“新华视点：又见捂盘惜售，开发商在赌政策？”

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最近，一些一线城市又出现蒙面舍不得卖的现象。 用于抑制开发商擅自涨价的商品房预售证明，成了开发商拖延入市的“拦路虎”。 有些开发商即使知道报价难以得到政府同意也要报高价，以拿不到预售证为借口推迟开场，进而故意拖延工期推迟开场时间。

主管部门一方面抑制房价，另一方面开发商说“看到招聘就偷工减料了”，舍不得卖。 开发商对赌监管政策的潜力来自哪里？ 总公司“本视点”记者进行了采访调查。

楼盘不入市，开发商就说“赌一把”

玺源台是北京市三环以里二环以外的新楼，三幢商品住宅土建工程基本完成，灰色外墙即将进入装修阶段。 大楼工地的建筑工人告诉记者，二期的3、4、5号楼已经基本建成，共有400多栋房子。

“早就可以卖了，但是现在还没有收到销售预证。 以前也有不挖洞就开始销售的项目。 前几天收到了7、8月开业的通知，但刚刚收到了可能延期的通知，不能说具体是什么时候。 许多开发者现在就想等。 时间越长，售价可能就会越好。 ’大楼柜台的销售人员说。

楼面厅销售人员介绍，该楼一期是从年8月开始的，毛坯房价格为4.5万元/平方米，但目前周边二手房已上涨至5万元，附近楼面楼于去年年底启用，均价上涨至6.3万元。 “我们二期的开盘价估计为6.5万左右，但这个价格不一定能得到政府的同意。 ”

中国指数研究院执行院长陈晟表示，许多一线城市目前开始出现商品房供应紧张的情况。 其原因除了释放刚需外，还有一个非常重要的原因，就是大量新建楼宇无法领取预售证进入市场，市场短期供需矛盾。

中国指数研究院提供的数据显示，与年9月相比，一线城市商品房库存拆迁周期全面下降，北京从年9月的11个月降至5月的6.1个月。 上海已经从16.4个月下降到5月的10.2个月； 广州已经从8.6个月下降到5月的5.9个月； 深圳已经从9.6个月下降到5月的7.4个月。

政府官员表示，在许多一线城市，个别公司对价格期望过高，极少数公司不顾市场实际情况，故意水涨船高，申报价格明显高于目前市场成交均价。 由于严格的价格管理政策，一些项目由于价格过高，没有临时取得销售证书。

“因为国五条刚形成不久，过一会儿政策放宽一点再绕道也可以。 ”广州一家房地产开发商表示:“不要急于这一时的靠拢。 几个月后监管政策又要改变了。 如果不相信的话，就赌一把，时间越长售价越好。”

供销矛盾突出，开发商豪赌政策的潜力从何而来？

“明明说是3月开始的，现在已经等了2个月了，还不开始吗？ 我很困扰。 如果晚开始一个月的话，我的工资可能会多花一个月。 ’等待购买北京婚纱房的白领说，他去年下半年看中了北京西城区的楼盘。

据连锁房地产统计数据，5月北京商品住宅交易量比上月上涨6.2%，商品住宅交易平均价格比上个月上涨9.9%。 连锁房地产市场研究部的张旭认为，虽然长期住宅总供给与前两年的供给水平基本相同，但与旺盛的诉求相比，供需矛盾突出，由于供给不足，库存进入消化阶段。

值得一提的是，市场诉求非常旺盛，尽管监管政策一再加强，但开发商的出货发生了变化，反而舍不得销售，资金频繁打造“地王”。 开发商豪强的对赌政策的底线来自哪里？

“如果自有资金30%，可以从银行和信托机构拿到其他70%的钱，用3亿的资金可以撬动10亿个项目。 这是开发者长袖善舞的根本，但目前的管制措施在这关键点上没有下功夫。 ”暨南大学教授胡刚表示，如果自有资金超过40%，开发商将有降价出货的压力。

中国指数研究院的统计数据也证实了开发商筹资面较宽松，开发商自筹资金占公司资金来源的比例从去年第三季度的41.7%下降到了现在的36.8%。

“城市化进程加速推进的前景不断加强，房地产数量不断增加，随着地铁、医院等的不断完善，房地产质量也进一步提高，开发商预计房地产市场将会上涨，因此将竭尽全力实现利润最大化。 ”陈盛说。

一些地区土地供应紧张也是开发商涨价的原因。 根据《北京市—年国有建设用地供给规划》，三环以内将基本没有住宅用地和大型公共建设用地的新增供给，四环以内将基本没有经济适用住宅用地和大型公共设施建设用地的新增供给。

胡刚指出，房地产商豪强的对赌政策实际上也面临着很大的风险，房地产市场存在着巨大的泡沫，未来房价走势不十分明显。其次，如果国家继续严格调控房价，开发商将面临资金链断裂，

提高对照性，让隐藏惜售行为付出代价

新《国五条》确定规定，增加普通商品住宅及用地供应。 年住宅用地的供给总量大致在过去5年的平均实际供给量以上。

专家表示，土地的大量供应，目的是增加商品房的供应，调整市场供应。 但是，目前一些开发商惜售，但已建成的房子未能如期入市，反而导致短期市场供应紧张，阶段性房价上涨。

对此，主管部门积极推进价格指导工作。 北京市住建委表示，前期报价为虚高项目自主调价，此前因价格过高暂时未批准的20多个积压项目，近期已有半数自主调价至合理水平，不少项目近期实际供货。

专家认为，监管政策需要“多管齐下”。 陈盛说，国家在交易手续上必须完全控制政策。 为了确定符合预售条件的楼盘必须申请预售证明，已经领取预售证明的楼盘必须在法定期限内开设。 建造的楼盘要求一次也不重新上市，必须对违反这些规定的开发商予以重罚。 这样，才能顺利地将实际建设的楼盘推向市场，增加供应。

“一些开发商找各种借口延缓房地产工程的建设，依赖土地升值囤积土地赚钱，必要时还采取限制房地产利润率的调控措施。 ”胡刚表示，之前的监管将买方放在首位，《限价令》是比较卖方的罕见监管手段，监管措施可以进一步加强。

原文链接:日本新闻/财富//- 06/16/c _ 116160711