“每个人平均土地出让面积为上海3倍 鞍山市区楼盘库存消化需51月”

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经记者师烨东从鞍山出生

近两年来，中国楼市整体上涨，但东北钢铁重镇鞍山的房价已原地踏步。

根据中国指数研究院向《每日经济信息》记者提供的数据。 (年，鞍山平均房价基本没有变化，分别为每平方米4161元、4072元、4120元。

年以来，鞍山市许多房地产项目开始通过打折、送数万元礼品、垫付开发商首付等手段降价销售。 在政府层面，早些时候鞍山市开始对在“鞍山市住宅交易展示大会”期间交易完毕的新建商品房发放15元/平方米的契税补贴。

今年，鞍山还取消了对多套房的贷款利率限制。 但是，当地银行对此似乎并未感冒，一些商业银行已停止发放个人住房贷款。

数据显示，今年前4个月，鞍山土地招商成交仅有3.79万平方米，比去年同期下降97.3%。

2005年鞍山寻求从生产型城市向费用型城市转型的道路。

但是，面对巨大的资金对转型的诉求，几年来一直在房地产市场上奔波，目前鞍山市市区楼市去化周期达到51个月。

鞍山现“零首付”折扣/

“3000元以上吗？ 不可能！ 铁东怎么会有不到4000元的房子呢？ ”听说“东亚第一城市”新楼的房价每平方米不超过4000元，鞍山当地的出租车司机说不可思议。

铁东区是鞍山市的政治、经济、文化中心区，市内昂贵的商品住宅也集中在这里。

“东亚第一城”的项目位于铁东区的最南端。 据该项目销售人员介绍，新开设的4、5期住宅项目售价多在3500元/平方米左右。 这个项目前三期的房间，两三年前的售价在4000元/平方米左右。

在鞍山搜房网年楼市一季度主题中的“年一季度房价上涨率top10”排行榜上，“东亚第一城”以“-700 (元/平方米)”的涨幅排名第一。

700元/平方米的跌幅在目前的鞍山最不明显。

鞍山市高新技术产业区境内某大型房企房地产项目显示，年底新开工的楼宇平均楼价为6705元/平方米。 根据5月16日销售员写给记者的房价计算，全额购买将从房价的8成折扣至9成5折扣，相当于不到8成4分，平均价格为5605元/平方米。

恒威(鞍山)置业有限企业的“滨江国际”项目，今年出台了开发商垫付购房首付的“0首付”优惠措施。

该项目销售人员表示，“首付0”是今年春季房屋交叉后推出的优惠活动。 购买本项目的商业住宅，购房首付贷款可以由开发商垫付，客户在一年内还清即可，无需支付利息。

该项目位于鞍山市立山区，5月14日下午4点多，记者现场看到，卖场大厅内空空无一人，几个销售人员坐在一个房间里聊天。 五点多，她们匆匆下班了。

政府补助成千上万的“救市”/

从2008年开始，鞍山市住宅交易展示大会每年举办2-3次。

鞍山市许多房地产项目卖场都贴有《鞍山市春季住宅交易展示大会公告》。 公告称，“3月15日~4月23日购买新建商品房可享受以下优惠政策。 契税补贴:建筑面积补助15元/平方米的维修资金延迟:按应提交金额的70%领取，按30%的延迟购房补贴(由开发公司垫付)建筑面积100元/平方米的补贴)。

许多销售员向记者证明，补贴活动已经于年开始，已经持续了两年多。

据报道，鞍山市年第三次房地产交流会共涉及房地产交易面积130.89万平方米，按公告记载的额度计算，鞍山市仅年房地产交易契税补贴就至少达到1963万元。

此外，今年以来鞍山的公积金政策也发生了变化。 鞍山市住房公积金管理中心官网发布的通知称，“年1月1日以后，如果家属目前未购买住房贷款，在自行出示说明后，可以享受套房贷款优惠政策。”

我就此条款向鞍山市公积金管理中心工作人员咨询时表示，目前用公积金购房的客户在鞍山没有贷款就可以享受相应的优惠利率。

在上述网站上，鞍山市已经两次上调公积金贷款额度，2008年单个职工贷款限额从15万元提高到全年40万元。

但是鞍山市银行的热情似乎不太高。

记者了解到，去年，许多商业银行对个人首次房贷有优惠利率，但自今年2月以来，鞍山市银行逐渐取消了对个人首次房贷的利率优惠。

广发银行鞍山分行已经暂停了套房的个人贷款业务。 记者询问原因时，其业务负责人说:“银行接到沈阳的通知后停止了业务，所以暂时停止了‘住房贷款’已经有一段时间了。”

