“万通立体城市首笔基金完成兑付 4道关口防范风险”

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经记者尚希从北京出发

风险控制能力是考验房地产基金运营的最重要因素。 在这方面，万通立体城市投资基金的风控措施值得同行借鉴。

像立体城市这样的大致项目，很久以前，万通与多个机构合作发行了18亿元规模的立体城市快速发展基金，但该基金也刚刚到期。 最初的立体城市和房地产基金合作的成功与否，也将直接影响到下一个万通计划中创建的许多立体城市项目。

针对该基金的最新情况，北京万通立体之城投资有限公司总经理郝杰斌7月3日接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前该基金的部分a类投资按照投资合作协议的要求，在约定的时间内完成了兑付，下一批b类投资者仍是基金的合作伙伴

“立体城市项目进入快速建设和快速发展期，用之后的项目运营产生的收益给资金投资者带来了比预期更好的收益。 ”邓杰斌就此说道。

立体城市的“轻资产”运营模式

“轻资产”模式一直倡导万通地产多次快速发展的方向，但根据万通方面的解释，“轻资产”是指从企业获得土地前夕开始引入战术伙伴，实现股权合作，进行联合开发。 这样可以降低自有资金的投入，转让大部分股份，享受土地溢价。

万通房地产主管商用房地产的副总经理王庆宏此前表示，万通房地产正在建设万通房地产开发股权投资基金，投资项目最多，投资项目多位于国内一二线城市，部分三线城市流动性较高的项目也在范围之内。

以基金为中心的“轻资产”模式逐渐覆盖万通房地产现有的所有商用房地产。 但是，体积小的项目，开发周期可控，回收速度自然也快，基金的引入无疑会进一步优化资金状况。 其运营能力真正受到考验的是周期较长的大致项目，最具代表性的是万通立体城市。

根据冯仑最初的构想，立体城市的建设地被划定为廊坊、西安、温州等城市。 目前，位于西咸的立体城市项目已经于年7月26日正式开工。

财经评论家刘艳在接受《每日经济信息》记者采访时表示，万通最大的特点是有多家基金在运营，“不排除因时间和资金不匹配而导致的集团化作战”。

“特别是在立体城市这样的大型综合性项目中，使用传统的垂直一体化投资模式，运营效率低，开发周期容易延长，项目投资风险较大。 ”邓杰斌表示，在美国，一般有6~8个不同的专项基金参与一个超大型项目，立体城市项目也在尝试这种模式和机制。

风控考验基金的运营能力

以分布式基金合作社制构建的立体城市金融结构，在许多领域的人看来，万通的方法值得借鉴，但在销售放缓、出现不可控的政策调控因素时，如何降低开发商和基金投资方的项目风险至关重要。

以西南某城市的立体城市为例，此前有拆解拷贝，该产品发布时，指出在风力控制方面设计了4个关口。

首先是确定紧密的合作伙伴。 合作伙伴每年可将14亿元以上的销售额贡献给项目，并支付“a类”(信托计划)的本息。 其次是b类投资者和战术投资者，共计9亿元劣后(劣后受益人通常指与优先受益人相比，信托企业发行的结构化信托产品，在同一产品中，优先受益人共享低收益率，承担小风险，劣后受益人承担高风险获得高利润。 )； 再根据进度，预计3年左右完成全部土地转让和二级开发商进驻； 最后在本息不足的情况下，由gp (万通、新希望)负责资金补充的安排。

“对本公司来说，面临的最大风险是金融体制的适应和人才储备的不足。 ”邓杰斌坦率地说。

另外，房地产政策的调控无疑也是目前房地产基金面临的首要风险。 对此，邓杰斌表示，虽然已经有相应的预案进行应对，但能够处理系统性风险的唯一途径应该是提高公司管理和项目运营的效率。

据悉，目前万通立体城市基金决策委员会由冯仑、刘永好、陈宏3人组成，“经过多次经济周期，他们对系统性风险的评估和估算能力应该很高，基金决策委员会和咨询委员会是基金运营团队更好防范风险的屏障。

“基金是一个非常重要的角色，具有股权性质，分享风险和收益，而不是简单的借贷关系。 作为回购的一环，一定会设立第二或第三个方案，如达到门槛后如何解决等。 ”刘艳说。

刘艳指出，目前国内房地产基金面临的问题是规模小、对项目预判和风险控制能力差、开发商对基金了解和运用不充分、投资文化不成熟等因素制约了房地产基金的快速发展。 “严格意义上来说，基金无法直接改变中国目前的房地产融资结构，大部分分支机构都依赖银行。 但是，对万通来说，只要设立一只基金，价格也会很高，其意义在于探索以立体城市为例的房地产基金规模化运营模式。 ”