““沪港通”下地产变局：内房股也有春天？”

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4月10日，中国证券监督管理委员会和香港证券及期货事务监察委员会发布联合公告，批准上海证券交易所、香港联合交易全部限制企业、中国证券登记结算有限责任企业、香港中央结算有限企业实施沪港股市交易互联机制试点(以下简称沪港通)。 香港联合交易所恒生综合大型股指数、恒生综合中型股指数的股票形成和在香港联合交易所、上海证券交易所上市的a+h股企业股有望出售给内地投资者。

上述两个指数的股票中，有很多几乎囊括了中国境外、世茂、碧桂园、恒大、龙湖、绿城、融创、方兴……房地产领域的龙头公司的名字。 这些房企此前可能没有想到有一天他们的股票会卖给内地投资者。 但是，为了获得比现在更高的市值，该如何向更了解自己、更了解自己的内地投资者出售股票呢？ 对在香港上市的内地房企来说，这无疑是“老革命”面临的新问题。

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沪港通”对促使房地产企业转型的开发商提升企业品牌的影响很大

经过记者顾家彦从广州出发

虽然“沪港通”并不是比较房地产领域的政策，但内地在香港上市的房企无疑将是第一批受益者。 香港联合交易所恒生综合大型股指数、恒生综合中型股指数成份表中，内地在香港上市的房地产公司占20多个席位，既有中国境外、龙湖这样的龙头开发商，也有保利置业、恒盛地产这样的成长型企业。

香港内房股估值分化极为严重，中小房企估值普遍低于领域平均水平。 涡轮充电宝总裁薛炯文对《每日经济信息》记者表示，随着两地资本市场的连通，内房股的未来不仅要赢得国际投资者的青睐，更重要的是要赢得内地投资者的信心，内地在港上市的房企过去六七年来从未有过的高股价收益。

但是，要实现这一可能性，开发者需要改变长期以来对企业品牌事业的轻视。 否则，即使“沪港通”落地，内房股可能也很难改变长期低迷的状态。

从受欢迎到被冷却

港资市场已经成为内地房企最重要的融资场所，在香港上市的内房股锋芒也逐渐覆盖在a股上市的地产股。

在克比瑞公布的“年度房企销售top20排行榜”中，据《每日经济信息》记者统计，去年销售额全国排名前20位的大型房企中，a股上市房企仅有7家，港股上市内房股数达到11家。 如果算上万科、绿地、金地、招商、万达等龙头公司，

近年来，随着a股ipo和再融资门被房地产公司关闭，港资市场已经成为内地房企上市和境外发债的重要场所。 年，金轮天地、五洲国际、时代地产等7家内地房地产企业在香港上市。 中原房地产研究部统计数据显示，全年知名房地产企业境外融资总额达552.24亿美元，折合人民币3369亿元，大部分通过港资市场完成募集。

辉立证券拆解师陈耕对记者表示，虽然a股ipo已经关闭，但国内房地产调控转为常态化，许多中小型房地产企业必须依靠港资市场实现融资。

长期关注香港股市的房地产经纪人张映光表示，香港股市经历两个阶段，到2007年许多房地产企业可以在香港以较高的价格发行。 最典型的是碧桂园。 但是，2007年以后，在香港上市的房地产公司需要比净资产大幅度折价上市。

“近一两年，香港投资者对内房股的估值很低，许多内房股被称为‘流血上市’，通过ipo募集的资金有限，但上市后企业仍可以通过发行优先股等方式继续融资，因此，未来几年，港资市场将会向内房企

一家房地产企业的上市公司老板说香港股市对内房企业的评价很低是必然的 首先，投资者对内地公司的运营模式不熟悉；其次，许多企业业绩不稳定，不容易实现持续增长。

企业品牌战术需要调整

此前，香港股市以海外资金和香港本地投资者为主，因此内房股不容易获得香港乃至国际投资者的青睐，成为许多内房企高层“海外投资者不擅长中国房地产”的陈词滥调，内房股长的时间陷入估值低迷。

根据安信证券的研究报告，由于会计准则的不同，香港内房股的eps (每股收益)将略高于内地会计准则的计量结果，但目前香港内房股的平均静态市盈率仅为5.91倍，上证180中房地产股的静态市盈率达到16.72倍，为香港内房股的静态市盈率。

香港内房股估值分化极为严重，大公司享有估值溢价，中国境外、碧桂园市值较大内房股平均静态市盈率均高于7倍，小房企业估值普遍低于领域平均水平，雅居乐、富力地产等主要二线房企静态股价 a股房地产评估体系与香港内房股完全相反，万科、保利房地产等a股大型房地产公司的评估水平低于领域平均水平，中小房地产公司将享受评估溢价。

