“郑州房价“零上涨”目标下 河南建业恐遭遇盈利难题”

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经过记者王杰从北京出发

从9月开始郑州收紧限购政策，迄今为止18岁以上的单身人士可以买房子，但现在这个年龄限制改为20岁以上，只能买一套。 在接受《人民日报》记者采访时，郑州市房管局市场监管处处长长江文靖表示，郑州的目标是房价零增长。 这一突然出台的政策，让为建筑价格高企感到压力的河南建筑业房地产控股有限公司(以下简称建筑业房地产)雪上加霜。

建安高价vs .房价“零增长”

为了保证价格“零增长”，郑州要求商品房项目不要一次性在预售方案中重复申报所有住宅销售价格； 新批次预售项目的价格高于本项目前期实际成交价格或本区域内同商品房价的，不发放预售许可证； 取得预售证书的项目，按照环比“零增长”的要求重新申报价格； 不按申报价格销售或销售价格比上个月上涨的，暂停网签。

对此，房地产业内人士认为，这些措施直接卡在了开发商涨价空之间。

对于刚刚将业务重点转移到郑州市场的建筑业房地产，其经营业绩和利润无疑将受到影响。

数据显示，截至7月底，建筑业共购买郑州4个项目，共投入12.24亿元，占全省购买土地投入的57.6%，消费超过去年全年的两倍。 但是，一旦发布限价令，这些地块未来的利润空之间肯定会被大幅压缩。

8月26日，建筑业房地产首席执行官陈建业在中期业绩会议上表示，企业建设价格接近房价的50%，土地价格占整体售价的15%。 数据显示，建筑业房地产今年7月平均售价为6622元/平方米，全年财政年度平均售价为每平方米6550元，上涨1.1%，去年同期每平方米6590元，上涨0.5%。

根据建筑业地产原来的预测，下半年房价将稳定上涨。 但是，郑州房价零增长的目标打乱了提高建筑业房地产平均售价的计划。

建筑业房地产内部人士在接受《每日经济信息》记者采访时表示，郑州市价格目标零增长政策对建筑业未来利润有一定影响，但郑州的销售收入并不大，因此影响也不大。

记者根据建筑业房地产半年财报显示，建筑业在郑州地区销售额16.49亿元，在河南其他城市销售额45.22亿元。 据此，郑州的销售额为建筑业房地产总销售额的26.72%。

内地楼市目前是“冰火两重天”/

国家统计局公布的年7月房价指数显示，南京比去年同期上涨12.8%，郑州比去年同期上涨12%，在70个城市中排名第6、7位，仅次于一线城市。

年初制定房价调控目标时，全国几乎所有主要城市都计划今年房价涨幅不超过人均可支配收入涨幅，其中包括郑州。 郑州市全年政府工作报告显示，今年城镇居民人均可支配收入增长12%左右，这意味着房价上涨的“额”在前7个月已经没有了。 在此背景下，产生了目标房价零增长的相应政策。

郑州是第一个提出房价零上涨目标的城市，但它可能不是唯一的。

根据克瑞研究中心监测的15个主要城市的数据，8个城市的房价涨幅已经超过年度限额，分别是京沪深穗、厦门、南京、郑州、沈阳。 相当大一部分城市的年房价控制目标难以实现。

另一方面，今年7月，芜湖商品住宅比去年同期减少59.29%，为1321套，比上个月减少25.79%，为139508平方米，比去年同期减少57.96%，为23.44%。 无论是成交数还是成交面积，都达到了年内最低值。

中国楼市已经出现冰火两重天。 一线城市量贩价格爆炸性上涨，三四线城市库存积压，土地难以出售。

在市场和政策的双重压力下，各地方政府开始寻求抑制当地房价涨幅的方法。 北京中原地产市场总监张大伟认为，在高层没有统一的长期监管机构出现的情况下，各地楼市调控不可避免地出现分化，一线严格，三线有可能放松。

房地产业内人士严跃进表示，在政府调控房价的焦躁情绪下，房价落地零增长调控手段的可能性越来越大。 虽然无法抑制各大城市的房价上涨，但考虑到楼市稳定、政府房价抑制目标的实现等因素，行政上打压房价的力度显然会加大。

业界人士支持打破“利润天花板”的道路/

一方面房价上涨受到严格限制，另一方面土地和建设价格高的企业必然吞噬住房企业的利润。 在此背景下，房地产公司的价格压力将越来越大。

如何解读建筑业这样根植二、三、四线城市住宅企业的利润天花板？

伟业我爱我家集团市场研究院的程浩业经理。 《每日经济信息》记者说，三四线城市建设价格增高，开发公司应尽量压缩项目管理价格，以提高自身利润率。 建业地产省区域化的战术是，凭借该区域企业的品牌效应和政府资源，在城市化的大趋势下，多建设与之相适应的普通住宅项目，尽可能处理民生问题，是提高市场占有率的保障。 “随着建筑业自身管理能力的加强和项目运营效率的提高，即使河南省的市场占有率达到10%，也可以保证或提高目前的利润率。 ”

房地产专家陈宝存指出:“这样的住宅企业应该成为实现工业化生产的住宅开发商。” 通过业务链整合，牢牢把握设计、施工、绿化、装修、物业服务等各个环节，减少外包，保证规模扩大，比较有效地控制价格。 其次，建立强大的集中采购系统，逐渐削减向单一供应商采购总额的比例。 通过吞噬整个价值链的利益，使反“外包”趋势的利益最大化。

严先生表示，布局三四线城市的房企应采取精细化快速发展模式，过去的“低价土地获取、长期开发、高价销售”模式，在各个环节都受到了政策的打击。 必须走“因地制宜地拥有土地，高转速开发，高附加值销售”的道路。 这才是住宅企业精细化的制胜策略。 然后，重视财务管理和控制。 在一定的条件下，注重财务结构的优化，注重和控制项目开发与推进的节奏，占据了双赢的最佳时机。 在一定的营销价格下，注重营销效果，增加广告人气，提高顾客容量，在此基础上通过规模效应降低部分价格，扩大利润空之间。