“高管离职风暴过境 房企变革“马蹄声疾””

本篇文章8195字，读完约20分钟

令人意外的是，在业绩普遍好于去年的情况下，房企意外地出现了大规模的人员更换现象。 瑞安、银亿调整集团高管，万科调整成都企业负责人华侨城任克雷离职，保利地产和保利置业控股股东保利集团也更换掌门人。 睿睿睿信致成管理咨询企业的董事、总经理雪迣文说，高管离开的理由多而杂，并不一定是被企业“开除”的，也有可能是自己卸任的。 根据《每日经济信息》记者的调查，高管的退出对企业来说，往往意味着整个企业将迎来变革。 变革的根本目的仍然是冲刺更好的业绩，争夺越来越多的融资和销售机会。

“”

保利集团更换后，房地产业务“兄弟”相互存在难题

经过记者顾家彦从广州出发

年1月15日，国资委网站公布中国保利集团最新职务变更情况，徐念沙出任中国保利集团企业党委书记，免去陈洪生中国保利集团企业党委书记、党委常委、党委委员职务。 《每日经济信息》记者表示，这也标志着去年6月，原中国机械工业集团有限企业党委书记、副理事长徐念沙取代陈洪生出任董事长后，保利集团再次更换高层职务，从而完成了保利集团从陈洪生到徐念沙的顺利交往。

年5月陈洪生接替贺平出任中国保利集团企业董事长以来，集团房地产业务发展迅速，保利房地产( 600048，sh )年销售额突破千亿美元，保利香港) 0119，hk )同年更名为保利置业集团，销售额也200万美元。 在两个房地产市场平台迅速增长，保利房地产和保利置业的同业竞争也越来越激烈。

随着同一家央企的中建系房地产整合正式启动，老生常谈的保利系房地产业务整合能否在徐念沙时代顺利完成也引起了业界的关注。

大股东“喜欢”保利置业

从数据来看，保利房地产是保利集团当仁不让的房地产业务支柱。 销售数据显示，保利地产年销售金额1252.89亿元，比去年同期增长23.15%，坐拥上市房企第三把交椅。 保利运营商完成合同销售额267亿元，比去年同期上涨14%，销售规模为保利房地产的五分之一。

事实上，保利集团对保利置业的支持力度并不比对保利地产的支持力度小。

2005年，保利香港以5亿8500万元收购保利集团在保利上海的北京、上海、苏州等城市的众多房地产和土地储备。 2007年9月，保利置业的前身保利香港以14亿2007万港币向保利集团分发了约2亿3500万股新股，获得集团位于深圳、广州等地的15个项目。 2009年10月，保利香港再次向保利集团融资30亿1300万港币，主要用于收购大股东价值27亿2009万港元的内地房地产项目，在大股东的力量下，当时保利香港的土地储备迅速扩大到1150万平方米。

相反，保利房地产自1992年成立以来，除了2009年定向增发由保利集团以15亿元现金认购，2008年发行43亿元企业债得到大股东担保外，几乎没有得到集团高质量的资产注入。 《保利地产年报》显示，保利集团及相关人员保利财务有限公司向上市公司提供的20亿元两年期贷款，利率达到11.54%。

“在保罗职业生涯迅速发展的背后，大股东的支持无疑是重要因素。 ”辉立证券拆解师陈耕告诉《每日经济信息》记者。

因此，没有保利香港背景的徐念沙接任保利集团董事长和党委书记的职务，大股东对两大房地产平台的支持力度是否会发生变化，成为业界关注的焦点。 但据《每日经济信息》记者报道，徐念沙去年6月担任保利集团董事长一职后，保利置业在广州的住宅项目于去年11月接受了集团旗下的保利金控增资，但大股东的“偏好”似乎并不倾向于保利房地产。

房地产业务整合的担忧尚未解决/

正是“一山不得二虎”。 随着保罗的职业生涯越来越大，保罗系二兄弟的同业竞争也越来越激烈。

年9月23日，在广州南沙区政府交易大厅，广东保利置业有限企业击败万科、中海和绿地，以30.3亿元拿下南沙njy-2地块，折合楼面价5224元/平方米，晋升为南沙新地王。 但仅3天后，广东保利地产有限企业以5亿800万元连续占领南沙两块地块，将南沙地王的价格更新为每平方米6434元。