随着沪港通反应堆的出现，两地资本市场估值相接的情况下，a股和港内房股估值差异有望发生变化。 安信证券认为，随着“沪港通”的下跌，少量a股大型企业的估值将略有上升，但中小型地产商的估值可能大幅下降，a股地产股整体估值有可能下降。

如果开发者不能改变过去十年企业品牌事业以前流传下来的想法，那么股价的低价抛售的状况依然很难改变。

一直以来，内地开发商都不重视企业品牌的功能，认为它只是市场营销的附庸。 他们越来越将企业品牌定位为房地产营销的一部分，并不认为资本市场也需要营销，也需要向投资者推荐。

结果，尽管开发商在市场营销市场上取得了非常好的业绩，但股价却在接近或低于净资产。 《每日经济信息》记者了解到，只有恒大地产、碧桂园这样的部分大型内房股上市以来，在维护投资者和宣传企业品牌方面很好地兼顾了资本市场和住宅营销市场。

不仅如此，开发商对内地投资者也比较冷漠，很少主动创造机会让内地投资者了解公司。

“迄今为止，大部分内房股在维持与投资者的关系时存在误解。 他们只适合海外和香港的投资者，内地的买家在他们看来只是产品的顾客，被忽视了。” 薛迣文告诉记者，随着香港与内地资本市场的连通，更多的内地顾客拥有“顾客”和“投资者”的双重身份，内房股管理层也将与内地投资者并存。

薛迣文认为，市值管理的关键是通过与资本市场准确及时的新闻沟通，维持各利益相关者之间关系的相对动态平衡，内房股未来如何向内地投资者及时发布企业新闻，成为内地基金经理 我们认为，要加强拆资师与财经媒体之间较为有效的信息表达，增加投资，提高上市公司品牌在内地投资者中的地位，最终得到内地投资者的广泛认可，成为“沪港通”开通后的内房股

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扩大低价筹资渠道“沪港通”，加快房企全球布局

经记者尚希从北京出发

随着沪港通的试点，a股市场之间的联动将更加紧密，资金转移的壁垒也将部分消除。

“这对在香港上市的50多个内房股来说一定是利好。 虽然不能用a股融资，但这是企业品牌化的契机。 ”兰德咨询总裁宋延庆在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

住宅企业国际化的契机

沪港通被市场广泛认为是内地资本市场对外开放的又一实质性步骤。

“对成绩稍好股价低的公司来说是有利的，但这要求其模式独特、有竞争力、业绩优秀、稳健、波动性不能过大、债务风险低。 》兰德咨询总裁宋延庆表示，在“沪港通”的推进过程中，a股上市的房地产公司面临着诸多挑战。

中国房企阳光壹佰刚结束在香港的上市，常务副总裁范小冲在接受《每日经济信息》记者采访时表示:“这一定是件好事。 对香港市场来说，引进了新的投资者。 对在香港上市的内房企业来说，未来内地媒体的报道对越来越多的a股市场来说，带来了成熟的机制和对透明度的要求。 ”。

莱坊董事兼大中华研究咨询部主管林浩文对《每日经济信息》记者表示，目前港资市场对“沪港通”的反应较为保守，目前“沪港通”对房地产公司的影响暂时较大。 但是，他认为“对投资者来说，‘沪港通’相当于增加一个平台，但对房地产公司来说，还是要从自己的产品、项目出发，有好的产品就能盈利，这是海外投资者同意的。”

中投顾问产业政策研究中心主任裴志亮也在接受记者采访时表示，“目前房地产市场比较低迷，在香港上市的内地房地产企业暂时难以挖掘投资者的趣味性。” 裴志亮说，开发商应重视公司文化建设，进行准确的市场定位，创新经营管理模式。

拓宽融资的新渠道

许多住房企业家指出，“沪港通”可以为公司带来最大利益，开拓越来越多的新融资渠道。

德勤公布的年一季度内地和香港ipo市场报告显示，今年一季度香港ipo公司总数中，房地产领域所占比例较去年同期有所减少，但融资额大幅上升。

德勤报告称，在香港市场，今年一季度共有23家公司上市，融资额达到460亿港元。 与去年同期相比，ipo件数增加11件，融资额增加318亿港币。

对此前对香港股市非常感兴趣的房地产企业来说，“沪港通”确实注入了强心剂。 一位分析人士表示，这将刺激越来越多的房地产企业谋求向香港融资，但房地产企业必须面对的困难如何能在香港市场培养投资者的信心，扩大的影响很大。

