“营销神话褪色 “操盘手”梁上燕三别星河湾”

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经记者徐学成出生于广州

为星河湾创造了众多楼盘营销神话的梁上燕，再次道别。

据梁燕今年春节前在推特上透露的消息，农历新年后，将去法国图卢兹商学院游学。 昨天( 2月20日，星河湾集团企业品牌副总导演李悦对《每日经济信息》记者表示，梁上燕不是“辞职”，而是在微博上发布信息是为了不引起“误解”。 但是，梁上燕游学回国后是否返回星河湾还不清楚。

多方人士表示，近两年来，星河湾许多项目进展不顺利，营销部门多位负责人出走，作为星河湾集团营销的“操盘手”，梁上燕肩上的压力明显不小。

即将去法国游学/

“梁先生现在总是休假，可能很难接电话。 而且，她并没有辞职。 因为害怕误会，特地开始推特。 ”关于昨天传出“梁上燕星河湾副总裁辞职”的消息，李悦这样回答《每日经济信息》记者。

春节前，梁上燕发表了略带煽情的长途牛。 除了简单回顾自己20年的职业生涯外，梁上燕还在微博上这样写道。 “农历新年后，我要出远门……这次出远门后，我要去图卢兹商学院。 在以‘培养应变能力的飞行员’为座右铭的高等商学院里，圆我心中的学术梦想……”

梁上燕将从星河湾辞职的消息，实际上是去年下半年业内传出的。 从上述微博用户和李悦的回复来看，梁上燕是否辞去星河湾集团还没有定论。 昨天，记者打了梁上燕的电话，但被对方挂断，发送的邮件也没有回复。

另外，据李悦介绍，梁上燕目前正在享受春节假期，但他是在国内还是去了法国，没有透露具体消息。 关于梁上燕游学回国后是否返回星河湾，李悦说:“这个问题需要她自己回答，我不能代替她发表意见。”

这是梁上燕第三次做出同样的决定，无论是辞职还是短暂的分手。 2000年10月，梁上燕投身星河湾业主黄文仔麾下，操作广州星河湾一二期； 2002年4月，梁上燕出人意料地离开星河湾集团，加入香港李颂熹测量员行； 两年后，梁上燕回到星河湾； 然后在2006年10月，梁上燕再次离开，转会贵阳宏立城集团操作大盘“山水黔城”。

2007年，梁上燕进入三进星河湾，担任副总裁一职，主持上海星河湾项目，取得巨大成功。 到底发生了什么事农历蛇年刚到，梁上燕选择了再次离开，但不知道会不会回到旧业。

神话难以为继/

从梁上燕在星河湾的履历来看，可以说是星河湾楼盘营销的灵魂人物也不为过。 她几乎每次回归，都会做星河湾的“大事”。

2000年，梁上燕首次进入星河湾，手操作广州星河湾，销售1600套以上精装房，创造了当时广州地产界的销售奇迹； 2004年回来的梁上燕以北京星河湾项目为主抓，连续两年成为当地高端项目的销售冠军。 2009年，上海浦东星河湾以每平方米5万元的惊人价格开业，开业仅4个多小时就被空抢购一空，创下40亿元以上的销售记录。

由于对高端项目近乎执着的构建，星河湾在业界名声大噪。 但是，由于近一两年来许多项目暴露出不同程度的问题，梁上燕的营销神话也无法再继续下去。

年，星河湾率先进入鄂尔多斯，目标是当地建设住宅、酒店、商业、教育和社区服务一体化的星河湾项目，面积11820亩，其中一期工程2595亩。 星河湾希望在这个项目上实现年销售额100亿元，在营销方面也下了很多功夫，但是市场急剧变化，不仅项目销售无望，而且由于违法占地，星河湾当地企业的一名干部被移送司法机关。

从年下半年开始，星河湾太原项目因质量问题引起业主大规模维权，遭遇管制，因此该项目销售额持续萎缩。 据相关媒体报道，该项目开始的那一年，向星河湾贡献了63亿元的销售业绩，年降至不到20亿元，年成交额不到5亿元。

年12月，建造标棒豪宅的星河湾在上海上演了“补偿门”，但由于后期开场有大幅降价，星河湾不得不对以前买房子的业主进行补偿。

年，星河湾被誉为“企业品牌出口”的第一个项目成都白金雅苑也同样面临困境。 据《每日经济信息》记者介绍，和以往一样，星河湾投入巨资进行大规模营销战，不仅前往全国各地举行“路演”，还在自己的五星级酒店宴请当地名流，为项目造势。 公开数据显示，铂雅苑开业当天认购额超过7亿元，星河湾对外宣布“升旗胜利”，但与几年前在北京、上海打造的“神话”相比，星河湾企业品牌的影响开始严重褪色。

市场营销方法过时了/

“不管成不成，梁上燕都会去。 ”一位接近星河湾市场营销部门的人士告诉《每日经济信息》记者，梁上燕赋予星河湾的光环已经不像几年前那么耀眼了。

前几天，中房信集团公布了“年中国房地产公司销售top50”排行榜。 星河湾排在50强之外，销售额徘徊在百亿美元，而年，星河湾达到135亿元的高峰。

咨询总裁宋延庆表示，从外部来看，梁上燕的营销方法可能已不符合当前的市场形势。 “星河湾一直以来都在实践圈层营销，用具有高级感的奢侈品来应对精英、暴发户、煤老板等固定的费用群体，但近年来，相关领域的市场形势并不好，煤老板的生活也不好。 换言之，顾客群体在“塌方”。 ”但宋延庆认为这不是根本的问题，他说:“梁上燕一方面三进三出，另一方面证明星河湾确实有吸引她的地方，但公司内部也存在她无法改变的问题。”

宋延庆进一步表示，这些“不可改变的问题”，一方面在于星河湾内部的管制和审查制度，另一方面在于产品。 星河湾一直在很多城市复制自己的模型，但是产品线太单一了，风险很大。 另外，问题出在高溢价战略上。 “从这几年的快速发展来看，所有追求高溢价的公司都面临着问题。 在高端产品上追求高溢价实际上并不容易。 如果高周转的战略没有保障，要保证公司的收益就不容易。 ”

企业路线问题可能不是营销方面的操盘手可以轻易逆转的，但前面提到的相关人士告诉记者，去年以来，星河湾的营销部门“带走了很多人”，究其原因，首先是“压力很大，但是” 这位相关人士还表示:“从下面员工的反应来看，其实梁上燕对员工比较好。 但是，她一直过分依赖市场营销，不知道产品是否重要。”