“借力城镇化 三四线城市逆袭2014”

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三线机会土地

三线城市将成为明年土地市场的主战场

经过记者王杰从北京出发

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的政策决定》指出，推进农业转移人口市民化，逐步将符合条件的农业转移人口转变为城市居民，全面开放建设城镇和小城市落户限制，有序开放中城市落户限制， 提出了切实推进城市基本公共服务常住人口覆盖，将落户城市的农民完全纳入城市住房和社会保障体系，建立财政转移支付与农业转移人口市民化相结合的机制等一系列政策。

今后，三四线城市随着农业人口的大举进城，预计将出现诉求高的高峰。 在此背景下，三四线城市明年可能会成为房地产公司争夺的主战场。

未来将向三四线城市谋求利益/

“一线城市的地价高、利润薄、房价持续上涨，聚集了新的风险。 相比之下，三四线城市的利润一直很高。 ”。 世茂房地产企业品牌总监孙静表示，开发商在一线城市获得土地往往是看中一线城市的企业品牌。 但是，要获得好的开发效益，还是必须去二三四线城市。

阳光100运营商集团常务副总裁范小冲也表示了同样的看法。 一线城市的房价在上涨，但土地价格高，真正的投资回报率已经不高。 三线城市才是中国新的城市化主战场。 另一方面，北方广阔的高生活价格和高房价迫使一些人搬到附近的三四线城市购买住宅。 例如，很多无法享受北京自建房的非北京籍人士选择在河北省燕郊、涿州购房。 另一方面，三中全会提倡推进农业转移人口市民化，也促进了三四线城市购买诉求的产生。 而且，这些城市本身也在进行大规模的旧改革，市场容量短期内有大规模膨胀空之间。

范小冲告诉《每日经济信息》记者，三四线城市正处于城市化进程中，趋势是集中在城市中心而不是郊区化。 他认为，一些房企到三四线城市拿走郊区土地，与新城市化方向背道而驰，布局错误，未能解读新城市化布局和快速发展的方向。

三四线城市的土地供应将会增加/

明年三四线城市成为房企获得地主的战场的另一个原因是目前一线城市的房价过高。 普华永道报告称，一线城市目前的房价已将部分资金转向二三线城市。 因为这些城市的房价比较低，风险也小。

普华永道中国合伙人孙颖表示，由于房价过高，一线城市的风险将部分资金集中在其他城市。

这些资金在三四线城市中心可以找到越来越多的高收益机会。 易居研究院研究员严跃进认为，三四线城市将受新型城市化带动，部分被压抑的市场诉求将受到刺激。 在进入三线城市农地、农业人口市民化等过程中，诉求结构有所改变，住宅企业也将在地区和产品布局方面进行调整。

对调整常态化的房地产市场来说，城市化作为快速发展经济的重要引擎，被视为快速发展房地产的最大潜力。 业内普遍认为，城市化进程的加快，城市生活人口的增加，从土地解放、基础设施建设到住房诉求，特别是每年1000多万农民转为城市居民，将为房地产带来坚实的诉求支持和重大的快速发展机会。

其中，三四线城市不仅孕育着大量的购房机会，也是未来土地供应的主战场。 机构数据显示，三四线城市开发用地供给比一线城市高得多。 而且，这些城市普遍有旧的改革诉求，未来城市的土地供应将进一步增加。

三线机会组

四线楼盘一流配套:开发商打造业主“护城河”

经记者杨宠从上海强发

虽然三四线城市确实可以为房企提供巨大的收益和更多的机会，但开发三四线城市的潜在风险也不容忽视。

在今年的博鳌房地产论坛上，一位开发商介绍了在西部某省的详细调查情况，发现县级或地级市剩余人口只占很小的比例。 同样，在中部某省开发楼盘的开发商也表示，当地90%以上的知名大学毕业生选择了去北上广等大城市。

