“广州最大旧改项目广钢新城拍地155亿 再现“面粉”贵过“面包””

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经过记者顾家彦从广州出发

上周五( 2月21日，广州最大规模的“旧改革”项目——广钢新城正式转让。 出乎意料的是，最初分拨的5个地块的地价相继刷新了地区地价记录，广州单日抛售地成功获得155亿元。

据《每日经济信息》记者介绍，除了当地房企参与外，此次拍卖还吸引了珠海华发股份、北京金融街、重庆龙湖地产3家外国房企参与竞争，前两家成功抢地。 执行总裁丁祖昱表示，广州作为四大一线城市中的价格洼地，将吸引越来越多的外国房企进入。

但是，尽管一线城市的土地市场依然火爆，以杭州为首的一些二三线城市的土地却出现了降温的迹象。 一位业内人士认为，持续上升的土地市场正在逐渐接近十字路口。

广钢新城卖地155亿元

据悉，广钢新城是继2009年广州亚运城后，广州拍摄总额最高的住宅区。 广钢新城首次出让的5个地块使用“限价、竞争建设”的拍卖方法，但吸引着万科、保利等15家知名房企。

经过两个多小时的战斗，5个地块总值155亿元，总配置安置房面积38.64万平方米，在拍卖过程中数次刷新区域王纪录。 记者了解到，5个地块换算成楼宇地价，分别在17950元~21568元/平方米之间，溢价率为38%~66%。 中海地产以95.9亿元的总额和21.4万平方米的配置面积获得了其中三块地块，在此次拍卖中成为大赢家。

据悉，目前广钢新城板块内只有元邦明月水岸和远大财智公寓两个新盘。 前者带装修的均价为23000元/平方米，后者尚未开通，但送风价格约为20000元/平方米。 另外，区域内二手房均价约为14000元~18000元/平方米。

中原地产项目部总经理黄韬告诉《每日经济信息》记者，广钢新城再现“面粉”高于“面包”，预计项目上市价格将超过3万元/平方米。 保利地产广东企业董事长余英预计，广钢新城新建售价两年内将达到4万元~5万元/平方米。

外地鳄鱼争着进军广州

值得注意的是，此次拍卖中，除了保利、万科等先前传入华南的大型房企参加外，珠海华发股份、北京金融街、重庆龙湖地产3家外地房企竞相前来拍摄，前两者更是抢尽了地块。

黄韬记者表示，广州作为最早实现住房商品化的城市之一，聚集了保利、恒大、富力、雅居乐等全国主要房企，除万科、中海等部分深圳开发商外，外来开发商以前很难进入广州市场。 但是，在北京、上海地王频繁出现、深圳紧缺的情况下，更多的外国大型房企将目光投向了广州。

一位接近龙湖地产的内部人士向《每日经济信息》记者透露，该企业计划进入广州市场，目前正在就广州的许多“旧改革”项目进行磋商，但尚未得到合适的项目。

“目前，房企普遍看好1、2线城市的高价值，仅从4个1线城市来说，广州的地价和房价都远远低于北京、上海，可以说是4个1线城市中的价格洼地。 ’丁祖昱想。

土地“拐点”渐近

进入新年，土地市场依然火爆，一线城市的土地被大型房企夺走。

根据克瑞统计数据，今年1月，四个一线城市土地成交总建筑面积717万平方米，比去年同期大幅上涨93%。 成交额为908亿元，比去年同期上升185%。 其中，北京、上海业绩尤为突出，北京现有销售地收入近600亿元上海1月土地出让金263亿元，比去年同期上涨410%，2月以来卖出地收入超过100亿元。

丁祖昱认为，从历年情况来看，一季度不是供应地高峰期，但今年许多城市不约而同地选择一季度作为土地集中上市时机，可能与政府财政状况有密切关系。

“年末年初房价开始慢慢上涨，地价也以更快的增长率迅速上涨。 如果地价达到历史高点，各地政府没有理由不高价抛售，而是回收越来越多的资金。 ’丁祖昱预计，根据历史经验，地价高价过后，市场往往会有一段时间的调整。 因为这对政府来说，现在是土地出让的最佳时机。

值得注意的是，一些地方城市的土地市场已经出现了降温的迹象。 以杭州为例，2月18日在杭州主城区举行的马年初土地拍卖中，原计划出让的5个地块中有1个“因规划调整而暂缓出让”，另外4个地块转让成功，但2个都是底价成交。

“以往高价占地的房企，项目上市后，一旦不赚钱，或者地价上涨，导致房价上涨，出现滞销现象，地价也一定会走到十字路口。 从目前情况看，今年第二季度是考验地价的关键时期，地价拐点很可能出现在春夏之交。 ”丁祖昱想。

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据估计，广钢新城宅基地的市值将超过600亿

经过记者顾家彦从广州出发

作为广州有史以来最大规模的“旧改革”项目之一，具有55年历史的广州钢铁厂鹤洞厂区正在联合周边的“三村一厂”进行整体改造。

年12月，广东省发改委和广东钢铁集团共同宣布，为保护广钢环境，搬迁至湛江的项目方案最终出炉，广钢在白鹤洞的钢铁生产线将在3年左右的过渡期关闭，拆除至湛江项目。 另外，宝钢集团控制80%的广东钢铁集团，在建设项目完成投产后，将同时正式关闭广钢白鹤洞基地的钢铁生产线。

据《新快报》报道，去年7月，广钢新城规划通过广州市规则委员会审议，3年前开始搬迁的广钢集团白鹤洞钢铁生产基地关闭进入倒计时，现有生产基地交给政府进行土地储备，政府拍卖后，广钢拍卖土地， 这笔资金将用于债权债务的解决、员工分流和公司转型。

“包装”后，广钢新城比单一旧工厂的改造在占地面积上扩大了近4倍，在规模和定位上有了很大的提高。 按照规划，“广钢新城”范围包括芳村大道西、花地大道东、鹤洞路南、环城路北657.4公顷( 657.4万平方米)的面积，其中广钢集团白鹤洞地块168.1公顷、三条村(鹤鹤洞路北) 整合旧村“特色宜居新区、专业交易中心”规划的广钢新城总建筑面积也将达到1024万平方米，毛容积率1.56，规划居住人口19万人。

根据项目规划初步估算，广钢新城中两类居住用地占地约219万平方米，建筑面积约341万平方米。 《每日经济信息》记者了解到，按首地块约1.9万元/平方米的地价标准计算，广钢新城住宅用地市值已达到648亿元。 这意味着广钢新城整体出让完成后，陷入困境的广钢集团将获得较高的土地补偿金。