“新型城镇化加剧角色分工房企需具备多业态开发能力”

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经过记者王杰从三亚出发

“新型城市化”是今年博鳌房地产论坛的热门话题，论坛上已经提交了数百次。 目前，国家层面尚未对“新型城市化”进行清晰的解读，房企实践新型城市化的开发思路也各不相同，但这足以成为房地产领域角色分工的开始。

国务院快速发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，未来房地产领域的转型，将在住房黄金调整10年后，实现制造、运营、服务、住宅房地产、工业房地产、物流房地产、商业房地产、房地产金融等多业态百花齐放的发展。 其中，部分地产商通过参与新型城镇化建设，练习综合开发的能力。

理解新型城市化仁者见仁

新型城市化的内涵到底是什么？ 如何进入新的城市化已经成为房地产商最大的考验。 中国经济体制改革研究会的樊纲副会长提出了“是建立大城市还是小城镇”的疑问。

运营商董事长刘晓光以洛杉矶、旧金山为例给出了答案——在大城市周边建立小城市。 昆明、北京、上海等地首次快速发展的小城镇项目都是这种类型。 但刘晓光认为，小城镇建设一定有多种模式。 有的在大城市边缘，有的在中小城市旁边，有的是小城镇集团，而且小城镇对可靠产业的依赖也不同。 有纯粹旅行的，也有以文化为中心的，也有以小加工业为中心的，还有以当地特色资源产业为中心的。

五矿建设有限企业董事总经理何剑波表示，核心大城市与中型城市的连接区域、中型城市与小型城市的连接区域，以及城市与城市之间的过渡区域，是今后新城镇快速发展的广阔舞台，在未来新型城市化进程中，集聚休闲、旅游、康体、养护乃至产业园区等功能的新型城镇将成为房地产领域的一大亮点。

何剑波认为，新城不仅具备城市功能，还具备旅游、休闲、度假功能，还继承了城市地域产业快速发展的功能，在区域快速发展和人口引进方面具有创造性的示范作用。

新城控股有限企业常务副总裁欧阳捷认为，没有农民进城就没有新的城市化。 因此，新型城市化应该首先为农民服务，考虑他们未来的生活、居住环境和未来的支出模式。

但是，也有观点认为，新型城市化应该比较希望休假和养老的城市生活人口，通过新建小城镇来减轻大城市的压力。

转向开发多用途房地产业

总之，新型城市化将加剧房地产领域的分工。 广东省房地产领域协会会长蔡穗声用揭阳玉城的例子证明，能够参加新型城市化的地产商，不仅可以开发住宅，还可以开发产业房地产、学校、各种补助。

“整个房地产领域突出的、全国性总量供不应求的阶段已经过去，剩下的就是结构性失衡问题，其中一个非常重要的衡量指标就是户数比。 10年前的户数比，无论是租赁还是购买，都可能只有0.6、0.7，但从去年年末开始就接近了1。 ’曙松利用数据证明了房地产公司在新型城市化后分工加剧的趋势。 只要稍微深入一下中国和美国的城市化道路，就会发现，通过新型城市化，原本只从事住宅开发的房地产商会慢慢转向各种各样的房地产业态开发。

《每日经济信息》记者观察到，新型城市化确实需要公司极强的综合素质。

迄今为止，华夏幸福通过引入生物医药、航天城市等各个领域，开发了新的城镇，为所在地区和邻接城镇提供了就业机会和税务来源。 金融街在开发惠州东区的小城镇时，开始重视城市的配套建设。

今年致力于新城开发的嘉凯城也提高了商业地产开发能力。 例如，浙江诸暨市店口镇项目复盖10万~15万人口，是包括医疗、卫生、体检、教育等在内的地区中心商业区。

李俊:贵阳楼市潜力很大

(中天城投执行副总裁)

贵阳的楼市没问题。 实际上贵阳的潜力非常大。 贵阳的特征在哪里？ 特点是气候，贵阳是移民城市，90%的人口是外省人，大部分是解放后的西进建设。 售价4000元的1平方米房子，房租一个月就达到2000元，投资转化率无法与北京、上海等城市相比。 贵阳的城市交通还不方便，到达贵州的很多景点还不方便，但现在有丰富的高铁网，年会开通了。

