“SOHO中国出售上海两项目 或为转型备粮”

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经记者尚希从北京出发

几年迅速完成上海市场扩张的soho中国有限企业( 00410，hk； 以下简称soho中国)在这个市场开始“减法”。

2月28日，soho中国将上海soho海伦广场和soho静安广场及其权益纳入金融街控股有限公司( 000402、sz； 以下简称金融街)，总交易金额为52.3亿元。

从正到负，这种商业逻辑背后是变革中的soho中国更有利吗？ “过去我们拥有土地的模式都是基于销售，但在宣布自我保留后，上海所占比例达到了75%，而北京仅为25%。 我们的目标是在这两个城市形成50:50的均衡局面。 ’今年1月底，在谈及上海项目抛售时，soho中国董事长潘石屹对《每日经济信息》记者说。

对此，不少拆迁户认为，在目前soho中国租金收益未大规模兑现的情况下，通过出售项目收回资金，可以比较有效地满足房地产持有转型中对资金的诉求。

52亿抛售上海两个项目

“长跑必须补充水分。 转型就像长跑，这次交易相当于一次补水。 ”一位接近soho中国的房地产官员对《每日经济信息》记者表示，潘石屹一直认为自己是短跑高手，但此时“补水”非常及时。

在soho中国发布公告的前一天，金融街宣布，企业将与soho中国签署收购协议，以52.32亿元收购soho中国在上海的两个项目。

金融街公告称，此次收购的房地产分别为“静安项目”和“海伦项目”。 此前，soho中国将这两个项目分别命名为soho静安广场、soho海伦广场，均位于上海市核心区域。 根据金融街公告，目前这两个项目处于桩基和围护工程阶段。

对此次收购，金融街控股表示，这有利于企业扩大地区和业务的快速发展规模，符合企业快速发展的需要。

次日，soho中国发表声明称，此次抛售将使企业持有现金增加52.3亿元，有助于企业持续关注市场状况，挖掘在北京和上海黄金地带收购高质量资产的机会。 soho中国进一步解释说，soho海伦广场和soho静安广场是soho中国在年8月宣布从“建设-销售”向“建设-持有”的战术变革之前收购的项目。 此次抛售符合企业在北京和上海黄金地带收购越来越多高质量甲级写字楼的战略。

看似“大喜”，买卖双方各取所需，但关键依然停留在“为什么要卖、为什么要买”上。 此前，消息传出后，潘石屹曾在推特上叫嚣:“不要过度解读，无论是生意还是销售都很正常。”

“如果维持上海大量的项目储备，资金压力将非常大。 ”这些房地产商坦率地说，持有型商业房地产需要现金不断流入，显然仅靠现有的租金收益无法满足诉求

根据soho中国全年报数据，soho中国租金收益只有销售额25亿元，核心净利润(不含投资房产判断增值) 5.37亿元，租金收益8610万元。 开发收益仍然占主导位置。

潘石屹以前在接受记者采访时也表示，目前前门大街一期的规模只有3.6万平方米，真正的大体自有项目尚未竣工。 “包括望京soho、凌空soho、复兴路soho在内，这些都交付后，租金收益可以逐渐充裕。 ”

“随着分售项目的减少，持有型不动产的比例在增大。 另外，销售项目即将结束，但租金收益还没有大幅显现，如何保证顺利转型？ 这是soho中国面临的重要问题，通过大宗交易回收资金最为合适。 ”上述人士说。

金融街整体销售能力强/

记者表示，从2009年开始，soho中国在上海的扩张步伐越来越快。 这样，11个项目的布局迅速完成，投重直接提高到75%。 据年中报报道，soho中国在上海的11个项目中，有9个处于正在建设或计划设计的状态。

据悉，上述销售的两个项目均于年被收购。 那年4月1日，soho中国宣布以16亿3400万元收购上海静安区万航渡路716-794建成地块，命名为soho静安广场。 4月13日，soho中国以24.7亿元收购上海海伦路地块，命名为soho海伦广场。

时隔三年，这两个项目最终也变得容易掌握了。

“潘石屹就是这样。 当时，这些项目以散装销售为模式估算地价，但现在转为持有运营后，租金支撑力度不高。 相反，金融街有很强的抛售能力。 ’上海商业地产企业的投资者对记者说。

据誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂介绍，上海和北京商用房地产市场同样为400亿元左右的吞吐量，不同的是，北京售罄比例为1:3，上海为1:1。 “在上海完全销售等于断绝一半的活路。 ”这两个市场差异的原因在于，上海市场外资参与的活跃程度一直很高，北京的大宗交易以国资和房地产公司总部为主，以及自身供给有限，造成了市场差异。

这对于熟悉销售道路的金融街来说是最合适的。 据了解，目前金融街商业房地产的抛售率相当高。 资料显示，2008年4月，金融街将金祺大厦出售给光大银行。 建筑面积约9.85万平方米，价格约23亿元，这是当时北京办公楼售罄最大的单曲。

“与商业性房地产持有和散装出售模式相比，出售模式可以加快资金回流。 ”上述分解者指出。

商业地产化的趋势/

王珂告诉记者，商用房产持有模式的土壤，一个是资金价格，一个是土地价格。 “在2008年金融危机中，外资没有出局，现在影子银行对内资的压力非常大，由这两个因素构建的土壤非常贫瘠，如果国内公司没有便宜的融资渠道就更难了。 ”

“从2007年开始，soho中国凭借现金充裕，承担了大量外资退出项目，另一方面通过淘汰落后的产能大潮，吸收了大量内资的产业资金。 ”王珂表示，目前内资活跃度已接近尾声，但金融街正好表演了外资-内资-国资的接力棒游戏。

soho中国上海两个项目的易主金融街似乎也发出了这样的信号:在资金面逐渐紧张的大环境下，商业地产的分化也越来越严重。

“此前许多疯狂高杠杆拿走项目的开发商，其实都期待着因降息而导致资产价格上涨，但如今靠国内高价融资拿走土地的商用房地产开发商，压力非常大。 ”王珂表示，未来的商业房地产市场“想玩的”和“想玩的”越来越清晰。

年初，银行信贷紧缩逆袭楼市，银行利率上浮，放贷放缓，开发公司对资金的诉求迅速提高。 一些开发公司面临着过去拥有土地用力过猛、耗费资金过多、销售水平周转率下降、资金不足的危机。

“对于现金流比较充裕，经营管理经验也丰富的开发公司来说，‘强者总是强’。 对于只依赖销售或经营不善的公司，货币政策有可能向商业房地产市场转移，也有可能逐步转变，或者逐步退出，商业房地产市场逐渐开始“分化”。 ”该对策咨问研究部的张宏伟总监对此表示。