“保利集团初期希望通过保利地产和保利置业的错位来开拓市场。 前者主要开拓一线大城市，后者主要开拓二线及以下城市，但随着双方规模的扩大，业务重叠的地区增多，同行竞争也加剧。 ’陈耕告诉《每日经济信息》记者。

关于两者的分工，保利地产原会长李彬海在接受《中国经营新闻》的采访时表示，在扩大业务时，将适当回避对方已经进入的市场。 在历史悠久的双方都有业务的地区，将在原项目开发结束后采取整合的方法。 李彬海强调，保利地产会主力开拓一线城市，兄弟企业避开这些地区。

据《每日经济信息》记者不完全统计，保利地产和保利置业项目重叠的区域包括海南、佛山、重庆、武汉、杭州等城市。 在保利地产的总部广州，保利置业共有6个项目，在后者的总部上海，保利地产又有15个项目。

《每日经济信息》记者了解到，在一线城市，北京属于保利地产的地盘，深圳属于保利置业的行业，但双方仍有“暗斗”。 保利置业在北京拥有北京保利大厦，保利地产去年发布了东莞保利生态城的主要深圳客户。 保利房地产集团副总裁、广东企业董事长余英在推特上的留言显示，“广东省保利虽然没有深圳这个主战场，但将永远是广东的老大。 如果有一天解禁，允许保利地产进入深圳，我保证三年内深圳的销售将排在第一位！ ”

事实上，在年4月举行的保利地产股东大会上，股东们提出通过在香港发行股票，以换股的方式实现保利类房地产业务的整合，从根本上处理双方的同业竞争问题。 在2008年8月举行的保利运营商业绩发布会上，面对股东的提问，保利运营商董事会主席雪明也表示，整合房地产业务必须遵守很多规则。 由于内地和香港资本市场的要求不太一样，目前没有确定的方案，只能说未来有这个想法。

盛资本与协纵国际总裁黄立冲对《每日经济信息》记者表示，平台整合效益明显，不仅有利于减少同业竞争，也有利于大股东高质量资产利用的最大化，对保利集团房地产业务的进一步快速发展具有重要意义。

陈耕说:“决策因素还是在于保利集团管理层的意向，但从短期来看，管理层没有透露出整合房地产业务的强烈意向。”

与房地产业务整合相比，保利房地产官员接受了记者采访，目前没有听说有这方面的意向。

“”

在万科成都新帅春节率先来到下一个城市之前，等待着15年来最大的挑战

经记者杜兹乐出生于成都

长得帅才一个多月，成都万科就掀起了销售风暴。 成都万科营销策划部相关人士对《每日经济信息》记者表示，此前春节长假，成都万科改变了春节期间大部分楼盘不营业领域的惯例，公布了“365天24小时不停业”的计划，仅7天长假累计预约金额2

去年，万科的销售额在成都仅排在第7位，被怀疑带有“海归”标签的新任社长张晋元能否引领万科的“东山再起”。 春节的首次胜利无疑重新赢得了成都万科的信任，为今年成都市场的大战役做好了准备。

万科成都“失意”？

年，成都万科以超过52亿元的销售战绩位居成都房企第二。

但是，成都万科的这一业绩没有继续维持下去。 成都透明房地产网数据显示，成都房地产企业年销售排名中，蓝光、保利分别为112.9亿元、104.6亿元，排在第一、第二位，其次是龙湖、绿地、华润、和记黄埔，销售额为64亿元40亿元。 “去年，成都万科前期以整理残局第一，项目集中销售到了12月。 》前面提到的市场部相关人士表示，企业销售数据还没来得及备案，实际销售数据约为58亿元。

对此，成都万科营销策划部相关人士用“平静”一词概括了去年成都万科全年的综合表现。 碰巧的是，上述排名公布后不久，原成都万科总经理刘军突然宣布辞职。 那时，刘军坚决否认他的离职与企业业绩有关。

成都市场的竞争正在白热化

据中国指数研究院统计报告，几年大城市商品住宅成交面积为:上海1279万平方米，广州1057.5万平方米，成都主城区1494万平方米，重庆主城区1902.8万平方米。

“一线城市供给矛盾严峻，房价涨幅不应该突出； 重庆、武汉、成都等许多二三线城市的房价走势基本平稳。 ”前面提到的研究机构指出。

成都的房价一直很稳定，但作为西部购房首选的安居城市，成都一直是各大房企兵家必争之地。 在去年全国“新一线城市”评选中，成都排名第一，是众多公司和机构未来大力开拓的西部重镇。

