“中小房企净负债率革新高 去化、还贷成新常态”

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经过记者顾家彦从广州出发

今年以来，随着房地产市场进入下行渠道，越来越严峻的资金压力压迫着地产商的神经。

另一方面，据克瑞统计a股139家上市房企中报报道，受行情急剧降温，抛售回收额大幅减少，现金支出持续上升的影响，统计中上市房企平均净负债率接近100%。 其中，大型房企负债率稳定，但中小房企平均净负债率接近120%，短债务偿还能力持续恶化，许多中小房企面临较大的偿债压力。

万科总裁郁亮曾经表示，每当市场陷入困境，谁的财务状况更好，谁就更容易拿到钱。 对于什么样的资金链紧张的房企来说，“借钱”的生存方式已经难以为继。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济信息》记者，只有国内房地产融资有所放松，但实力雄厚、财务良好的主要房企才能受益。 对于资金状况较差的住房企业来说，掌握住房贷款新政的销售窗口期，多次反复还款化是上策。

中小房企业净负债率119%

根据克瑞的研究，年末以来，a股139家上市住房企业的净负债率保持上升趋势。 其中，年房企土地保有率猛烈，但净负债率相对温和，从年初的66.28%上升到年末的77.66%，仅比去年同期上升15.52个百分点。 但是，尽管今年上半年房企地力锐减，净负债率没有转为上升，领域净负债率到上半年期末比年初上升了22.30个百分点至99.7%。

“在纯负债率大幅上升的背景下，一方面是由于行情急剧冷却导致销售债权大幅减少，另一方面是由于降价和零首付的营销活动导致销售债权进一步减少。 ”克瑞研究中心的朱一鸣解体师对《每日经济信息》记者说，另一方面，公司的刚性支出持续上升。 第一，公司去年大量拿地后，基于高速周转的需要，典型的房企今年加大了开工力度，工程和员工的佣金支出持续上升。

从今年上半年融资情况分析，a股139家房企融资现金流入4675亿元，比去年同期增长38%。 其中，“招保万金”共计1032亿元融资，比去年同期增长25%，增幅比较温和。 但是，剩下的中小住宅企业融资额为3642亿元，比去年同期增长了42%。 结果表明，“保险万金募集”的纯负债率为61.6%，与年末峰值相当，但中小住宅企业的纯负债率上升到119.3%，创历史新高。

“由于个别房企去年激进攫取土地，今年面临建设费和土地费支出，上半年融资额较去年同期大幅增加。 中粮地产、金融街等部分房企由于商业地产扩大，上半年融资额分别比去年同期增长294%和196%。 ”。 朱一鸣说，中小房企举债不是用来还债，而是用来快速发展房地产和偿还土地价款，这是纯负债率上升到高危线的主要原因。

当然，纯负债率高的企业并不完全反映房企的偿债能力和资金链的安全性。 欧阳捷告诉记者，短债的偿还能力也是一个非常重要的指标，因为一些大型房企的净负债率也很高，但大部分是长债，账面上的现金足以覆盖短期债务，不会引起资金链断裂的危机。

据统计，截至上半年期末，a股139家房企一年内到期的短期债务创新达到4098亿元，比年初上涨22%。 现金短期债务比率仅为0.87，这意味着更多房企账面上的现金不足以覆盖短期债务。

其中，“保险万金募集”短期债务比年初略有增长2%，现金短期债务比为1.51，特别是龙头万科现金短期债务比为1.92，大型房企不存在短期资金压力。 但是，中小房企业短债增长了28%，现金短债比持续下降，创下2009年以来的新低。 一些中小住宅企业的现金短债比上个月锐减。 例如，荣安地产环比一季度末减少76%至0.44，世纪星源环比一季度末减少68%至0.38，嘉凯城环比一季度末减少54%至0.19，类似的企业将面临较大的短债偿还压力。

宋延庆兰德咨询总裁表示，部分房企净负债率高，短期负债比例也高，但如果负债的主要部分是向大股东借贷，虽然不能说债务风险高，但越秀房地产、鲁商置业等国有企业很典型。