“券商老总曝股市矛盾逻辑 囤地才是房企最佳盈利模式？”

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经过记者顾家彦从广州出发

“其实房地产企业的核心快速发展模式应该是囤积居奇，赚取土地升值的钱。” 在日前举行的克比瑞第九届房地产金融形势发布会上，银河证券研究部执行总经理、房地产领域首席拆房师赵强表达了惊人的观点。

房地产领域是重视“规模”还是重视“利润”，一直是业界争论的焦点。 近年来，内地房地产公司通过“高周转”快速扩大规模夺取市场份额的模式曾受到业界的高度评价，但由于“开发缓慢”的快速发展模式，香港的资本生产商越来越边缘化。 特别是在国土部严厉打击囤地的背景下，香港资本产业者的“囤藏”行为更加恶毒。

但是，被认为对市场增加供给、抑制房价有贡献的“高周转”模式，资本市场无法接受。 反而是因为之前流传下来的港式“慢开发”、“少供给”风险更小，更能赢得投资者的心。 资本市场的上述观点左右着上市住房企业。 因为，“囤盘”的方法同样很难得到证券监督管理委员会的同意。 赵强透露的消息称，目前申请再融资的房企，必须先通过国土部检查是否有囤积、转卖行为。

出现“高转速”模式空

赵强表示，上市房企目前估值处于历史最低的真正“元凶”，正是因为“高周转”模式。 由于这样的模式，开发商在地价高的时候拿地，房价低需要卖房，经常影响房企的利润率。

(内地) )开发商与香港开发商完全不同，开发商都要求快、高周转率。 其结果是，财务杠杆化程度提高，公司长期处于高负债运营状态的快速发展模式存在问题。”赵强认为。 房地产市场处于上升周期时，高周转率有助于扩大市场份额，但如果市场逆转，杠杆化程度高的公司将面临更大的风险。 中国房地产市场在经历了大幅上涨后，进入长周期结束，进入下行周期后，使用“高周转”的房企陷入困境，也是资本市场给予低估值的重要原因。

赵先生认为，港资开发商之所以能够实现利润最大化，是为了充分享受土地涨价带来的利润，使企业负债率处于较低水平，具有更强的抗风险能力。

在日前召开的“解读全年房地产市场快速发展趋势会议”上，中信建投房地产领域分析师苏雪晶也表示，在过去一段时间内，周转快的企业受到市场关注，资本市场希望给予的估值相对较高。 但是，目前投资者发现“高周转”可能有天花板，资本市场对地产股的考虑指标又发生了变化。 特别是对千亿规模的公司来说，资本市场对规模增长不太敏感，反而更关注公司的运营效率。 获得更高的利益。

香港资本住宅企业难以被模仿

但是，许多上市住房企业对上述观点并不认同。 阳光城董秘廖剑锋对《每日经济信息》记者说，港资生产商选择“慢开发”模式实现利润最大化，与香港房地产的特殊情况无关。

“香港的市场规模有限，城市化程度极高，可开发的土地也很少。 另外，由于香港市场集中度高，大部分市场份额掌握在四大家族手中。 香港的资本生产商既没有条件，也没有必要迅速扩大规模。 这也是他们选择精耕细作谋取高利润的首要原因。 ’廖剑锋想。

廖剑锋认为，目前内地有数万家开发商，市场集中度还很低。 在预期的未来，市场份额向主要住宅企业的集中是不可改变的趋势，谁能扩大规模谁就能获得更大的市场份额？ 另外，政策不允许囤积。 由于这种“高转速”是不可缺少的快速发展模式，至少在今后2~3年内，阳光城多次持续“高转速”的快速发展也不会改变。

保利地产董秘黄海也向记者表示，“高周转”模式的核心是资金运营，在现阶段土地价格上涨和资金价格高企的压力下，只有“商品如轮转”才能保证现金流良好运行，降低市场波动带来的资金风险，保利地产应

记者还发现，内地房企之所以有“快”取胜的趋势，与内地资金价格远高于香港地产商无关。 以香港大型企业新鸿基为例，融资价格常年维持在3%~5%的水平，但万科等内陆大型房企的价格超过了10%。

“如果一个项目的收购费用为10亿元，按照11%的领域平均负债利率计算，开发商每天需要支付的资金价格为30万元，150天相当于4500万元的利润将悄然蒸发。 因为这家国内公司只能缩短开发周期降低融资价格。 ”兰德咨询总裁宋延庆想。

《每日经济信息》记者发现，从现阶段来看，资本市场对港资地产商的估值水平并不比内房股好。 以4月10日收盘价计算，除业务多元化快速发展的长江实业外，新鸿基地产、恒基地产、新世界快速发展的静态市盈率分别为6.58、7.89、3.5倍，3家龙头内房股碧桂园、中国境外快速发展、恒大地产各6家。

北京格雷投资管理有限企业副总经理冯立辉认为，“在土地价格持续上涨的背景下，毛利率下降是房地产领域的大趋势。”但根据香港房地产市场的快速发展经验，市场份额将集中在龙头房企。 因为在这个阶段主要的房企应该通过加快转速来抢占市场。 随着未来领域的周期波动将导致土地价格的下降，主要房企将从中获得机会。