“远洋地产李明：将在存货量大的城市促销提高周转率”

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经记者尚希从北京出发

近4年来没有在北京的土地市场露面，但今年年初连续投下73亿股，夺走了3块土地。 远洋地产取得土地节奏的“突然高速化”备受瞩目。

“这三块土地也是根据我们的整体投资战略获得的。 从现在来看，今年1月这个时机，无论从地价还是竞争程度来看都可以。 ”4月18日，远洋地产董事局主席李明在接受《每日经济信息》记者采访时表示，今年远洋土地储备的投资计划在150亿~300亿之间。

翻脸成为国王

“关键是周转率，核心净利率上升是关键，有效抓住价格比以前明显，我不在乎5年前房地产领域的人工价格是多少。 ’李明对《每日经济信息》记者说，在此之前，人工价格只占房地产领域整体运营价格的1%，很少超过5%。

一边是逐渐高的企业运营价格，一边是高土地价格。 对重点布局一线城市的房企来说，领域利润逐渐淡薄，高周转似乎是取胜的关键。

“我们计划将周转率从今年的22%提高到30%左右。 要提高周转率，首先是提高结转收入，然后是控制资产规模。 ”李明进一步解释说，降低库存是提高周转率的最快方法，需要消化目前完成的项目库存，并且需要抑制新的投入，加快销售速度。

对此，兰德咨询总裁宋延庆在与《每日经济信息》记者的采访中指出，在当前市场形势下，随着竞争加剧，房地产领域的平均利润率以每年约1个百分点的速度持续下降。 近年来由于土地价格和资金价格越来越高，实际上开发投资的杠杆率也越来越低。

正如李明说的那样，为了提高周转率，为了迅速消除完成的项目的库存，不惜在价格上做出让步。 “经过两年的项目必须坚决清理。 ’李明说，目前远洋库存中，一年多卖不出去的产品价格约100亿，其中30%的产品市场、价格或产品本身都卖不出去，所以“对我们来说真正卖不出去的压力很小”。

在谈到杭州市场目前兴起的“降价热潮”时，李明说，杭州目前的三个项目降价压力不太大。 “一个项目销售没有问题，另外两个项目的库存在10亿左右，但滞销的有1、2亿。 ”

在采访中，李明直言现在对库存量大的城市也有促销的想法，“最大5%左右的折扣”。

铺设轻资产

远洋地产年报显示，远洋地产储备全年减少7%至2135.3万平方米，大部分土地储备在大连、秦皇岛等环渤海地区。

“远洋目前拥有2000万平方米以上的土地储备，其中1/3是超大型项目，这将影响公司的周转效率。 》李明告诉《每日经济信息》记者，目前远洋面临两大结构调整。 是地域配置调整和土地规模调整。

李明说，对远洋来说，北京市场一直是热点，但深圳、上海等城市的储备应该进一步扩大。 另外，远洋上秦皇岛、抚顺、天津几个地区有超过100万平方米的项目，这些项目土地价格低，但不利于公司的精细化管理。

李明说，年内调整土地战略，充分利用企业土地。 在一点二三线城市，将调整100万平方米以上的超大规模项目。 例如，秦皇岛度假项目的部分土地已归还政府。

值得注意的是，远洋2千万平方米以上的土地储备中，商业房地产土地储备占300万平方米，其中约一半面积为自营房地产。

“重复住宅开发和经营性房地产并重是远洋长久的战略。 ’李明说，远洋全年经营性房地产收入将达到8亿元，预计这一收入将突破10亿元。 “但是，经营性房地产在资金沉淀中所占比例非常大，目前这部分收入支撑大概需要100亿以上的房地产投资，先期投资可能达到200亿元，这也是远洋毛利率和周转率低的原因。 ”

在记者提问轻资产运营时，李明表示，轻资产运营是远洋下一个十年快速发展的重点，“商业地产(重资产)和房地产金融)占未来利润的三分之二，预计一年后将非常清晰。” 李明表示，目前负责中国人寿投资的高管已经担任远洋主管投资和房地产金融业务的副总经理，这也将为远洋轻资产运营铺平道路。