内地房企羡慕的比较廉价的金钱融资渠道，不是可以通过“上海港通”吗？ 宋延庆对《每日经济信息》记者表示，“要获得较低的融资利率，必须给予标普、惠誉等国际评级机构较高的信用等级。” 他说，不同公司的盈利能力、债务风险程度不同，信用评级高低差异很大，因此融资利率和资金价格差异很大。

根据宋延庆的例子，奥园2019年到期的3亿美元优先股利率达到11.25%，五洲国际年到期的1亿美元优先股利率达到13.75%。 龙湖地产是去年1月发行的10年期5亿美元的优先票据，利率为6.75%； 7月份的4年间，77亿港币银团贷款利率为3.1%+hibor。 “龙湖的信用评级是内地民营房企中最高的，因为穆迪给龙湖的信用评级是ba1，基准是bb+。 ”宋延庆补充说。

资本市场

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沪港通”有望带来越来越多的融资方式，加快商业房地产证券化进程

经过记者顾家彦从广州出发

从2005年开始，商业房地产的资产证券化一直是业界讨论的热点，在房地产领域进行了许多尝试和考虑。

“沪港通”建成后，内地商业地产将拆分到香港上市，完成资产证券化，从而获得更便捷的通道。 商业地产融资方法的变革，也将改变未来商业经营的“生态”。

世邦魏理市执行董事和中国区投资房地产部联合主管钟德尧向《每日经济信息》记者表示，未来商业房地产融资方法将从以前流传的融资方法(自有资金、银行贷款等)直接转为融资，出现了越来越多的投资产品和融资渠道，reits )房地产信托基金)等房地产多元化融资模式

商业地产证券化“破冰”

位于北京和深圳的两栋中信证券大厦近期备受业界关注。 《每日经济信息》记者了解到，今年1月，证券监督管理委员会正式批准中信证券旗下设立的非公募基金全资子公司，以50亿4000万元以上的价格领取北京、深圳两地中信证券大厦房产产权的两家全资子公司的股权，计划办理房地产证券化业务，中信金代

“从中信证券此次启动的房地产证券化计划来看，它不能像真正的reits那样在证券交易所自由流通，买家也受到限制，但它是大陆第一个准确意义上的股票类reits产品，可以说是大陆资产证券化的破冰之作。 ”粤海证券投资银行董事黄立冲对记者表示。

“资产证券化的快速发展停滞，已成为大陆商业房地产快速发展的最大障碍之一。 》新城控股高级副总裁欧阳捷表示，目前，内地商业地产主要依靠银行开发贷款和抵押贷款，两者的利息价格均达到10%以上，从目前的租金回报水平看，基本上是“负面回报”。 因为，大陆大部分为散售型商业地产。

发展资金渠道越来越多样化

希望通过沪港通的上市，更多的内地商业房地产开发商通过在香港的上市，最终完成开发资金的退出。

钟尧认为，随着大量“活水”更方便地进入港资市场，除了reits外，内地高质量的商业地产有望在未来获得新的融资渠道和退出机制。 其中，向香港分批上市成为大型房企的优先事项。 方兴地产日前公告酒店分拆业务将在香港上市，瑞安房地产仍在积极推进旗下的中国新天地分拆上市，世茂房地产也强调酒店分拆上市是企业的长期计划。

“目前，商业地产的附加值空之间对投资者仍然具有很好的吸引力。 此外，高端商业地产可以通过资产抵押获得融资。 只要是高质量的项目，定价比净资产有一定的折扣，分期上市有望成为资本实力稍强的开发商重要的融资渠道。 ”欧阳捷说。

此外，钟德尧还告诉记者，虽然通过转让项目部分股权引入境外机构投资者实现了部分退出，但开发商依然保持操作者作用的方式也将成为重要的融资模式。

两地的资本市场被期待带来“联系”、更顺畅的退出机制，外资基金并购商业房地产项目的情况也在增加。 以上海为例，据第一太平戴维斯研究报告，上海商业房地产大宗交易共计18宗，总成交额264亿元，其中外资投资机构成交率占86%。

玫瑰销售的时代还是终结

近年来，由于内地住房市场调控政策的实施，许多开发商被迫转型为商业地产开发，通过小户型商业产品的散装销售实现快速现金流收入成为许多开发商的选择。 但随着资产证券化的加快，商业地产有望从散售进入自持时代。

黄立冲告诉记者，快进即出的商业地产开发模式，在城市快速建设快速发展的过程中，同质化定位的商业房地产大量涌现，可能加剧商业地产供给过剩的危机。 钟尧认为，要加快商业地产的资产证券化，提高租金收益率是重要因素。

