“马来西亚购房风险警报：新山地区潜在供应16年才能卖完？”

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经过记者尚希马来西亚摄影报道

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最近的马航失联事件，让马来西亚再次成为中国人关注的焦点。 马来西亚是中国人进行房地产投资的“天堂”还是百慕大？

马来西亚是房地产商推动的中国人购房投资的“天堂”。 无限制购买、低价、低贷款利率、医疗教育等公共配套齐全，还有“第二家”移民计划，可以直接从马来西亚办理到第三国的签证。

对开发商来说，“马来版深圳”新山的低价土地，让他们确信了马来西亚躺着也是赚钱的地方。

为了规避购房者和开发商“搁浅”的风险，《每日经济信息》记者将亲自前往马来西亚一线，在10多天的时间里，深入调查当地房地产市场，连续第2期从购房者和开发商的角度分析马来西亚楼市。

虽然出租车开在从马来西亚柔佛州新山市机场通往市区的高速公路上，司机开车很快，但不能断言这是一个数千人重视速度的国家。 准确地说，这里解释“速度”一词的是来自中国的开发者。

马来西亚柔佛州新山市是《每日经济信息》记者开展此次马来西亚房地产调查的第一站。 这座位于马来西亚半岛最南端的城市，与新加坡隔着略微柔软的海峡，蜂拥至中国的开发商，“新山在未来将成为‘小中国’。 ”。 马来西亚中华商会副会长、柔佛州中华商会总会长陈成龙这样说道。

但是，供给侧的“中国化”并不意味着诉求侧也可以“中国化”，摆在新山面前的需要解决的问题是如何平衡。 当地的中国开发商现在获得的可建设面积超过了769万平方米。 根据当地去年的销售总额和销售平均价格判断，当地需要16年才能消化。 中式“鬼城”是否会在马来西亚再次出现，是计划在马来西亚购房的中国买家面临的最大风险。

潜在供应量超过700万平方米/

从马来西亚的地图来看，最先要找的城市一定不是新山，而是吉隆坡、马六甲、沙巴等热点旅游城市。 但是，新山的平静被卖场打破了。

在当地一位开发商眼中，这个卖场的体积足以超过新山其他几十个项目卖场加起来的总量。 他们无法想象大楼里有游泳池、健身房、网球场和美食街。 这些在中国司空看惯了的套装，在马来西亚可谓是“奢侈”。

“没见过。 大家都以为是公园，周末带孩子去玩。 ’在前往碧桂园金湾项目的途中，马来司机对《每日经济信息》记者说。

司机这样说道，到达目的地，指着项目入口处巨大的人工海洋风情景观，对记者说:“现在这里很少有人不知道countrygarden (碧桂园英语简称)。”

确实，从来没见过的奢侈卖场，第一次感受到对马来人来说房子会卖成这样。 不管买不买，他们都会来这里睁大眼睛。

接着，碧桂园以近1万套的供应量在这个市场上画上了更大的感叹号。

9500套为碧桂园金湾共3期推送量，项目还包括6万平方米的商业套。 项目销售人员表示，目前该项目已销售60%。 据此前报道，碧桂园开园不到一年的成交金额，超过了新山市过去全市的成交水平。

“我们来之前，新山的年交易额在60亿元(人民币，下同) )左右，从销售业绩来看，我们已经成为当地最大的开发商。 》碧园控股(马来西亚)分企业区域总裁阮家声在接受《每日经济信息》记者采访时做了如下发言。

据悉，碧桂园以约468万元/亩的价格购买了约334亩土地，项目总投资额达到150亿元，推拉价也接近200亿元。

“对我们当地的开发商来说，2000套的供应量都设定为10年的快速发展计划，谁也没想到能一次性推送9000多套。 ”马来西亚一位中国开发商对《每日经济信息》记者说。

虽然“财富丰富”的中国开发商对当地开发商直呼“充满压力”，但他们不愿意看到的是，紧随其后的中国开发商更多。

据《每日经济信息》记者粗略统计，目前，包括碧桂园、卓达、富力、绿地在内的中国开发公司在新山市的投资总额超过460亿，共计约769万平方米。 其中，绿地和富力获得的地块规模超过碧桂园。

阮家声表示，碧桂园已在新山通往新加坡的第二大桥附近拥有另一块土地，但这块土地规模较大，企业决定制定长达30~50年的开发投资计划。 “不仅因为离新加坡近，而且因为我们看到了马来西亚整体的迅速发展。 ”