中天城投目前在贵阳和遵义有项目。 不是不想进入三四线城市，而是因为三四线城市的去化速度很慢，但是有机会。 第一，不能照顾。 开发项目需要几十人的团队。 同一个团队可以开发20万平方米、50万平方米的大项目，也可以开发5万平方米的小项目。 很多时候，当然会选择50万平方米的大项目。 但是，县级市一般开发的是5万平方米的小项目，收益不高。

对大企业来说，着手三四线城市开发，应该考虑学习绿城的建设模式。 大企业输出自己的开发和管理经验，帮助中小企业开发高级楼盘。 这应该是住宅企业进入三、四线城市的一种做法。

张远:商业地产开发存在三大问题

(优质运营商集团有限企业执行总裁)

房地产的快速发展有几个大问题。

第一，投资盲目性强，部分地区同质化严重。 特别是，综合体的泛滥，在人口稀少或未来人口引进的期望很低的情况下，很多商业综合体正在建设中。

第二，由于电子商务的冲击，购物费用类商业房地产的运营变得困难了。 对商业地产来说，电商是最大的“敌人”。 我们必须承认电子商务冲击带来的后果，必须做出相应的调整。

第三，商业地产融资渠道单一，投资回收期长，金融风险增加。

城市综合体、体验式商业房地产、社区商业、区域购物中心等类型具有更好的快速发展前景。 高端城市商业综合体是最完整的商业地产类型——体验型商业地产所能完成的是电商无法替代的体验费用，所以体验型购物中心对于商业地产快速发展的第一种形式——社区商务，是一定的商务， 由于城市的扩大需要建立城市中心和新城，所以为了满足客户的生活便利，这也与住宅郊区化的趋势有关。 因为这个地区的购物中心也应该有很大的生命力。

许芳:通过大数据增加商户的收益

(宝龙集团执行总裁)

商业地产的租金每提高1~2个百分点的收益率，资产的价值就会大幅上升。 为了帮助租户提高营业收入，我们做了很多探索。 我们长期以来都在研究客户的支出习性，为每个购物中心建立电子商务平台，建立社区化的购物平台，可比性更高。 我们忠实的顾客约有50万人，平台服务这50万人。 去什么地方，买什么东西，就会进入我们的数据库，用手机移动终端向顾客推送我们定制的服务。

我们将更大程度地提高顾客在购物中心购物的忠诚度以保证购买的频率 电子商务最重要的是物流，购物中心周围5公里的顾客层是物流配送的对象，我们的物流都是短距离的，每月的企划活动由顾客区衡量，计算一个补充。

我不认为电子商务能改变人的行为，但是这个蛋糕在变大，增长速度比以前流传下来的零售增长速度要快一些。

王志刚:把套装修好后再卖楼盘

(金融街控股集团副社长)

在过去的十年里，旅游胜地几乎都是住宅企业粗放经营的代名词。 无论是否拥有景观资源，景点似乎都无法摆脱被贱卖的厄运。 但是，当房地产新的快速发展主题从规模转向价值创造时，这种模式渐渐难以为继。 观光地实际上也可以高价出售，但是前提是必须完全配套。

金融街在投资“金融街巽寮湾”时，眼睛黑白投入。 共计29平方公里的计划。 旅游地产开发周期长、资金回流慢是房企面临的最大问题。

为此，金融街首先建成长16公里的滨海公路，然后相继建成自来水厂，建设煤气站、污水解决厂、海水监测站等一系列市政设施，投资数十亿美元，完成了旅游配套。 现在，我们多次重复基础设施先行的策略，使市政设施完整，然后是商业配套。

建立观光地必须和当地原住民联系在一起。 无接地气的地区开发项目，无论是旅游地还是商业地都没有生命力，没有快速发展空的时间。 随着周边配套设施的建设和环境的建设，游客增多，在旅游产业建设的过程中，当地人也受益了，房企自身也受益了。

配套的完整给金融街带来了甜头。 目前，金融街惠州东项目已经成为惠州楼市仅次于碧桂园销售的第二位，但金融街惠州项目的售价要比碧桂园高得多。

本文由记者王杰整理