““中粮系”成都激进扩张 欲借私募输血重归一线”

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经记者杜兹乐出生于成都

作为参与房地产开发的大型央企之一，中粮集团的房地产业务在分成“a+h”股这两个资本平台后，仍无法阻止销售业绩的下滑，中粮能否再次回到第一梯队？

日前，中粮地( 00207，hk )预计投资35亿元在成都开发的大悦城项目正式启动。 去年下半年，中粮地产( 000031，sz )一举击败多家房地产巨头，高价获得成都市成华区崔家店地块，耗资数亿元收购成都房企。 中粮地产去年新增的4个项目中，成都占一半。

面对新项目储备带来的资金压力，中粮地产打算引进房地产基金来撬动项目开发。 中粮房地产证券事务部相关负责人告诉《每日经济信息》记者，房地产基金引进主要是为了改善企业债务结构，寻求多渠道融资，加快项目开发进度。

成都占了新项目的一半

去年7月底，中餐地产与蓝光地产、凯德地等实力开发商血拼后，以较高的溢价率一举拿下成都市成华区崔家店地块，占地90.8亩，耗资14.3亿元。

当时，全国房地产经理联盟四川分盟秘书长何良栩对《每日经济信息》记者说:“中粮手里没有多少土地储备，加上土地市场供应不足，中粮这次获得土地是一种战术诉求。”

中粮地产成都企业市场总监陈万青对记者表示，企业非常看好成都市场，未来将继续扩大土地。

这只是中粮地产去年土地饥渴的缩影。 在成都获得土地的一个月内，中粮地产辗转南京、北京两个城市，豪投46亿元，其中北京地块一举刷新了当地“单价地王”纪录。

对此，据UBS证券研究报报道，中粮地产在全年土地市场低迷时未能购入新项目，但在全年土地市场暴涨时买入高价地块，凸显了企业土地储备不足的困境。

《每日经济信息》记者查阅中粮产地历年年报时发现，年10月出台了史上最严格的楼市调控“国五条”，中粮产地当时获得6个地块，耗资67亿元，其中深圳地块闪耀地域地王。 但是，年拥有土地只有2件，价格为10.8亿元，年无任何新土地。

据中粮地产年报报道，截至年底，企业筹建项目共19个，权益占地418.43万平方米，权益规划总建筑面积604.93万平方米。 企业在报告期内新增4个住宅项目(南京中粮鸿云坊、北京孙河项目、成都中粮锦云、成都香颂丽都)，占地31万平方米，建筑面积68.57万平方米。

业内人士表示，成都新增项目占去年中粮地产新增项目的一半，这证明中粮地产重视未来成都楼市的快速发展。

私人杠杆“输血”

根据中粮地产相关规划，扩大土地储备和融资渠道是企业年的重要任务。 年下半年，中粮地产仅在北京、成都等3个城市拥有土地或收购项目就共计超过62亿元。

据了解，截至去年6月底，中粮地产账面经营现金流比去年同期增长12亿元，超过400%，但资产负债率超过78.8%。 其中，企业短期贷款45亿元，1年内到期的非流动负债15.6亿元。

去年6月流动性紧张也波及到了房地产业。 《每日经济信息》记者观察到，中粮地产开始利用房地产私募基金、信托收益债权及理财企业等渠道撬动房地产新项目开发。

去年9、10月间，中食地产为南京、成都新项目引进中城联盟旗下相关房地产私募基金，为企业提供“股+债”结合资金共计超过14亿元。 其中，债务借款均为1年，年利率在7.5%~8%之间，略低于信托融资价格。

今年5月30日，中城联盟总裁路林表示，开发商“重资产”经营房地产项目已不太适应目前楼市的变局，只有选择自行转让股权，才能谈公司转型。 例如引进房地产私募基金使用“轻资产”的运营模式，是快速发展的变革的有效途径。

去年年底，中粮地产以北京新增项目企业增资扩张的形式引进中信信诚资本，其交易结构类似于上述引进房地产私募基金的形式，总融资超过13亿元，期限为2年，年利率为10%。 并且，中粮地产将北京某投资企业5亿元的信托受益债权作为转让标的，向包商银行贷款等额资金，2年后中粮地产将再次回购。

对此，中粮产地证券事务部相关人士表示，为了优化企业债务结构，项目正在引入战术投资者，未来房企多元化融资将成为主流趋势。

大悦城西南破局？

今年5月20日，与中粮地产同为兄弟公司的中粮地“成都大悦城”项目正式开工，该超级综合体项目早由中粮集团负责一级土地开发整理。

据项目介绍，“成都大悦城”项目被称为国内第一个个人体验游憩式潮游购物公园，也是中粮集团建立的第七个大悦城，布局了西南第一个城市综合体。

但是，在谈到中粮地产和中粮地产两大上市平台的定位时，中粮集团明确表示，中粮地产是以中粮地产发展迅速的大悦城为企业品牌的商业综合体平台，中粮地产是集团住宅房地产开发平台。

现在，随着两个平台的快速发展，中粮地产和中粮地产之间的业务交叉点逐渐突出，特别是被“大悦城”这个商业企业品牌所追赶。 据相关媒体援引市场人士的话说，深圳大悦城项目正在稳步推进，而操盘手开发主体是中粮集团旗下以前定位为住宅开发的中粮房地产。

相关人士表示，中粮产地住宅开发受限后，发展商业地产无可厚非，但联合招聘大悦城企业品牌面临同业竞争问题。

此前，坊间猜测中粮集团将整合“大悦城”企业品牌，但至今仍未取得最新进展。 但是，从住房和商业实力情况来看，中粮集团作为世界500强公司，让两个上市企业品牌进入一线企业品牌房企的野心已经指日可待，但如何整合集团资源，实现协同快速发展，仍是一大挑战。