“夏家胡同地块17.7亿降温出让 懋源地产意外摘取”

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经过记者尚希王杰从北京出发

6月末传出的“缺钱”的消息，无疑给监管中的房地产业带来了深深的寒冷。 但是，刚刚进入7月，土地市场似乎没有受到银行间流动性紧张的影响，依然呈现火热的成交局面。 7月3日，北京、上海等地出现引人注目的土地拍卖场景，其中北京丰台区夏家路地块成交价超过4万元/平方米，直逼单价“地王”万柳地块。 上海浦东新区张江高新区商住用地成交价也刷新了年内上海土地出让总额的纪录。 不断更新的地价正在考验楼市调控的威力。

业内被誉为“地王相”的北京丰台区夏家路地块于昨日( 7月3日)转让，由中粮、九龙仓融创创创创创创部、中铁、首城置业、招商、合景泰富、怼源地产地、中化方兴、泰禾、保利、初创联合体。

拍卖会场座无虚席，场外人头攒动。 经过26次竞争，融辉置业将地块价格推至上限17.7亿元。 最后的竞争一直在恒大和合景泰富之间进行。 在经历了12次关于建设面积的“贴身肉搏战”后，怼源地产地被半路杀戮，挫败了恒大、合景泰富，成功将夏季路地区画收入囊中。 代价是17.7亿元的地价和3.8万平方米建设公租房。 从成交价格来看，没有超出业内迄今为止的预想。

在随后的拍卖中，恒大以35.6亿元首次进入北京，获得战利品昌平区沙河地块。

公租房的建设面积达到了五成/

北京市土地整理储备中心公告显示，位于北京西南三环内的丰台区花乡夏家胡同商品房出让面积14.4万平方米，规划建筑面积7.66万平方米，为两类居住用地。 地块挂牌出售总额为13亿1000万元，拍卖保证金为4亿元。 该地块将建成建筑面积1万平方米以上的“公共租赁住宅”。

5月27日，夏家胡同居住用地在竞争后不到30个小时，被北京市国土资源局叫停。 6月13日，北京市国土资源局发布夏家胡同项目相关转让公告，该地块恢复交易后，交易开始报价13.59亿元，拍卖人应当根据该交易开始报价按原挂牌文件要求进行报价 值得注意的是，该地块复活后的开拍价格已经比原开拍价格高出4900万元。 对此，北京美联房地产高级经理张磊认为，政府可以解释为提高了这片土地的竞争门槛，该地块相当“地王相”。

参加报价的一位开发商代表对《每日经济信息》记者表示，参加报价的是有实力的公司，将会引发激烈的竞争。

随后，该地块最终于6月19日恢复挂牌转让，并于昨日在现场竞拍。

由于该地块的价格上限没有设定得很高，现场竞拍前的最后一次网价为14.5亿元，在前期现场价格战中，九龙仓、方兴、合景泰富和融辉积极竞标，26次竞拍后的价格很快反弹至17.7亿元，溢价率为30.24%亿元。

紧接着，12家房企参加了公租房面积的竞争，真正的争夺才刚刚开始。 合景泰富、中粮、首城纷纷应战，但最终只有合景泰富和恒大“互不相让”，建设面积一度从1.9万平方米上升到2.6万平方米。

出乎意料的是，当拍卖人报告2.65万平方米的面积时，靴源报出了应得的价格，在剩下的三轮报价中力压恒大、合景泰富，最终以2.8万平方米的建设面积胜出。

关于放弃这场分区竞争的原因，合景泰富战术和品牌宣传部企业品牌与公关高级管理者陈淑芬对《每日经济信息》记者表示，是因为夏季路分区没有满足合景泰富期望的要求。

该地块的建设面积要求在1万平方米以上，除此之外怼源还报告了2.8万平方米的建设面积。 这是因为根据转让公告，该地块最终的建设公租房面积为3.8万平方米，相当于总地块面积的一半。 “这个建设面积所占的比例仍然非常高，通常在30%左右。 》中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济信息》记者。

张大伟进一步解释说，以8000元/平方米的价格回购3万8000平方米的公租房，有可能单独设计成一幢大楼。 “扣除3000元/平方米左右的建安加管理费后，公租房无需考虑销售等问题，因此可以为其他商品房部分承担1亿9000万~2亿元的土地价格。 ”

据张大伟计算，根据成交条件，拆除3.8万平方米保障房后，还剩3.86万平方米的商品房部分，均价约4.1万元/平方米，达不到此前行业内的预期，此前北京单价地王万柳地块