年初，成都楼市的争霸赛已经开始。 蓝光、保利的“二王”之外，再加上绿地这个挑战者，“铁三角”的构造突然形成。 此外，来自第二梯队的龙湖、绿地、华润等潜在争雄者也高调发力，甚至连名不见经传的中小住宅企业也握紧拳头，急于扮演“混局者”的角色。

对于面临与其他房企竞争的万科来说，成都市场不可失败。 据悉，万科在成都的年销售项目达15个，是万科进入成都15年来销售项目最多的一年。

最近，前面提到的市场部相关人士表示，与年企业众多新项目下半年集中开设的局面相比，年各项目进入销售期，供给相对充足。 在产品系列方面，成都万科悄然配置的全系产品逐渐形成包括高端住宅、主流住宅和商业产品在内的三大产品体系，均有升级之势。

“目前，企业出台“365天24小时不停业”的营销计划，春节期间也不休息，仅春节期间累计认购金额2亿元，几乎是其他房企同期的总和，这也是成都万科年的第一战。 ”上述市场策划部的相关人士做了如下陈述。

备受瞩目的“海外归国派”的教练

目前，成都万科已经担任过周彤、张海、刘军、张晋元4人的掌柜。 《每日经济信息》记者观察到，与前三代经营者相比，目前成都万科总经理张晋元有着知名国际名校的背景和世界大企业的工作经历。

万科集团官网显示，张晋元毕业于清华大学、斯坦福大学，曾在ibm中国企业、麦肯锡企业任职，今年开始加盟万科，至马年春节前，他曾担任万科房地产集团战术投资运营管理部总经理。

在外界的解读中，拥有“出国留学”背景和万科总部工作经历的张晋元将成都万科在国际视野上扩大到成都市场，更好地了解万科总部的战术意图，跟上步伐。

一位熟悉成都万科的行业老手批评成都万科，认为成都万科以前不勤奋，太懒，不抗压。 寻找有胆识的猛者带领成都企业再次冲刺至市场领先位置，对万科显然具有重要的战术意义。

“”

华侨城“后任克雷时代”:现金回流或加速

经记者叶燕婷从深圳出发

春节后，去年8月卸任华侨城股份有限企业(华侨城a，000069，sz ) )会长的任克雷宣布离开华侨城集团，正式辞职。 这是今年在华侨城媒体答谢会上上任的克雷本人的明确信息。

掌舵二十年间，任克雷实现了华侨城集团原有覆盖30多个领域的脱繁忙精、资本市场对接、“旅游+房地产”调整。 对于接力棒的刘春平来说，如何完成华侨城全国新一轮旅游房地产业务布局，如何逆转这三年企业房地产销售排名的下跌，如何消化扩张中高企业的负债率，华侨城a股8年融资空

新的产品线和资金回流缓慢/

1993年，任克雷离开深圳市委秘书长兼办公厅主任职务，弃政从商加入华侨城。 上任头三年，他将企业的30多个领域精简为三个利润相对较高的主要行业:旅游、房地产和电子。 毕竟，华侨城以“旅游+房地产”的独特模式迅速成长，开发了东部华侨城、欢乐谷等多种模式的标志项目，实现了全国性的复制扩展。 此外，华侨城在任职期间逐渐与资本市场对接，1997年首次上市，2009年最终实现集团主要业务整体上市。

去年8月，任克雷宣布卸任上市公司董事长，留任集团总经理。 两天后，刘春平在第六届董事会获得全票通过，正式成为任克雷的巴特勒。

此时，从刘春平收到的华侨城总资产近900亿元，根据华侨城最新业绩快报，华侨城包括房地产、旅游和造纸在内的总营业收入为282.08亿元，比去年同期增长26.58%。 净利润为42亿8700万元，比去年同期增长11.36%。

但是，华侨城的房地产增长速度并不比同规模的住宅企业明朗。 在克比瑞房企业销售额排行榜上，华侨城以162.5亿元的房地产业务销售额排名第41位，大幅落后于两年前的第20位左右。 详细看这几年华侨城的房地产业务收入，一年70.32亿元，一年102.31亿元，一年112.56亿元，一年约162.5亿元，比较而言，曾经同属一步的佳兆业、新城控股的同期均在百亿元至220亿元之间。

