“碧桂园受益新型城镇化 半年销售大幅增长94%”

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上半年房地产市场发展顺利，但并非所有房地产公司都能从中分一碗汤，注重高周转、财务实力、全国布局平衡的大型房企将在新一轮城市化浪潮中受益，碧桂园是其中的赢家之一。

碧桂园( 02007，hk )日前公布的半年报显示，企业上半年销售额269.4亿元(人民币，下同) )，比去年同期增长60.7%，利润约43.2亿元，比去年同期上涨45%。 与此不同，碧桂园上半年合同销售额达到336.5亿元，比去年同期增长94%，在上市房地产公司中备受瞩目。

碧园总裁莫斌表示，企业下半年将推出17个新盘，基于上半年强劲的业绩，企业将根据三季度销售旺季的现实情况考虑是否调整销售目标。 摩根大通预计碧桂园今年将签约销售或达到700亿元。 这意味着企业将成为一线领导。

今年以来，与大型房企陆续回归一二线城市相比，碧桂园在三四线城市的扩张力度有所增加，但与众多房企在三四线城市洽谈相比，碧桂园活得相当“滋润”。

莫斌表示，随着国家大力推进新型城市化，擅长将“荒山野岭”建成“世外桃源”的碧桂园必然是既得利益者之一，快速周转、稳健财务、高效管理是碧桂园实现快速增长的最有力武器。

快速开发、快速销售、快速资金回收/

7月7日，在江苏丹阳、酷暑难耐、这个身家只有100万的县级市，碧桂园当地首次实现了楼盘开业一天销售2000套房、收款20亿元的实际成绩。 正如碧桂园南京地区总裁刘森峰所说，企业创造了县级市的销售神话。

同样的故事也在海南市场上演。 碧桂园海南金沙江这个滨海项目3月开工后，一个月内，碧桂园组织2.2万名顾客到看台，1600多户房子销售空，1.8万名参观报名者排在7月份金沙江二期后到看台

今年以来，类似的场景在碧桂园的项目上相继上演。 6月15日，江苏宜兴的碧桂园刚开业，3个小时就卖了4亿元。 一周后的6月22日，南通市如东碧桂园开盘，3小时卖出700套，成交额突破6亿，同样创下东单日成交套数、金额、面积的历史纪录。

据半年报报道，今年上半年碧桂园实现合同销售336.5亿元，销售面积507万平方米，比去年同期分别增长94%和78%，这样的增速在上市房地产公司中备受瞩目。

从开工到预售只有6~8个月，将集中于主流住宅，加速资金周转。 碧桂园和万科是迅速周转型公司的代表。 一位长期关注碧桂园的拆园师表示，正因为反复进行“快速开发、快速销售、快速资金回收”，碧桂园才能持续稳定，确保优异的财务业绩。

“快字战术”深入碧桂园所有项目的各个阶段。 以销售为例，碧桂园总裁莫斌说，企业对全新盘的产品拆迁率有基本线的规定。 也就是说，是新盘发售的“789大体”。 楼盘首次上市开店时，提供80%的商品量(当然指小区块)，希望一周内拆迁率达到70%。

广州世联地产董事长黎振伟认为，近年来，追求快速周转的房地产公司为数不少，但真正行得通的公司屈指可数。 因为归根结底，快速周转对公司的挖掘诉求、管理监控、投资开发等各方面都有极高的要求，无论在哪个环节出错都有可能全盘皆输。

为了满足快速周转扩大规模的需要，碧桂园不断提升企业的管理运营体系。 最广为人知的是，今年碧桂园董事会为提高高管的“造血”能力进行了扩展，成员达到空前21人，新增加的4名执行董事全部为工程、营销、设计、开 最引人注目的，莫过于聘请被称为“清华神童”的富力地产副总裁朱荣斌担任联合总裁，首要负责投资、商业及产品设计方面的管理工作。

受益新城市化/

今年以来，大型房企纷纷重返二线经济发达城市，万科、保利、恒大等大公司更是巨头在一线城市抢夺土地，而碧桂园在拓展三四线城市的道路上走得相当坚决。

“最近，很多同行都在调整全国战术的部署。 很多人在意我们是否追随。 我认为每个房地产公司都应该有自己的战略和方向。 莫斌说:“是否放弃三四线城市不是要点，关键是公司健康运行。”

