“上海：超三成购房人群预算过300万元”

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所有记者杨宠强、沙斐发均来自上海

与北京相比，上海买家的购买力可能略有优势。 据克比瑞统计，年上海3成以上商品住宅成交总额超过300万元，其中300万~500万元区间住宅销售总额占去年上海商品住宅总销售额的1/6左右。

但是，去年下半年高价获得土地的项目，如果选择今年入市，是以利润率为代价，以较低的成交价格卖房，还是会继续降低面临两种可能性的销售速度？ 无论选择哪种想法，都会影响企业的项目收益率。

一些业内人士相信，如果开发者能够尽快调整产品战略，以低价产品吸引购买，应该还有机会。 目前，上海的购房客群并非所有来自上海本地的人。 如果能控制总额，即使牺牲一定的利润率，地王项目也有望很快出货。

购买力来源:通过换房间来带动费用

住宅搜索研究报告发表后，业界对普遍公布的数据表示怀疑。 报告显示，上海改善性购房者预算超过六成，总额超过三百万元。 其中，300万~500万之间的占22.58%，500万~800万之间的占16.77%。 同期，北京改善住房者中，购买预算在300万~500万之间的占5.36%，500万~800万之间的占12.5%，800万以上的仅占3.57%。

事实上，北京上千座豪宅爆炸成交的情况并不少见。 上述数据真的可靠吗？ 研究报告中选择的样本范围有代表性吗？

负责上述研究的搜查房网拆解师潘一花表示，他们的调查样本从上海87项目销售事件场的917组中看到了房客的随机抽样问卷。

《每日经济信息》记者参考了德佑、中原、克比瑞三家研究机构的数据进行印证。 根据克瑞的数据，上海市场去年总额800万以上的住宅成交，占住宅成交总套数的4.26%，这个数据远远高于搜索网的调查。

这么高的购买力到底来自哪里？ 他们的指控总是稳定的吗？ 中房信研究总导演薛建雄的观点与搜房网的研究报告一致。 也就是说，300万以上总价住宅的主要购买资金来源需要通过置换二手房和银行提供越来越多的贷款来实现。

这部分购房者的资金来源不成问题，但容易受到政策、经济、银行信贷等因素的影响。 二手房市场成交走势一变，或者市场风向一变，他们的购房意愿就会变。

薛建雄表示，目前楼市购买力现状两极分化严重。 由于银行融资价格上涨，房地产贷款风险判断的门槛提高，贷款一般按基准利率放贷，有需要的人的购房能力实际上受到了一定程度的影响。

相比之下，受到银行严格限制，拥有不动产和其他资产的购房者，反而更具购买力。 例如，许多银行都有不成文的规定，在这些银行购买数百万的理财产品，获得相应的贷款反而有可能受到优惠。

但是，这些购买力相对较强的客户群体，投资渠道和可选择的面更广，购买的紧迫性远远不及刚需和改客。 因此，包括绿城、星河湾在内的上海高级住宅开发商去年改为小户型，降低了总价，出现了卖房的动向。

地王”项目今年或很难进入市场

虽然市场购买力看起来不弱，但在现阶段开发者涨价的难度不低。 中原地产研究负责人宋会雍说，目前上海市场的现实状况，显然无法接受价格的大幅上涨。 他认为，就去年上海市民的收入增长程度而言，30%是极限。 按照目前银行的信用政策，这种购买力大幅提高的可能性非常低，几乎不可能。

同样，薛建雄也表示，如果单价上涨30%，意味着目前300万元的房价将达到400万元。 但是，以现在的购买力增长率来看，要承受这样的价格上涨空之间其实是非常困难的。

根据德佑地产的数据，从去年12月至今年1月底，上海的商品住宅配套总是220万元左右，二手房只有170万元左右。 不仅成交总额总是难以有大的突破，成交单价也从去年10月底开始徘徊在22000元/平方米左右。 虽然每平方米成交价格在23500元以上，但成交量很快下跌，一定程度上反映了成交价格持续上涨存在较大阻力的现实。

德佑地产研究总监陆骑麟表示，近期成交周期较以往有所延长，原本总额300万元以上的房源两周就能成交，但现在已延长至一个月。 而且，银行的借贷周期也大幅放缓。

综合来看，今年出现像去年那样成交价格大幅上涨的行情是非常不现实的。

对去年买地的开发商来说，市场能否再现去年成交价格的大幅上涨是影响企业盈利的关键。

据搜索网统计，全年上海共成交48处纯宅基地，平均地价11520元/平方米，年成交36处纯宅基地，平均地价7403元，年住宅用地平均地价涨幅超过55.6%。

很明显，如果今年的房价不能以一定的幅度上涨，这些公司的项目利润率下降将是粗略的。

开发者:保持警惕，慎重

如果购买力无法大幅提高，开发者选择什么样的营销战略是正确的？

事实上，许多房企已经有了答案。 阳光城集团营销总经理汪峰去年年底在回答《每日经济信息》记者提问时表示:“短期内购买力不可能大幅上升，但要改变公司以这些高价获得的土地还有办法。 开发商可以通过提高单价，缩小一所房子的面积，降低总交易价格。 ”

这个产品开发战术取得了一定的效果。 根据搜索网对87个楼盘的调查，目前购房者实际关注的面积为90~120平方米的小两房或小三房。 根据克瑞的相关数据，购房者对房价的敏感度远远超过了房价。

中海地产的一位营销人员告诉《每日经济信息》记者，目前90平方米的3种产品在市场上非常普遍。 开发者们因缩小面积、控制总额、提高项目销售率的战略而逐渐被市场接受。

对此，世联地产华东地区总经理袁鸿昌认为，北上广深的房地产交易量将逐渐下降，但项目单价将居高不下。 因为这些城市的人口有可能越来越集中，但土地资源并不多。

在这种背景下，在上海中环这样的地区，单价9万、10万都有可能，这个价格也与未来货币发行有关，但从趋势上看，特大城市的成交量下降，越来越以资产的概念出现。 对地产商来说，等几年上市是另一种想法。

然而，《每日经济信息》采访了许多房地产开发商后发现，他们对目前的总体趋势相当警惕，普遍认为今年的销售战略将更加谨慎。 对他们来说，任何高价购买的土地，除非确实是极高质量的地块，否则大部分都应该尽快进入市场，以分散风险。

“目前，只有去年第一季度购买土地的任何住房企业都有可能获得较好的利润。 其他房地产企业要获得好的利润，还是相当困难的。 ”薛建雄说。

这意味着开发者今年的利润和收益基本上不容易维持和去年一样的水平。