记者表示，一些大开发商打算为商业项目提供基于大数据的增值服务。 日前，在保利地产与越秀地产联合举办的住宅展会上，保利地产广东企业董事长余英宣布将与乐视网签署战术合作协议，双方将共同探索智能办公室“云平台”。 这也是提高商业房地产运营和管理质量的尝试。

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“沪港通”的“副产品”:上海办公楼诉求上升

经记者杨宠从上海强发

证券监管委员会宣布沪港股市互联机制试点后，仲量联行华东区研究部高级经理姚耀认为，沪港通政策将中长期推进上海写字楼的诉求，特别是金融领域的诉求。 仲联行报告称，“浦东中央商务区，内资公司的强烈诉求持续吸纳可租赁面积，空安装率降至3.5%，达到2007年第四季度以来的最低点，推高了浦东中央商务区业主的议价能力。 ”。

据仲联行此前介绍，在浦东陆家嘴，部分新成交的办公楼租赁价格达到了每天20元，但仍很难买到一间房。 其重要原因之一是金融、矿产等领域的机构大量进入该地区。 在这样的背景下，沪港通带来的政策利益，无疑会使上海的写字楼市场进一步升温。

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租金价格上涨有障碍

事实上，今年一季度，上海办公楼的供应面临很大的去化压力。 高纬环球商业部上海负责人司徒泰山表示，本季度中央商业区甲级办公楼租金下降2%~3%，报价范围为10~12元/平方米/天。 实际经过协商，业主通常提供2-4个月的租赁期。 这是因为基于建筑面积的交易价格大致为9元/平方米/天。 浦西的办公楼空的安装率达到了10%以上。

根据戴德梁行的数据，预计在年余三季度全市将有100万平方米以上的甲级办公楼入市，其中75%以上的供应位于非核心商务区。

由于供应量的扩大，浦西地区目前的办公楼空的安装率已经超过了10%，但去年年末只有1%~2%。

虹桥商务区已成为办公楼的主要供应源。 戴德梁行预测，当地可供应写字楼市场的面积相当于过去10多年浦西写字楼的全部供应量。 受虹桥地区巨大供应量的冲击，上海核心商务区办公楼的租赁普遍面临压力。

戴梁行华东区办公楼部董事沈洁表示，即使是南京西路、淮海中路这样的写字楼业主，也开始担心租赁期满的租户流向虹桥商务区。 来自玳瑁全球的数据显示，核心区部分甲级办公楼的空安装率也上升到了10%以上。

不仅是租赁市场，写字楼的营销市场也因巨大的供给而放慢了上升的步伐。 中房信的数据显示，上海过去一年的办公楼供应达到333万多平方米，但销售只有244万平方米。 现在上海办公楼的库存达到了350万平方米，超过了过去一年的销量，而去年是上海销售型办公楼销量最多的一年。

受巨大供应量的影响，上海写字楼的平均价格这几年一直很低，去年的平均交易价格为22528元/平方米，截至目前，上海写字楼的交易平均价格约为20957元/平方米。

克瑞研究总监薛建雄表示，上海的销售型写字楼供给严重，如果不是因为写字楼的供给中有部分loft商住两用物业，写字楼的销路将更加严重。

金融机构抢劫上海

但是，“沪港通”正在试点，带来一系列利好因素政策，金融机构夺回上海，释放写字楼市场诉求。

仲量联有关人士表示，“沪港通”是中国推进金融改革的另一个信号，在上海建设世界金融中心的过程中，有望出台类似“沪港通”的新政策。 而且，这些利润丰厚的政策有助于推进中长时间上海写字楼的诉求，特别是来自金融领域的诉求。

来自第太平戴维斯、仲量联行等机构的消息称，上海写字楼最重要的租赁诉求来自金融领域。

预计在“沪港通”的推动下，上海写字楼租赁市场的诉求将进一步提高。 第太平戴维斯中国区市场研究部负责人简柯表示，“沪港通”的短期影响有限，但一系列政策将受益，金融机构有望从战术层面尽早布局上海。

据仲联行新闻报道，金融、能源等部门是推进陆家嘴地区写字楼诉求的最重要力量，陆家嘴地区部分写字楼最新成交价格达到20元，金融机构强大的租金承受能力可见一斑。

事实上，除了金融机构外，受上海金融市场的吸引，许多来自长江三角洲的公司也在抢夺上海的写字楼资源。 根据龙湖地产市场部意向客户调查消息，业务范围为长江三角洲乃至全国上海高端服务类公司、生产基地位于长江三角洲，或拟进入上海的高端制造业，是上海写字楼租赁和采购的主力。 富力地产最近以22亿2400万元的总额收购虹桥商务区核心区一期08号地块的子项目d13，成为当地最大的“地主”。