在莫斌看来，碧桂园不是随波逐流，而是多次需要自己的特色。 “我们的战略不变，仍然关注一二线城市近郊，以三四线城市为主，也有深入四五线城市的可能性。 有市场诉求的地方，就应该有市场。 市场如何挽留，要看我们宣传的产品系列和房子的性价比是否符合当地诉求，如果符合，有这样的市场，我们就不会放弃”。

随着国家将“新型城镇化”战术提升到新的高度，城镇化将成为未来房地产领域快速发展的重要机遇，二三线城市将成为房企争夺的要点。 提前布局二三线城市的碧桂园显然是新型城市化的受益者。

反映业绩，碧桂园在大本营广东省以外的项目的销售额从2008年的24%大幅上升到年上半年的45%。 而且，碧桂园上半年销售情况较好的大楼中，大部分位于二三线城市，与众多房企折叠二三线城市相比，碧桂园活得相当“滋润”。

“碧桂园可以在经济欠发达地区生存和快速发展。 最重要的是，善于挖掘当地诉求，能够根据当地人情文化不断进行产品创新，满足顾客诉求。”黎振伟说。 例如，在广东三线城市江门，碧桂园前后共开发了18块楼盘，这样的深耕能力在内地房地产市场确实很独特。

事实上，碧桂园一直在实践董事局主席杨国强制定的快速发展战术。 杨先生曾表示，中国要快速发展不仅要着眼于大城市，北上广深，许多县也发展迅速，加快了当地城市化的速度，提供越来越多的人买得起的好房子正是碧桂园的生存之道，这正是碧桂园的新

莫斌说，对于擅长将“荒山野岭”变为“世外桃源”的碧桂园来说，新型城市化无疑比挑战的机会更大。 目前，碧桂园已经与许多地方政府就新型城市化进行了尝试，未来实施后，碧桂园无疑将成为地方政府的优先合作伙伴之一。

17项目准入支援全年销售/

按照今年年初制定的620亿销售目标计算，上半年碧桂园销售完成率达54%，实现年目标的压力不大。 随着下半年17个新项目进入市场，碧桂园很可能会突破全年620亿的销售目标。

莫斌表示，下半年碧桂园计划推出17个新盘，将首次进军甘肃和福建，进一步深化碧桂园在全国的步伐。 除了新盘以外，开业的项目相继发售新产品。

在众多新盘中，最引人注目的不是马来西亚的新项目。 莫斌表示，碧桂园马来西亚新山项目会所、售楼部和样板房，以及整个展区的公共建设、配套、商业街、海滩、游泳池和园林绿化已经正式开放，项目从8月6日开始正式启动。 加上吉隆坡的项目，两个项目的可销量将达到160亿元左右。

“我预计马来西亚项目的买家比例将达到50%，”莫斌说，这两个项目将带来非常大的销售业绩，有可能成为今年碧桂园销售的亮点。

根据瑞士信贷的说法，马来西亚项目预计下半年将为碧桂园贡献超过80亿元人民币的合同销售额。 摩根大通进一步认为，碧桂园今年前7个月实现了年销售目标的65%，相信随着下半年众多项目进入市场，集团在内部提高了年销售目标。 在同样的销售率目标下，这意味着合同销售总额将达到700亿元人民币。

对于下半年是否要提高全年销售目标，莫文蔚不太关心，在他看来，公司的快速发展就像在海上航行一样，不仅要快，而且要稳定。 特别是在国内外流动性紧张的大背景下，稳健的财务能力是碧桂园持续快速发展的关键。

半年报显示，碧桂园现金和银行存款(含受限现金)约215.1亿元，总贷款余额约456.4亿元，其中银行和其他借款约269.1亿元，优先股约187.3亿元，负债率为60.1%，较去年有所上升。

“我们重视现金流量管理。 “资金管理是公司生存迅速发展的命脉，因为企业和四大银行始终保持着良好的合作关系，即使融资渠道畅通，外面风生水起，碧桂园也没有资金压力。”

(文/家彦) )。