“蛰伏7年后逆市西进 鑫苑中国9亿出击天府新区”

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经记者杜兹乐出生于成都

今年年初，鑫苑(中国)置业有限企业)以下鑫苑中国，Nyse :简称Xin ) )豪投9亿元以上，以50.3%的高溢价率获得成都城南天府新区华阳街道一心社区百亩综合用地。

然而，据这位乍看普通拍摄地背后的《每日经济信息》记者调查，鑫苑中国这家被称为“中原大佬”的低调房企，从约7年前开始以“第二顺驰”的高调姿态闯入成都楼市，但近几年来，城东

事实上，鑫苑中国作为首次在纽交所上市的中国内地房企，曾经对国内房企龙虎榜保持沉默，选择进入美国市场。 但自去年以来，鑫苑中国开始回归国内楼市，与万科、绿地等房企进行海外突围的方向明显对立。

鑫苑中国投资者关系经理赖乃幸表示，由于企业资产规模小，去年希望集中在西、东发力，在2~3年内扩大规模。

日前，百强房企房地产卷入资金链危机局，资金链问题经常成为压垮中小房企的最后一根稻草。 针对鑫苑中国的逆市扩大，标准普尔近日将鑫苑中国的评级展望从“稳定”调整为“负”。

首次进军成都天府新区

关于首次辗转布局成都天府新区一事，鑫苑中国董事长张勇以成都市场诉求旺盛为理由。 这也是这家企业加速西部布局的第一个城市。

事实上，成都作为西部核心城市，自开始第二次西部大开发建设以来，特别是随着东部产业的西移，在世界500强企业大规模落户的过程中起着重要的作用。

“成都是一个很好的市场。 ”赖乃幸表示，鑫苑中国进入城市的标准是人口达到500万以上，当地gdp增长率高于全国平均水平，且土地供应持续增长。

据《每日经济信息》记者介绍，鑫苑中国天府新区地块位于华阳街道一心社区1、3、5组，占地约7.5万平方米，共112.5亩，可售建筑面积约22.5万平方米，容积率3。

上述项目除了18万平方米的住宅业态外，还有4.5万平方米的商业业态，整个项目土地总价格接近9.34亿元。

为了得到上述土地，鑫苑中国土地的价格不低。 据了解，上述地块原拍摄价格为552万元/亩，最终成交价达830万元/亩，溢价率近50.4%，楼宇地价4150元/平方米。

近日，《每日经济信息》记者从上述命名为“南湖鑫苑鑫家”项目的运营商顾问获悉，该项目于9月27日启用，售价为每平方米5500元左右。

另据鑫苑中国官网消息，鑫苑鑫家项目位于成都天府新区核心区域，位于华府板块与南湖板块交界处。 在很多成都行业的人看来，这些项目应该归类为华府板块。

但是，华府板块在过去两年，在房企疯狂抢夺土地后陷入低潮。 今年以来，有媒体报道对中国政府板块的不友好深表担忧。 特别是今年有110亿元的库存出售，土地价格高，生活配套不足的缺陷使得这个板块变得不自然。

锐理数据成都楼市报告显示，今年上半年，成都范围内目前库存较高的地区包括南延线华阳板块和元华-站华板块。

成都一位不愿出名的房地产老手在《每日经济信息》记者的标书中表示，除了上述项目的楼宇地价外，再加上至少2000元/平方米的建安价格，上述项目的开盘售价可能不赚钱。

楼市用逆袭来掩盖资本魅影

万科、绿地、碧桂园等房地产巨头在海外混战寻求突围的去年，几年前赴美上市的鑫苑中国进军国内楼市，俨然成为现在楼市的“黑马”。

但是，在这几年的国内企业品牌房企销售排行榜中，《每日经济信息》记者却不容易找到铁苑中国的销售成绩。 鑫苑中国官网表示，该企业海外业务重点仍在美国，欧洲和亚太(不包括中国)地区仍在规划中。

纳斯达克证券交易所公布的鑫苑中国财务数据显示，该企业年总收入4.49亿美元，净利润5114万美元，年总收入6.87亿美元，净利润1.02亿美元，年总收入约9.15亿美元，净利润1亿5700万美元