中国和新加坡系海外购买的主力/

769万平方米是天平一端可预计的供给量，这个数量将持续增加。 但是，另一方的控诉在哪里？

据先前报道，柔佛州新山市近三年的年房地产销售额为70亿元，按每平方米1.5万元的平均价格估算，新山市的年成交总量也不过46万平方米，但769万平方米的供应量以新山市以前的消化能力来看，中国的开发商

这确实是一个冗长的周期。

“在马来西亚，普通项目的推送量为200~300套左右，很少有一次推送超过一千套的。 ”上述当地开发商对“每日经济信息”表示，听说中国北京有许多项目一次推送数百套至数千套，称能实现“阳光”，许多开发商感到惊讶。

马来西亚的人口密度无法与中国一线城市相比。

作为马来西亚的第二大城市，柔佛州首府新山市人口不到200万，与其相邻的新加坡人口约543万，在许多中国开发商看来，新山就像20年前的深圳，潜力十足。 单从性价比来说，新山确实能吸引越来越多的新加坡人。 虽然是开车一个小时左右离开的两个城市，但是房价涨了四五倍。

当地居民、新加坡人、中国人和其他国家的投资者现在是构成新山不动产耗费市场的几大力量。 以碧桂园的项目为例，目前成交的6000套房中，中国顾客约占32%，当地顾客约占40%，新加坡顾客约占20%。

“在马来西亚可以买到7000马币(约13000元/平方米) )的不到10%，但是在新加坡70%以上的人基本上可以买到，所以这个市场也考虑到了国际化的诉求。 ”同样深耕新山的中国开发公司卓达马来西亚企业首席执行官王斌武在接受《每日经济信息》记者采访时做了如下表示。

可以看出，对面临大量开发供应的新山而言，当地居民的购买力远远支撑不了这个市场。 问题的关键是新加坡和海外的投资者能否长时间、大量地进入这个市场。

王斌武向记者传达了这样一个小组的数据。 据一家机构统计，2009年，新加坡居民到马来西亚购买住房的意愿不到8%，但现在上升到35%。

但是，记者在采访中，也听到了不同的声音。 吉隆坡一家开发公司的负责人对记者坦率地说，很少有新加坡人真的愿意来新山买房子，在他看来，无论多近的距离，都不容易消除城市之间的居住、文化差异。

另一种决策力来自中国买家。 据路透社26日报道，受马航飞机失联事件的影响，中国对马的旅游订单大幅下降，不少游客取消旅行。 许多中国游客给马来西亚留下了负面印象。

航班的丢失是偶然的，但一位解体者指出，短期内在马来西亚市场的投资肯定会受到一点影响。

马政府:计划提高外国人购买住房的门槛/

“新山市场未来的动向还是未知数，毕竟处于刚开发的阶段。 3、4年后，可以看到政府的政策、市场的诉求是怎样的。 ”国际房地产咨询企业雷坊马来西亚住房部副董事herbertleong对《每日经济信息》记者表示。

有消息称，马来西亚当局也注意到供应过剩的可能性，暂时中止了在部分地区的进一步销售。 但是，记者在采访中没有得到进一步证实。

一位进入新山的中国开发公司负责人对记者表示:“市场诉求达不到支持项目时，不要冒进，条件成熟时选择扩张。”

对于开发商来说，是否有足够的诉求，对于新山市场未来最大的不确定性——来自中国的购房者，海外投资房地产和国内一样，面临着政策变化的风险。

近期公布的房地产增值税( rpgt )和6%的商业服务税)的待征，将在短期内影响整个房地产领域。

据悉，从今年5月1日起，马国政府将把外国人在马购买的最低门槛从原来的50万林吉特提高至100万林吉特(约217万元)。 此外，汇率波动也是购房者面临的问题。

据采访，与国内住宅开发相比，马来西亚当地房地产项目的开发周期较长，通常高层建筑设定为36个月，超高层有时可达48个月。 也就是说，买家从签订合同到最终收房需要约3-4年，对于大部分有投资诉求的海外买家来说，时间越长，风险就越大。 如果马来西亚林吉特对新加坡贬值，投资者可能无法获得理想的租金和售价。 据悉，新加坡元在过去5年中比马来西亚林吉特上涨6.78%。