夏季胡同地块这么高的楼价，未来的售价能支撑吗？ “如果资金价格高，最终(夏季道路地块)的售价可能会达到每平方米6万元。 》张大伟表示，最终销售均价很可能突破8万元/平方米，但目前区域内商品房成交均价为5万~6万元/平方米。

这次夺取土地的怼源地产地开发了迄今为止在北京销售的只有红密封台的高端项目。 对此，怼源地产负责人在接受媒体采访时表示，考虑到地理位置的稀缺性，夏季道路地块很可能会延续红密封台的高端路线，但需要在地块的具体参数出炉后再明确产品规划。

恒大首次“逐鹿”京城/

恒大在夏季道路地块的转让中败北，很快转移到了下一个地块的竞拍。 在17轮竞争之后，恒大投资35.6亿元将昌平沙河地块收归麾下，在“北京追鹿”第一战中取得胜利。

据北京市土地储备整理中心资料，北京市昌平区沙河镇(沙河高等教育园二期(一)地块) r2二类居住用地项目)公共租赁住宅建设)建筑规模达到51.1万平方米。 转让起价30亿5000万元，成交价35亿6000万元，折合楼价为6964元/平方米。

根据转让文件，该地块将建成26万平方米的“公共租赁住宅”，回购价格为每平方米11000元。 除配置的“公共租赁住宅”外，其余居住部分全部用于“小区安置室”的建设，住宅售价14000元/平方米。 据了解，目前周围出售的商品房价格约为2万元/平方米。

根据北京美联市场研究部的统计数据，6月北京市住房市场共成交9811套新建住宅，共104万平方米，比上个月上涨40.07%。 6月批准了19个预售许可证，提供了6911套新房源，共计75.3万平方米，新房源数量环比上升近5成。 从供给侧的地区来看，房山区继5月之后再次成为供给大公司，6月份新开设了7个新盘，共计追加了1415套新房源。

张磊表示，供给侧的积极释放量在一定程度上释放了市场购房诉求，成交量同步回升，表明市场供不应求，目前房屋成交率近三成也是6月成交行情的一大优势。 另一方面，供给结构发生了一些变化，目前购房者对房价上涨的预期也在侧面发生了折射。

他说，房地产业人士出现了严峻的跃进，购房人的期望助长了房企攫取土地的热情。 尽管有“国五条”的压力，但北京市场显然比楼市调控政策预期的要热。 泰禾多次抢夺土地是开发商上涨北京楼市的一个例子。

除了北京市外，恒大地产也在其他一线城市出手。 6月19日，恒大斥资23亿元纳入备受瞩目的广州白云区沙太南路623号白云饰品厂地块。

张大伟表示，昌平沙河地块性质为非市场化地块，对恒大来说，资金价格较低，而且可以借机锻炼北京项目企业的运营能力，也无需担心销售问题，因此是恒大进入北京市场的首选地块。

住宅企业的拍摄地或两极分化/[/s2/]

“如果5月转让的话，不会变成这个价格吧。 ”一位不愿指名道姓的拆船商向《每日经济信息》记者指出，7月3日参加竞争的几个地块不热。

张大伟表示，夏季胡同4万元/平方米左右的楼价没有超出市场预期。 “预计只有200套左右的高档住宅进入市场，该地块价格低于市场心理预期，低于30%的溢价率低于上半年平均水平。 ”。 根据中原地产研究部的统计数据，截至今年，北京30处住宅区的溢价率(挂牌率)平均为39.13%。

对此，亚豪机构副社长任启鑫表示，从同宗地区的价格上限来看，35%的溢价率与50%的溢价红线也有一定距离，因此土地部门有意控制地价水平，防止“地王”的出现，但在保障性住房面积上

除夏横丁和昌平沙河地块外，大兴区魏善庄镇北区、西区aa-29地块f3其他多功能用地项目地块、房山区长阳镇起始区9号地03-9-02等地块分别由北京城建兴华地产有限企业和北京万科竞相获得，溢价率均为1.1。

“在整体宏观面收紧的情况下，预计迄今为止疯狂报价现象持续的可能性很低。 从全国来看，从6月底开始出现了许多高总额地块，但溢价率明显下降。 ”张大伟表示，土地市场可能首先分化，在资金紧张的大趋势下，部分现金充裕、资金价格低的公司可能在土地市场上继续被切割，中小房企开始变得更加谨慎。