华夏鞍山分行工作人员为高速记者，20年个人住房贷款利率已调整为7.2%，同时利率“年初以来已上调”。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，从契税补贴的方法可以看出，鞍山市政府在救市方面心理焦急。 但是，由于鞍山楼市随着库存的增加，当地房地产价值很可能减少，当地商业银行反而不愿意向房企和购房者贷款。

市区的库存压力很大/

数据显示，这几年鞍山市区楼市库存一直很高。 截至年底，市内4个区的库存达到773万平方米，去化周期达到51个月。 鞍山市人口近三年来没有增加减少，房地产市场未来的蜕变令人担忧。

英国tesco集团开发的“英伦汇”项目位于距离车站南部不到一公里的位置，是铁东区最核心的区域。 记者看到在这个项目的大楼外，很多楼层的房间依然摆放着空。

据鞍山市房地产交易中心网站调查，这些项目于年6月30日竣工，总套数为3115套，目前可售套数为1964套，即竣工约3年的项目，蜕变率不到4成。

据该项目销售人员介绍，项目开发人员很有实力。 因为这不是急着卖房。 “从鞍山这两年的市场来看，我们的房子不降价就足够了，这个地区也不能降价。 ”

尽管声称没有降价，这个项目还是宣布了购房礼物的活动。 根据上述销售人员向记者提供的名单，为48平方米的住宅，购买后将赠送包括ipad、iphone5s等在内的3万元礼物。

鞍山好房365向《每日经济信息》记者提供的数据显示，鞍山市区商品房近5年平均年去化量179.9万平方米，截至年底，市区楼市库存达到772.89万平方米。 据此，据计算，即使今年鞍山市内商品住宅的新增供给为零，从年开始消化现有库存也需要51个月。

另一方面，据当地政府公报报道，鞍山人口近几年基本没有变化，维持在350万人左右，近三年鞍山人口没有增减。

钢城转型阵痛/

鞍山作为我国铁矿石储量最丰富的地区，其第二产业一直在经济中占很大比重。 为了摆脱这种状况，鞍山市政府计划将鞍山从生产型城市向费用型城市转型。 2005年鞍山市政府发布的《关于调整我市工业区域布局加快城镇工业公司转移改造的实施方案》中，提出“将城镇内180户工业公司转移到城郊工业园区，形成产业集群”，“解放城镇工业用地，快速发展第三产业。”

另一方面，克瑞新闻集团城市运营事业部总经理高晓伟认为，如果地方财政过于受到单一产业和公司的影响，地方经济将被“绑架”，影响城市未来的快速发展，这是鞍山寻求转型的最主要原因。 “在鞍山市的情况下，地方财政有限，没有外来购买力，通过改善居民的居住诉求来刺激房地产的快速发展是必然的选择。”

从2005年到2005年，鞍山市将市内180户工业公司搬迁到城郊工业园区，其中许多地块用于房地产项目的开发。

工业公司的搬迁为鞍山房地产市场提供了很多土地，此外，近两年鞍山为了通过拆迁迅速发展房地产市场搬了很多土地。 数据显示，鞍山市2005年至2009年5年间，拆除面积在50万平方米以上。

鞍山市的土地出让也一直处于高位。 根据搜索网数据，年鞍山通过拍照方式转让土地53件，总面积达365万平方米年，鞍山通过拍照方式转让土地54件，面积超过357万平方米。

与此相比，严跃进认为与鞍山350万人口相比，当年的土地出让规模“了不起”。 上海人口2415万人，年土地139元，成交面积780万平方米。 鞍山土地出让面积人均平均占有率达到1平方米水平，是上海的3.1倍。 “大规模的土地转让将来有可能导致土地被搁置，城市资源无法聚集。 ”严跃进说。

年，鞍山市gdp和第三产业增加值都出现下跌，第二产业增加值与去年基本持平。 鞍山市整体房地产开发投资比去年同期增长18.5%，施工面积仅比去年同期增长5.3%，但竣工面积罕见地大幅下跌44%，从年的462.1万平方米滑落至年的259.3万平方米。

高晓伟告诉记者，“通过土地刺激经济是把双刃剑”。 “房地产是短期收益最高的选择，如果节奏得到控制，地方经济就能像滚雪球一样循环。 ”在他看来，鞍山市目前的高库存和搬迁停止等现象证明鞍山市正焦急于房地产的快速发展。