“住建部政策研究中心主任秦虹：下一步房地产投资要瞄准成熟城市群”

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经过记者徐杰从杭州出发

这几个月来，关于新型城市化对中国房地产领域的影响一直是热门话题，业内观点也见仁见智。 在这次“第三届中国价值地产年会”上，与会者的讨论仍然离不开城市化是否会给房企带来机会，房企如何挖掘机会，以实现新的黄金十年。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，城市化是以人为本的城市化，处理户籍问题是第一步，下一步是农民进城过程中向保障房申诉，短期内房地产无法从城市化中获得较大利益。 知名财经人士叶檀直言，房地产兴起了中国经济的兴起，房地产是城市化进程的第一引擎。 住部政策研究中心主任秦虹建议，房地产公司在进行投资时，瞄准成熟、密度高的城市群。

“城市快速发展的不均衡决定了房地产市场增长的格局。 不平衡的快速发展格局对市场的影响特别大，特别明显。 城市生活人口增长的首要来源仍然是城市化，但目前的城市化和过去的城市化对房地产市场的影响不同。 ”关于城市化与房地产市场的关系，8月24日，住建部政策研究中心主任秦虹在《每日经济信息》报社主办的“第三届中国价值房地产年会”上做了如下阐述。

此前秦虹指出，当前新型城镇化是提高城镇化质量，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续粗放、快速发展的模式。 对房地产市场的影响，不能简单地应用过去的经验。

秦虹认为，未来住房政策调整中必须处理的问题除了比较有效地抑制住房资源的过度占有外，还需要满足新城市化下的新的住房诉求。 这最能体现在保障性住房的诉求上，也是首次有职业生涯。 其三，尊重市场快速发展的基本规律。

另外，年前，城市住宅诉求包括以下四个方面。 一、城镇新增人口需要地方其次，住房必须改善。 2000年的时候，人均住宅面积为30平方米，到年将达到35平方米。 三、城市拆迁； 第四，城镇家庭小型化。

据秦虹介绍，城市化率低于50%时，农村生活人口多、城市人口少，城市生活人口流动最表现为农民进城。 城市化率超过50%时，城市生活的人口迁移以中小城市向大城市的迁移为主。 这决定了未来房地产市场的结构不均衡，出现了分化结构。 这是城市化快速发展的一般规律，城市化率超过30%时开始快速增长，达到70%以上时开始减缓。

“因为我们的公共资源集中在大城市而不是中小城市，所以这个结构在短期内很难改善。 特别是就业机会和教育、文化、医疗等丰富的公共资源(分布不均衡。 现在中国没有发生人口逆流，什么时候会发生人口逆流呢？ 城市化率在70%以上。 ”。 秦虹说。

与房地产投资趋势相比，秦虹认为中国房地产市场绝对没有向下，没有到无处可去的阶段，下一步房地产市场投资必须关注城市群。 “城市的快速发展结构对房地产市场产生了巨大的影响，我认为接下来必须以成熟的城市群为目标。 ”

根据秦虹的表现，城市群由“十一五”明确。 关于城市化是如何发展的，他说:“至今为止我们的认知还不太稳定。 有一段时间大力快速发展中小城市，有一段时间大力快速发展大城市，有一段时间限制了大城市的快速发展，但现在确定了城市群为快速发展形态。 ”

另外，秦虹指出，快速发展城市群，并不是所有规划好的城市群都是值得投资的点。 不要看政府规划了多少城市群。 可能计划10个，20个。 但是，对公司来说，必须选择密度高的城市群。