另外，对很多中国买家来说，第二住房计划也很有吸引力。 只要在马来西亚银行存60万元现金，一年后就能提取30万元。 配偶和孩子可以在10年内自由出入，所以无需重复签证。 另外，可以享受马来西亚120多个国家的自由出入境优惠，不需要另外回国办理签证手续。 但是，一位开发商注意到，第二房屋计划不是移民计划，“对中国护照持有人来说，只是方便了一些，但实际意义并不大。”

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记者的手记

新山“投资热土还是马来版“鬼城”？

经记者尚希出生于马来西亚

“现在，新山市已开始建设近300栋高楼，这是在中国本土以外很少见的景象。 ”马来西亚中华商会副会长、柔佛州中华商会总会长陈成龙在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

位于马来西亚最南角的柔佛州新山市，为地区市场的快速发展开辟了高速公路。 刺激这个市场高速发展的不仅是新加坡的控诉，中国开发者大举进军也是“功绩”。

为什么进入马来西亚的中国开发公司大部分都优先选择新山而不是市场成熟的首都吉隆坡？ 这座城市真正的魅力在哪里？ 这个城市有足够的诉求消化这样庞大的新供给吗？ 中国“鬼城”的故事会在马来西亚复制吗？

许多措施吸引海外投资者

2006年，马来西亚开始开发伊斯坎达特区，但实际进入高速发展周期是在4年之后。

“其实最初，这个开发区并不是世界投资者，只针对中东。 ”当地一位权威人士在《每日经济信息》中表示，以前伊斯坎达特区曾试图吸引迪拜等中东地区的投资力度，但收效甚微，到了2009年该地区进行了调整。

“直到2009年与新加坡政府签署了共同开发意向，新加坡最大的投资企业淡马锡等进入市场为止，该地区的开发才真正开始。 ’那个人说。

据采访，伊斯坎达特区按功能划分为几个区域，其中碧桂园、富力项目所在区域为a区，第一是文化快速发展的地区，医疗行政集中在b区，包括特区中的特区“美第尼”。 目前，麦迪尼地区集中了马来西亚国内众多企业品牌的房企，而入驻的中国开发公司包括卓达和刚拿地的本联。 对开发商和投资者来说，马德尼特区的优惠措施更加丰富。

在伊斯坎达其他地区，房地产开发环节的税收较中国内地大幅减少，通常项目只需缴纳单一税款，大致比例为25%。 不仅开发环节税收少，在马来西亚开发过程中，还可以从取土环节获得银行融资，最高比例可达70%，而且银行利率相对较低。 开发商不仅可以分几年周期支付土地价款，也可以根据自身的快速发展节奏决定土地开发周期，没有被闲置收回的危险。

“当地政府还是想建立国际平台，吸引越来越多的海外投资者。 ”卓达马来西亚企业首席执行官王斌武传达了“每日经济信息”。 据悉，卓达是第一批进入马德尼特区的中国开发商，迅速获得建筑面积近70万平方米的土地。

低廉的地价也是吸引中国开发公司的重要因素之一。

发现新山的平均地价在吉隆坡的1/3或以下。 “吉隆坡的地块规模都很小，平均3000林吉特/平方英尺，但新山大部分目前不足1000林吉特。 地块面积也很大。 ”国际房地产咨询企业雷坊马来西亚住房部副董事herbertleong对《每日经济信息》记者说。

与新加坡相邻的“小深圳”

尽管有很多优惠政策，但是面对庞大的供给和有限的诉求，新山是否会成为马来西亚版的“鬼城”不容置疑。

对此，来自中国本土的开发商表示乐观。

桂园控股(马来西亚)分企业区域总裁阮家声指着办公室外的那片海面说:“离我们最近的新加坡项目平均价格为5万元，市中心平均价格超过20万元。 在新加坡，这些潜在的诉求很大。 ”。

王斌武表示，由于毗邻新加坡，新山市场的上升率空之间也将更大，预计现在随着新加坡产业的转移，将会有越来越多的人口流入，“3~5年后新山地区的人口应该会增加一倍。”

据统计，每天往返新山和马来西亚的人数将达到16万人，有消息称两国间的高速铁路预计全年运营。

“今后20、30年，新山的市场可能会发生变动，但长期维持上升。 ’陈成龙就此说道。 只是，从新加坡来的买家能否埋下新山还是个未知数。

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特点vs风险

特点:靠近新加坡、生活价格低的马来西亚近年来经济发展势头迅猛房子价格也比较便宜的移民奖励政策； 贷款利率低，永久产权或99年产权

风险:汇率浮动租金收益率低马来西亚当地购买力人口不足楼盘开发周期过长马来西亚及房地产收益税上调