房地产信托投资基金)，轻资产化。

按照国际惯例，资产证券化的核心在于实现标的资产的“风险隔离”和“现实出售”。 目前证券公司探索的泛reits产品仍存在于一定的制度突破空之间。 在领域人士看来，只有财税、金融、法律等改革放慢步伐，reits才有进一步扩大的机会。

房地产金融化“新坐标”

目前，市场化规制机构正在取代行政性规制机构，随之，原本中央暂时关闭向房企融资的金融和衍生品再次活跃起来。

如果贷款、信托、私募基金等的开发已成为当前房企常见的融资方式，那么央行的“9·30”文件将试图将房地产进一步金融化。

《每日经济信息》记者在9月30日央行和银监会发布的《关于进一步提高住房金融服务的通知》中特别指出:“扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产公司在银行间债市发行债务融资工具。” 积极稳妥地开展房地产投资信托基金( reits )试点”。

其实，上述债务融资工具是指9月4日以后银行间市场交易商协会对外透露的复印件。 也就是说，符合一定条件的上市住房企业可以在银行间市场发行中期票据融资。

据记者粗略统计，截至目前，金隅股份、富力房地产、金融街、金科股份等上市房企已获准注册发行，其中金隅股份20亿元，发行利率仅为5.35%。

值得注意的是，金科股份是目前西部地区唯一一家拟率先发行银行间中间权证融资的上市房企，募资总额不超过39亿元，融资预案经董事会审议通过。 业内人士认为，中天城投、云南城投、中房地产、渝开发等位于西部的上市住房企业将从中受益。

除了银行间的中间权证融资外，更重要的是，上述reits试点项目目前也成为业界热门话题。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对微博表示:“reits试点，这非常重要，但美国次贷危机爆发后，中国监管层中断了这一政策的制定，直到今天仍未真正出台。 这在美国很多，在澳大利亚和日本也有一些，有利于商业房地产开发商的投融资和长时间经营。 ”

《每日经济信息》记者观察到，考虑越秀房地产信托基金、开元产业信托等政策壁垒等多种因素，绕道海外发行上市。

reits飞行员的“西部机会”

10月15日，苏宁云商多项公告称，西部高质量商业房地产成为资本金挖掘房地产证券化的投资洼地。

根据上述公告，包括成都、重庆、昆明、西安、北京、武汉和常州在内的共11家苏宁门店将打包成立全资子公司，其相关权益将以40.1亿元的交易对价转让给中信金石基金设立的私募基金。

值得注意的是，在这些资产包中，位于西部地区核心城市的高质量苏宁店达7家，其中成都3家、重庆2家。 特别是万年场，春熙路现已成为成都新、旧商圈的典型代表。 这11家店铺的另一个典型特征是，他们都是苏宁旗下的自保型高质量房地产。

全国房地产经纪人联盟四川分会秘书长何良栩对《每日经济信息》记者表示:“这是一个大型、连锁化、规模化的商业巨头寻求资本市场金融证券化的新融资平台。 对大商业公司来说，这将进一步巩固和扩大与其他商业公司的距离。 ”

苏宁云商表示，企业根据市场公允价值明确交易对价，一方面可以获得高质量的门店增值收益和现金回笼，另一方面企业可以以稳定的租赁价格和长时间租赁获得门店房地产的长期采用权。

海通证券分析师汪立亭等发布研究报告称，苏宁云商此次使用的“将房地产出售后恢复租赁”的创新资产运营模式，有助于充分利用资产、获取现金重新投入实体店铺，实现网络平台型零售商的战术变革

上述reits产品能否进一步突破中信证券今年5月推出的“中信启航”reits产品，至今尚不知晓。 但是中信启航作为目前国内首个reits产品，属于非公募性质，也享受不到税收优惠，与国外标准化的reits产品有不小的不同。

今年6月底，光大控股集团( 00165，hk )拒绝巨额资金购买和可转债，成为重庆房企英利国际第二大股东。 战术意图是将来依靠自己专业的基金管理团队将英利高质量商业打包成reits在新加坡上市。

此外，《每日经济信息》记者早在年6月就在新加坡上市的鹏瑞利中国商用信托观察到，目前的资产组合除了拥有沈阳、佛山项目的相关资产权益外，还囊括了众多西部核心城市项目。

西部项目包括成都鹏瑞利青羊广场100%的资产权益，成都鹏瑞利东站广场50%的资产权益。 另外，该商用信托计划收购鹏瑞利东站广场30%的资产权益，还获得了西安高铁北站衔接的综合项目的投资选择权等。

关于reits商业房地产标的物的选择，从何良声来看，是经营规模、盈利状况、市场前景等要考虑的重点权重指标。

美国新巢地产成都总经理蒋鹏在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前我国商业地产的本质问题是未市场化退出机制，reits处理的是商业地产的进入和退出问题。 但是，制约国内这一金融工具的，是当前商业房地产租金收益率低、难以享受税收优惠等金融深层问题。