去年下半年以来，鑫苑中国加快了国内布局市场，原本不知名的河南房企进入大众视野，不巧，中国楼市也开始下行。

《每日经济信息》记者表示，除去年获得美国纽约布鲁克林开发项目外，从去年9月至今年4月，鑫苑中国通过收购和直拍等形式迅速进军苏州、昆山、济南、郑州、荆阳、成都、三亚、长沙和上海9个城市。

那么鑫苑中国为什么要逆袭国内楼市？

实际上，从这家住宅企业“集中在中国快速成长的城市”的地域定位中可以窥视。 鑫苑中国官网报道，去年10月收购昆山项目后，张勇对外表示:“由于中国市场对住房的旺盛诉求，计划扩大快速发展框架。”

“面向未来，如果没有足够的规模，就会被边缘化。 住宅企业扩大规模的赛跑是必须参加、必须获胜的比赛。 》鑫苑中国首席执行官王信琦在今年6月的企业内刊上写道，如果海外市场是桥头堡，那么国内市场就是主战场。

《每日经济信息》记者赖乃幸表示，企业的快速发展受到自身资产规模小的制约，该公司自去年以来的迅猛扩张与这一瓶颈密切相关。 截至9月13日，鑫苑中国总市值不到3亿美元。

事实上，鑫苑中国的土地扩张与其背后强大的海外民间资本融资密切相关。 据悉，去年9月，鑫苑中国向全球领先的民间投资巨头tpg集中发行1200万股普通股( 2.74元/普通股)和约7580万美元到期的可转换债务，共计融资1.086亿美元。

去年年底，鑫苑中国成功发行了2亿美元债券，期限截止到2019年，但融资价格为13%。

另外，据相关报道，2006年，美国蓝山中国资本和欧盟企业旗下的中国私募股权eifundiichina共出资7500万美元，部分资金用于鑫苑中国上市前的股东资本金，部分资金主要用于土地扩张

鑫苑中国有较强的海外融资渠道，但与万科、中海、龙湖等国内大型房企相比，融资价格高出不少。 乃幸还坦白说:“我们的海外融资价格不低，归根到底是因为资产规模小。”

“负面”评价强调扩张的担忧

虽然今年中国市场持续低迷，但去年市场高时，鑫苑中国的销售业绩和净利润仍较去年同期下跌，但这种情况至今未见好转。

今年5月，鑫苑中国发布的一季度新闻显示，企业营业收入约2.26亿美元，实现净利润1010万美元，比去年同期增长33.6%，同比减少62%。

《每日经济信息》记者8月25日从标准普尔发布的鑫苑中国评级展望报告中获悉，预计年鑫苑中国杠杆率将继续扩大，主要是利润率下降和杠杆率扩大。 据此，对鑫苑中国的评级展望从“稳定”调整为“负”。

“为了展望修订，我们将鑫苑中国房企金融债券评级从cnbb调整为cnbb-。 ”上述评级报告强调。

从上述机构来看，今年一季度，鑫苑中国披露的利税摊销前利润率为10.8%，而去年同期的指标为26.7%。 今年，这家企业的利润率远远超过了预期，恶化了。

对此，赖乃幸表示，目前标准普尔对中国房地产市场整体预期下降，原因是年初以来房地产销售放缓，银行信贷收缩。 “上半年的销售业绩比去年有所增长，但与预期还有差距。 ”

此前，上海交通大学会计和财务系副教授陈欣在雪球财经投资平台上表示，鑫苑中国目前利润大幅下滑，主要是因为会计销售收入偏低。 但是，这家企业使用完成率法来确认销售额。 很多项目开始的时候，其各项费用并不低，但是最近这家企业在建设工程中确认价格的速度很低，很多季度利润都不理想。

因此，这些利润可能会在许多项目接近完成时释放出来。 因此，这家企业明年的利润将会好很多。

赖乃幸还表示，鑫苑中国正在加快轻资产的快速发展，特别是去年取得的所有地块，都实现了开盘。