年报显示，华侨城房地产业务毛利率长期维持在60%左右，远远高于行业内。 例如，万科的年毛利率为27.4%，碧桂园为36.6%，利润丰厚的中海地产为38%。 高毛利率来自与华侨城的旅游+房地产的运营方式，往往华侨城会与政府协商获得低价土地，然后通过旅游项目提高区域质量，从房地产项目中获得溢价。

房地产业内人士认为，景区+景区的方法毛利很有吸引力，但这种方法前期旅游产品投资大，旅游项目资金回收速度慢，其中的房地产收购区溢价周期也比目前高周转开发方法的房地产项目长，景区运营折旧

但是，这种现象正在改变。 企业产品线从最初的锦绣中华、世界之窗等静态观赏型陆续发展出互动体验的欢乐谷项目、生态休闲旅游的东部华侨城项目，以及最新的城市娱乐欢乐海岸项目。

申银万国拆师韩思怡表示，华侨城最新一代欢乐海岸以城市中心地块为中心，可以缩小住宅和公寓持有的建房限制，突破了此前东部华侨城土地依山涉水、高端住宅资金回流缓慢的限制，项目复制

融资平台即将开通/

但是，新产品线对华侨城资金周转速度的提高有限。

对于旅游和房地产这样典型的重资产投资，资金已成为制约华侨城快速发展的重要因素，在不断扩大的情况下，华侨城的负债率继续居高位。

2009~年，华侨城a收入、利润翻番，总资产3年增长1.3倍，与此相对应，企业负债率也在上升。 企业年报显示，2007~年第三季度，华侨城a资产负债率从61.49%上升到70.26%，年末达到71.17%，超过行业70%的警戒线。

另外，在亲交所上市的华侨城a也已有8年未能向公众融资。 刘春平多次在公开场合表示，华侨城愿意在华侨城a平台向股东融资。 他说，由于资本市场融资受阻，华侨城失去了协助股东资本扩大和增长的机会，华侨城只能依靠自身滚动的快速发展开发重资产、慢回报的旅游综合项目。 这也带来了负债率在整个过程中较快增长的现象。

华侨城证券事务代表李玮晖表示，目前华侨城的资金主要依靠银行贷款和大股东的支持。

据悉，华侨城约有500亿元银行授信额度，~年度企业拟向华侨城集团申请以目前委托贷款额134.8亿元的规模，追加80亿元以下的委托贷款额。

业内分析人士认为，华侨城近两年将旅游文化产业视为快速发展的重点，不能简单地按房企的性质定义华侨城，但其在旅游产业的投资额很快就超过10亿，存在折旧、运营能力等诸多风险，运营收益率缓慢

年，华侨城旅游业务收入104.6亿元，最新布局，福州、宁波、顺德、重庆四城总投资额达到400亿元。 虽然对旅游项目的投资额巨大，但刘春平强调，与房地产收入中包含较多价格不同，旅游项目是一次不重复投入后分40年逐步回收的，是以折旧的方式回收的。 比如，买世界之窗的门票170元，不是卖世界之窗，而是卖今天的服务。 他说:“华侨城未来的核心是旅游文化，同时企业投文化、投旅游产品，不是获取土地的手段，而是要作为我们长期经营的产品来进行，并持续经营。”

“”

李进港转型尚未成功瑞房的“高转速”仍要跨越三个坎

经记者杨宠从上海强发

日前，瑞安房地产( 00272，hk，以下简称瑞房) )行政总裁及董事总经理李进港意外辞职。

《每日经济信息》记者观察到，年瑞房超额完成销售目标，销售额比年增长近两倍。 取得如此了不起的成绩后，为什么瑞房管理层的“一把手”黯然离开？

找出答案并不难。 李进港离职后，瑞房宣布重组高管框架。 董事局主席罗康瑞领导的瑞安房地产快速发展有限企业(瑞家企业)的执行委员会，承担瑞房的首要管理和决策职责。 而且瑞房已经制定了新的“三年计划”，按照计划，未来瑞房将是纯粹的房地产开发经营企业，首要任务是“以精准的执行加快建设交付”。

从某种意义上说，李进港的辞职不仅意味着罗康瑞回到端房第一线，也代表着李进港中未能完成的变革“风暴”以更快的速度前进。

效仿内陆住宅企业的“高周转”/

《每日经济信息》记者观察到，去年11月，瑞房旗下的上海瑞虹新城3号地块完成移动。 该地块创造了上海移动速度的最快纪录，从移动开始到最终完成只花了两年时间。 地块交付仅一个月后，上述项目就已经开工。 对一直以来因“慢”而闻名的香港房企来说，这个速度可以说非常快。