给买家留下的理由，已经成为许多开发商最棘手的事情。 开发者们发现，购房者前往一线城市不仅是为了寻找个人和公司的快速发展机会，更是为了重视一线城市能够提供的大量社会公共资源。 例如一流的学校、一流的医院……这些正是三、四线城市所缺少的。

在三四线城市的大厦板上，如何建造“护城河”以留住潜在的目标层？ 世茂、恒大、绿城、碧桂园等领域的龙头似乎找到了做法。 他们自己在楼盘建设最好的资源，主动出击，寻找世界范围内最好的合作伙伴，共同为自己的业主服务。

开发者打“套餐”牌

在广东清远，恒大和人大合办的足球学校、恒大的五星级酒店、恒大的购物中心，使这座四级城市拥有了媲美北方广度和深度的一流配套。

恒大的楼盘有可能随着未来进一步升级。 12月4日，恒大投资近100亿元在上海和南京获得6个地块的同一天，恒大和哈佛大学合作成立了哈佛医院。 恒大主席许家印还指出，哈佛医院应该给恒大业主特殊的优惠待遇。 从这个角度来看，这家医院也可以看作是恒大全国所有业主共有的一个“超市”配套。

此前，恒大提出要建立独特的饮用水系统，将恒大矿泉水引入园区，提高房地产附加值。

事实上，许多房企都明白补助对三四线城市项目的重要性。 用一线城市的标准补贴位于三、四线城市的项目，是许多开发商的共同选择。

世茂地产是上海、北京等一线城市试点运营的世茂熙康健康中心，优先配备在狮子世茂超高层城市。 只要业主在家测量血压，相关数据就会被送到健康中心。 业主身体有什么不适，是否需要进一步检查，应该预约全国哪家医院的名医，什么时候应该就诊等问题，都可以在健康中心处理。

同样，碧桂园也出口了成为三四线城市项目招牌的五星级酒店和碧桂园学校。 通过配置只有在一线城市才有的顶级配套，提高三、四线城市大楼的吸引力。

对大地产商来说，要确保开发的项目占据当地较高的市场份额，就需要构建最好的配套。

协助降低开发风险

“配备这样的学校，可能并不一定是必要的。 但是，因为有这样的学校，他不用送孩子去福州上学。 而且，孩子长大后，他不会因为找不到一起在狮子长大的玩伴和兴趣相投的朋友，而不得不远走他乡。 ”世茂企业品牌总监孙静认为，在三四线城市的楼盘配备好学校和好的医疗服务，未必能更好地销售世茂的房子，但能为业主在这个城市扎根。 很多在国外学习和工作的狮子最后都有可能因为这些学校和医院的存在而返回狮子。

孙静说，三四线城市比一线城市所具有的特点要明显得多。 清新空透气，是一条畅通的道路。 在经济百强县，如狮子，人们不需要为了找工作而离开家乡去一线城市打工。

唯一的狮子移居其他地方的理由只有一个。 缺少的一套和接触外部世界的新闻渠道。 因此，狮子世茂超高层城市开工后，最先建成的除了少量住宅外，还有大量配套。 这些套装不仅包括会所、酒店等商业设施，还包括学校和医院。 能够提供酒店、机票预定、电子商务、健康管理等多种功能的云平台也同时被导入到超高层城市。 这些组合引入超高层城市后，业主可以享受到与上海、北京等一线城市业主相近的生活习惯和生活质量。

两岸房地产专家蔡为民表示，一线城市仅有的一些顶级配套设施部署在三四线城市，不保证三四线城市的项目能畅销，但有助于降低开发风险。

涡轮充电宝社长薛炯文承认了这个观点。 但他指出，光是增加配套，三、四线城市的住宅还无法与一线城市相比。 因为，一线城市的各种产业布局、快速发展的机会，是三四线城市无法比拟的。

因此，顶级的一套，只有什么样的经济发达，城市本身配置在富裕的地区，才能收到很好的效果。