“雅居乐事情牵出云南低价拿地项目”

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泰晤士报记者蒙湘林

国内首次进入旅游房地产行业的雅居乐房地产( 03383.hk )董事会主席陈卓林受昆明检察院监控，企业股13日下跌17%。 陈卓林事件发生后，外界对雅居乐企业债务运行情况、资金状况和未来经营的担忧加剧。 另外，市场上还出现了雅居乐在云南的旅游房地产项目可能涉及当地贪污的传闻。

雅乐方面在接受证券时报记者书面采访时表示，企业目前正在积极推动新楼的销售，以稳定企业的资金状况。 业内人士认为，旅游地土地价格相对低廉，利润来源于价格收入的差异，但目前以“低价土地”为中心的有竞争力的经营模式并不是旅游地未来的快速发展方向。

不排除现金200亿的自助

陈卓林事件发生后，市场上出现了对雅居乐资金状况及后续经营的担忧。 13日，雅居乐股价下跌17%。 也有消息称，企业到期的7亿美元年息9.875厘优先票据也略有下跌，另一家企业为今年12月底到期的4亿7500万美元定期贷款，有可能无法按期偿还。

据此，雅居乐管理层13日与投资者召开了电话会议。 据新闻报道，雅居乐将在第四季度不分价格抛售楼市，保证每月至少存入50亿元人民币的楼市收入，市值200亿元投资房地产也是有可能的。 对此，雅居乐方面并未否认。 公司还表示，第四季度将推出新产品和采取各种措施刺激销售，期望第四季度的销售有明显提高。

与今年年底到期的贷款相比，大股东承诺利用自己的财务资源参加下一轮融资活动，以偿还这座过桥的大部分贷款。 另外，企业正在与相关银行积极研究其他筹款方案，讨论延期该贷款未偿还差额部分的可能性。

关于上周取消的配股计划，雅居乐回复证券时报记者称，尽管早前配股包销协议到期，联席包卖商将继续注意事态的进一步快速发展，与企业商讨最快可行时间的集资方案。 雅乐还接到大股东的通知，在未来企业的任何集资活动中，如果大股东有权参加，大股东有利用自己的财务资源支持支付参与的倾向。

数据显示，截至年6月30日，雅居乐总借款447.3亿元，银行贷款、优先股和其他借款分别为218.11亿元、131.87亿元和97.32亿元，资产负债率为69.42%，经营活动现金流量净值为-。

对云南省低价土地项目的担忧

目前市场上还出现了雅居乐云南旅游房地产项目有可能使当地官员受益的推测。 据相关报道，在陈卓林被昆明检察院控制之前，该集团云南企业的多位负责人进行了调查。

雅乐对此回复证券时报记者，从年至今，云南省土地和工程建筑等主要资金共计约30亿元。 目前，腾冲、瑞丽项目还在销售和开发建设中，西双版纳傣族自治州项目正在积极建设中，近期将上市。 目前，企业一切正常。 关于陈卓林的事，企业没有收到任何法律文件。 企业是懂事的，但在现阶段，除了公告上记载的复印件外，不应该做其他评论。

资料显示，截至200年，雅居乐在云南已有4个项目，分别位于西双版纳傣族自治州、瑞丽、腾冲、昆明，预计总规划用地面积7.4万亩，总投资达600亿元，其中西双版纳傣族自治州的 目前，除昆明项目外，其余3个项目已经进入实质性开发阶段，但目前只有10个项目在去年年底公开上市过。

雅乐在云南省的土地上价格很便宜。 据年中报报道，截至2008年8月，腾冲、瑞丽和西双版纳傣族自治州项目累计取得土地面积314万平方米，总建筑面积522万平方米，平均楼面地价198元/平方米，但腾冲原乡项目取得的234万

不愿具名的房地产咨询人表示，不仅云南省，全国大部分地区的旅游房地产项目用地多经协商转让，开发商和当地政府可以自行设立相关条款，避免繁琐的招商流程。 协商转让的理由，第一是许多景区地处偏远，交通不便，除了当地的旅游资源外，土地吸引力其实不高。

值得一提的是，雅居乐的成名作是投资200亿元以上的海南清水湾旅游房地产项目。 2009年3月，清水湾项目首次开业，当年取得64亿元的销售业绩。 年，清水湾年销售额创99亿元，单曲盘贡献接近雅居乐年业绩的三分之一。 开盘5年，清水湾累计销售已经达到300亿元。

这些房地产咨询者表示，清水湾的成功并不容易在云南项目上复制，旅游房地产项目长时间保持高毛利不现实。 首先，随着国家城市化的发展和景区的开发，土地价格逐渐增加，其次是协议转让，因此旅游房地产投资周期长，协议中约定的条款未来存在许多可变因素； 最后，现在房地产调控越来越严格，景区开发久，收益率慢，所以资金流占有特别严重，但现在融资难度加大。

旅游地近年来发展很快。 万科拟投资10亿元购买大辛甲岛40年租赁权，建设顶级旅游房地产项目中信地产相继购买博鳌、太湖、天嘉湖地块，着力打造旅游地产业务板块； 恒大将在武汉、成都等多个城市开展旅游房地产项目，并投入巨额建设旅游房地产相关设施。 但目前，除雅居乐清水湾项目、华侨城主题旅游项目外，真正得到较好回报的项目并不多见。

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