根据瑞房方面公布的数据，企业年销售的所有房地产合同总面积仅为26.4万平方米，年销售合同面积超过62万平方米。 除了合同销售面积的大幅增加外，瑞房竣工交付面积也大幅提高。 半年来，瑞房每年交付房产面积74.7万平方米，年交付面积147万平方米。

事实上，自李进港出任行政总裁、罗康瑞退居幕后后，瑞房一直在尝试转型，以提高开发节奏和经营效率，希望企业能像内地房企一样实现“高周转”和快速增长。

为了加快转速，在过去的三年里，瑞房致力于大结构的变革。 其一是分割全资子公司的中国新天地，以减轻瑞房的资产负担，实现快速销售、快速周转。 其二，加强基于项目的管理，实现有效决策。

为了实施这样的计划，瑞房尝试了成立“标准化产品线”、“定制化和一站式服务”、“项目价格管理和开发进度管理”等多功能集团等诸多结构变革，但没有取得实效。 企业年库存周转率为0.33，去年降至0.21。

李进港的部分改革加快了项目的施工速度，但没有解决瑞房如何根据市场诉求的变化迅速调整产品结构的问题。 去年3月，罗康瑞通过视频向股东道歉。 未能察觉内地房地产市场2008年以来的变化。

事实上，瑞房也发现了项目运营水平上的灵活性不好。 李进港离职后，项目权限将大幅扩大。 瑞房方面表示，企业未来将把管理责任下放给项目董事会，全面负责项目开发和绩效管理，各独立团队可以根据项目进度和市场情况调整战略，加强项目自主权，加快项目开发。 为了加快项目的开发速度，瑞房成立了执行委员会。

三大难题/

但是，光是企业管理和业务结构的调整，瑞房的管理层要完成李在任期内未完成的“变革”可能并不容易，但至少在三个层面上会遇到“拦路虎”。

第一个难题是瑞房早期同意的旧地块移动缓慢。 例如，翠湖天地4期用地到年底完成85%的拆迁，但到上半年拆迁进度为92%，半年只进展了7个百分点。 同样，瑞虹新城2号、9号和10号地块的移动速度也很慢。 据企业介绍，截至年底，这三个地块已经完成了76%、83%、77%的移动拆迁，但截至去年上半年，这三个地块的移动拆迁进度仍维持在年底的水平。 虽然去年下半年瑞房的旧改建项目加快了，但能否从根本上改善企业的资金周转率还需要注意。

不仅旧改革项目移动缓慢，中国新天地独立分拆上市的进度也会影响瑞房的转速。 企业早在年初就提出单独分割中国新天地，于年3月成为瑞房旗下完全独立运营的完全子公司，但截至年10月，分割上市得到了实质性的推进。

不仅如此，瑞房的高周转还可能面临政策限制。 中房信研究总导演薛建雄告诉《每日经济信息》记者，内地部分房企之所以能实现“高周转”，部分原因是这些公司在严格的监管下，在考核过程中走了“捷径”。 但是，瑞房这样风格严谨的香港企业，想要利用一点政策空文件，难度很大。

另外，瑞房内部的治理结构也必须优化成熟。 薛建雄表示，年底，瑞房遭遇无房子不能卖的不自然，另外开发的户型不符合市场诉求，根本原因是其内部管理问题。

许多开发者的市场经理对市场诉求很了解，但这些开发者最终没有推出适合市场的产品。 其重要原因之一是工程经理缺乏服务意识，不能按照营销经理提供的新闻改造产品，最终导致产品滞销。

在此之前，世茂地产为了处理这个问题，对管理框架进行过“手术”。 首先，向负责项目的总经理提出项目销售指标，达到销售业绩和工程目标，项目总任务才能完成，其次，各地区的市场营销负责人是必要的，接受各地区企业项目总经理和集团营销总经理的双重指导。 由于上述治理结构的调整，世茂房地产在年和年可以连续推出一系列适合市场的小户型产品的项目后，可以建设大面积的展示样板区； 可以先盖一套，卖掉住宅，实现毛利率和销售规模两方面的增长。

瑞房也同样需要调整结构，实现产品开发的适宜材料。 对此，瑞房方面表示，执委会将发挥上述作用，在今后每两周的定期会议上确定项目和销售战略。